부동산의 양도에 있어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분이 맞는 지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 175㎡ 및 같은구 ○○동 ○○번지 대지 17.4㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 1985.1.1(의제취득일)에취득하여 위 지상에 건평 285㎡의 3층(지하 1층포함) 주택(이하·쟁점주택·이라한다)을 1985.7.4 신축하였다. 쟁점주택의 1가구는 청구인이 거주하고 5가구는 임대하던 중 1998.6.27 양도하였는바, 그 양도가액(토지·건물)은 실지거래가액에 의한 208,000,000원(이 가액은 수정신고가액이며, 당초는 140,000,000원으로 신고하였음)으로, 취득가액은 기준시가에 의하여 쟁점토지는 101,795,202원으로, 쟁점주택은 22,515,000원으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 신빙성이 없고, 쟁점토지와 주택의양도 및 취득가액 모두 실지거래가액에 의하여야 함에도 이른바 일방실가(양도ㆍ취득 중 어느 하나만 실지거래가액에 의함)최 한 것은 잘못이라 하여 잼점토지와 주택 모두 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.11.10 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 11,458,400원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 1.29 심사청구하였다.

청구인은 쟁점토지 및 주택의 양도가액은 수정신고한 가액 208,000,000원이 실지거래가액이며, 쟁점토지는 의제취득일 이전이므로 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정하영야 한다.

당초 청구인이 부동산 양도신고서상의 양도가액 140,000,000원을 청구인이 허위임을 인정하면서 양도가액을 208,000,000원으로 수정신고하였으나, 이에 대한 아무런 증빙서류가 없어 이를 인정할 수 없으며, 츼득가액은 토지의 경우 츼재취득일(1985.1.1)이전 취득으로서 실거래가액을 알 수 없을 때에는 의제취득일 현재의 기준시가를 시가로1985.7.4 취득하였으므로 쌍방실사에 의하여 양도차익을 계산하여야 함에도 기준시가로 계산하여야 한다고 주장하는 바, 이는 일방실사 요건에 부합되지 아니하므로 처분청의 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 있어서 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 부과한 처분이 맞는 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다」 라고 규정하면서, 그1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』 라고 규정하고 있으며, 같은법 제96조【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』 라고 규정하면서, 그 1호에서 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』 라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』라고 규정하면서 그1호 『취득가액』 가목에서 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만 당해 자산이 제95조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기순시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래 가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』라고 규정하고 있으며 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제1항에 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』 라고 규정하고 있으며 제4항에 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』 라고 규정하면서, 그 3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게신고하는 경우』 로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 1985.1.1 이전에 취득하고, 지상위에 1985.7.4 주택을 신축하였으며, 쟁점토지와 주택을 1998.6.27 양도한 짓에 대하여는 청구인과 처분청간에는 다툼이 없으나, 쟁점토지와 주택의 양도 및 칙득가액 결정에 다툼이있어 이에 대하여 살펴보면

1. 청구인은 쟁점토지와 주택을 양도하고 그 양도가액을 실거래가액인 140,000,000원으로, 취득가액은 이 실지양도가액에 기준시가 비율로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산하여 1998.8.31 양도소득세를 납부하였으나, 그 후 쟁점주택 2가구의 임대보증금이 양도가액에서 누락된 것을 발견하고 양도가액을 208,000,000원으로, 취득가액을 수정된 양도가액에 의하여 다시 환산 계산한 가액에 의하여 양도차익을 재계산하여 1999.8.30 수정신고ㆍ납부하였음을 청구인의양도소득세 수정신고서에 의하여 알 수 있다.

2. 그러나, 청구인이 당초 신고한 양도가액 140,000,000원을 청구인 스스로가 잘못되었음을 인정하고 수정된 양도가액에 의하여 신고하였으나, 이 가액 역시 이를 입증할 중빙서류의 제시도 없을 뿐만 아니라 이 가액은 쟁점주택의 임대가구 5가구 (1가구의 임대보증금은 당초 신고 양도가액에 포함됨) 중 임대사실이 누락된 2가구의 보증금 68천원을 합산하여 신고한 것으로서 나머지 가구는 월세로 임대 중인 것으로 조사되었으나 이에 대하여는 전혀 언급이 없는 점으로 보아 청구인이 수정신고한 양도가액 또한 신빙성이 없는 가액으로 판단되므로 쟁점토지와 주택의 양도가액을 기준시가에 의한 가액으로 결정한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다.

3. 관련법령에 의하면 기준시가 결정의 예외로서 실지거래가액으로 결정할 수 있는 양도를 열거 하고 있는데, 이 건의 경우는 실지거래가액으로 할 수 없는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함은 물론 양도가액이 불분명하므로 양도가액을 기준시가로 결정하였으므로 취득가액 역시 이른바 일방실사(양도ㆍ취득 중 어느 하나만 실지거래가액에 의함)요건에 부합되지도 아니하므로 처분청이 쟁점토지와 주택의 취득가액을 기준시가로 하여 양도차익을 계산하여 부과한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 따라서 이건 심사청구는 청구인의 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.