기준시가로 계산한 양도차익으로 과세처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○호 잡종지 99.17㎡(이하“쟁점토지”라 한다)을 1988.5.18 청구외 이○○(이하“전소유자”라 한다)로부터 취득하여, 1998.8.3 청구외“김○○”(이하“양수인”이라 한다)에게 양도한 수, 양도가액 15,000,000원과 취득가액 9,300,333원의 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1998.6.17 양도차익 예정신고하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 양도가액과 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아, 기준시가로 계산한 양도차익으로 양도소득세 확정결정하여, 1999.7.10 양도소득세 17,052,540원을 고지하였다.\ 청구인은 이에 불복하여 1999.10.5 이의신청을 거쳐 2000.1.15 심사청구하였다.

실제의 실지거래한 양도가액이 33,000,000원이나, 개발부담금 미납액 22,533,580원을 감안하여 계약금으로 받은 15,000,000원을 양도가액으로 하여 예정신고하였던 것으로서, 실제의 양도가액 33,000,000원과 실제의 취득가액 9,3000,000원이 확인 가능함에도 그 조사를 소홀히 하여 기준시가로 과세함은 부당하다.

개발부담금이 부과된 토지를 양도하고 실지거래가격으로 양도차익을 신고하면서, 개발부담금이 포함 안된 계약금만으로 양도가액을 신고하여 실지거래한 양도가액이 확인되지 아니하여 공정과세협의회의 의결을 거쳐 기준시가로 과세한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 계산한 양도차익으로 과세함이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 양도소득금액을 계산함에 있어서, 토지와 건물의 양도가액과 취득가액에 관하여, 소득세법(1997.12.13 법률 제5454호 개정분, 이하 같다) 제96조【양도가액】제1호와 제97조【양도소득의 필요정비계산】제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령(1997.12.31 대통령령 제15565호 개정분, 이하 같다) 제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호의 규정을 종합하면, 『토지와 건물의 양도소득금액을 계산할 때의 양도가액과 취득가액은 양도당시의 기준시가에 의하여 계산하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산한다』라고 규정하고 있다. 또한, 양도차익의 산정에 관하여, 제100조 제1항의 규정에서『양도차익을 산정함에 있어서, 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』라고 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우에 대하여, 같은법 시행령 제166조 제1항에서『법 제100조 제1항 단서에서“대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각 호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각 호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 토지의 양도가액에 대하여, 청구인이 처분청에 신고하거나 관할구청에 토지거래 허가받으면서 거래사실의 근거로 제시한, 서로 다른 매매계약서 3매와 그 내용을 살펴본다.

① 1998.6.17 예정신고시, 매매계약한 1998.5.25 일시불로 15,000,000원을 전액 수수하였다는 쟁점토지의 양수자 김○○의 확인서와 인감을 붙여 양도차익 예정신고하였다.

② 1998.7.31 관할 ○○구청 검인시, 양도가액 38,000,000원(1998.5.25 계약금 10,000,000원과 1998.7.27 잔금 28,000,000원)을 실지거래가액으로 하여 토지거래 허가받았다.

③ 1999.10.5 이의신청시, 예정신고한 위 ①을 실제의 양도가액으로 계속 주장하였다.

④ 2000.1.15 이 건 청구시, 쟁점토지 소유권이전 등기업무를 위탁받아 소유권이전등기 대행한 법무사 이○○을 소개인으로 한, 양도가액 33,000,000원(1998.5.25 계약금 15,000,000원과 1998.6.3 잔금 18,000,000원)을 실제의 양도가액이라고 주장하였다.

(2) 쟁점토지의 관할 ○○구청의 개발부담금 분할납부내역과 공문서 지적58383-367호(’99.2.)에 따르면, 개발부담금의 당초 납부기일이 1998.9.3부터 199.3.2로서, 청구인이 쟁점토지를 양도한 1998.8.3 이후이고, 청구인이 1999.2.12 개발부담금 분할납부 신청하였고, 이에 ○○구청에서 분할납부 승인하였으며, 청구인이 1999.4.2~2001.10.2 사이에 6회로 나누어 분할납부하고 있음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지 양도당시에 개발부담금 부과대상임을 몰랐다고 주장하는 한편, 쟁점토지에 대한 양도차익 예정신고시에 개발부담금 상당의 잔금을 제외하고 계약금 15,000,000원만을 쟁점토지의 양도가액으로 예정신고하였다는 청구주장으로서, 청구인이 개발부담금 부과대상임을 양도일부터 예정신고일 사이에 안 사실을 증거하지 아니하는 한, 청구주장에 일관성이 결여되어 있음을 알 수 있다.

(4) 청구인은 위 (1)의 ④ 매매계약서상 양도가액 33,000,000원의 수수사실을㉮ 1998.5.25자 계약금 15,000,000원은 1998.5.26 청구인의 통장(계좌No.431802-01-009752호)에 입금하였고, ㉯ 1998.6.3자 잔금 18,000,000원은 1998.6.15에 5,000,000원을 기술신용보험에 입금하고, 1998.6.17에 12,000,000원을 청구인의 처 김○○ 통장(계좌No. 360-04-311500호)에 입금하였으며, 나머지 1,000,000원은 1998.6.16 기존의 쟁점토지 임차보증금 반환조로 임차인을 대리한 양수자 김○○에게 지불한 영수증을 제시하면서 이의신청시와는 다르게 청구주장하나, 쟁점토지의 양도대금으로 수수한 금전임이 확인되지 아니하고, 위 (1)의 ③ 매매계약서에 위 (2)의 개발부담금에 대하여 특약사항으로 약정된 사실이 없으며, 쟁점토지의 취득자 김○○이 점유ㆍ사용함으로 인하여 부과된 개발부담금으로서, 청구제시한 부동산가압류결정(’1998.11.28자 ○○지방법원 동부지원 사건번호 98카단 38203호)에 따르면, 쟁점토지 임대권자로서 임대차 계약의 내용 등에 의하여 개발부담금을 임차자(양수자 김○○이 실제의 임차자임)에게 배상청구권을 행사할 수 있었고, 양도차익 예정신고시에 이미 개발부담금 부과대상임을 알았으므로 소유권 이전등기 전에 약정 불이행을 이유로하여 계약금 15,000,000원을 위약의 해약금으로 받는 등의 추가 조치가 가능하였음에도 이를 이행하지 아니한 채, 오히려 취득원가보다 적은 33,000,000원이 실지거래한 양도가액이라는 청구주장은 사회통념상 실제의 양도가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다.

(5) 실지거래한 취득가액 9,300,000원이라는 청구주장의 근거자료를 살펴본다.

① 취득 매매계약서상, 전소유자 이○○의 대리인인 부동산중개업자 청구외 문형석과 1988.4.21 취득대금 9,300,000원, 즉 계약금 1,000,000원과 1988.5.6에 잔금 8,300,000원을 주기로 약정된 내용이나,

② 청구주장의 근거로 제시한 영수증(1매)은 쟁점토지 매매 잔금조로 1988.5.4 영수된 9,500,000원짜리 영수증으로서, 청구주장의 취득대금 9,300,000원과 일치하지 아니하므로, 청구주장의 취득가액 9,300,000원을 실지거래한 취득가액으로 보기 어렵다고 판단된다. (6)위의 사실을 모아보면,

① 청구주장 양도가액 33,000,000원: 양도일 후에 부과된 쟁점토지의 개발부담금은 쟁점토지의 취득자 김○○의 무단점유ㆍ사용으로 인하여 부과된 것으로서, 쟁점토지를 도한 후에도 청구인이 계속 부담하고 있으면서 배상청구권을 행사하지 아니 하였고 청구주장의 근거로 제시하는 매매계약서에는 관련된 특약사항이 없는 등, 부동산 거래관례상 또는 사회통념상 받아들일 수 없는 매매계약서를 사실상의 거래계약서로 받아들일 수 없다 할 것이고, 실질적인 양도가액으로 인정하기 어렵다고 판단되고,

② 청구주장 취득가액 9,300,000원: 제시한 매매계약서의 잔금과 잔금일자가 제시한 영수증과 금액과 영수일이 서로 다르므로, 달리 청구주장 사실을 확인할 수 있는 다른 근거자료를 제시하지 못하는 한, 사실상의 취득가액으로 받아들일 수 없다고 판단되므로, 청구인이 양도차익 예정신고한 양도가액 및 취득가액이 실제의 거래가액으로 확인되지 아니하므로, 기준시가로 과세한 당초의 처분은 정당하다고 판단된다.

(7) 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.