1년 이내의 단기매매 부동산의 양도・취득가액 계산

○○세무서장이 1999. 7. 2. 청구인에게 결정고지한 1997과세연도 양도소득세 63,453,600원은

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 대지 85.24㎡, 건물 96.75㎡의 취득가액을 구 소득세법 시행령 제166조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 계산한 가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1996. 9.10. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 대지 85.24㎡, 건물 96.75㎡(이하 “쟁점아파트” 라 한다)를 1997. 4.11. 양도하고 실지거래가액이라며 양도가액을 105,000,000원, 취득가액을 130,000,000원으로 양도차익을 산정하여 1997. 4.11. 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액과 다른 실제 양도가액을 확인한 후 양도가액을 242,000,000원으로 양도차익을 산정하여 1999. 7. 2. 양도소득세 63,453,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9. 7. 이의신청을 거쳐 2000. 1. 6. 심사청구하였다.

쟁점아파트는 당초 (주)○○금속의 대표이사인 청구 외 김○○가 채권에 대한 대물변제로 취득하여 청구인에게 명의신탁한 부동산이므로 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 당초 쟁점아파트 취득당시부터 명의신탁 되었다는 청구주장을 입증할 수 있는 증빙서류를 전현 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 청구인과 실제 소유자라는 청구 외 (주)○○금속 김○○와의 관계 불분명하고 명의신탁 할 만한 특별한 사유도 확인되지 아니하므로 청구주장 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 부동산에 대한 소유권 이전등기 당시의 명의신탁사실을 인정할 수 있는 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 구 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항 제3호에서는 양도소득을 『자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제88조 【양도의 정의】 제1항에서 『“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호(토지 또는 건물)·제2호(부동산에 관한 권리) 및 제5호 (기타자산, 대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하 생략)』고 규정하고 있다.

○ 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.』고 규정하고, 제2항에서 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액
• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 정빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점아파트의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 쟁점아파트는 1991.10.15. 청구 외 신○○로부터 청구 외 우○○에게 소유권 이전된 후 1996.10. 1. 청구인에게 소유권 이전되었다가 1997. 4.14. 청구 외 박○○에게 소유권 이전되었음을 알 수 있는 바, 청구인이 쟁점아파트는 청구 외 (주)○○금속 김○○가 당초 소유자인 청구 외 우○○으로부터 받을 채권에 대한 대물변제로 취득하였으나 청구인 명의로 등기한 것으로서 실제소유자가 아닌 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트가 실제로는 (주)○○금속이 채권채무관계로 취득한 부동산이나 대표자인 김○○가 청구인에게 명의신탁하였다는 주장을 입증 할 수 있는 증빙서류를 제시하여야 할 것이나 쟁점아파트가 청구인 명의로 소유권 이전등기 된 1996.10. 1.은 부동산실권리자명의등기에관한법률이 시행된 1995. 7. 1. 이후인데도 청구 외 김○○의 확인서만을 제시하고 있어 청구주장을 확인할 수 있는 거증서류로서 미비하다 할 것이고, 청구 외 김○○와 청구인은 他人으로 확인되나 쟁점아파트가 청구인 명의로 등기되어 있던 기간 동안 쟁점아파트에 대하여 가등기 등의 아무런 보전 조치도 되어 있지 않으며 명의신탁 사유도 불분명한 사실 등을 종합하여 보면 청구주장 신빙성이 없어 인정할 수 없는 것으로 판단된다. 다만, 처분청의 이건 양도소득세결정결의 내용에 대하여 직권으로 심리하여 보면, 취득 후 1년 이내의 부동산을 양도한 경우로서 단기매매차익 목적의 양도에 해당되지 않는다는 사실에 대하여 입증책임이 있는 양도자인 청구인이 달리 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 실지거래가액으로 양도·취득가액을 계산하는 대상으로 보아야 하는(같은 뜻: 국심91서755 91. 6.18., 재일 46014-1680 99. 9.14. 外) 이 건의 경우, 처분청은 청구인이 신고한 양도·취득가액 중 양도가액만을 추가로 확인하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나 청구인이 신고한 취득가액도 양도가액과 같이 검인계약서상 금액으로서 취득당시 시세[190~200백만원, 부동산뱅크 紙 96. 9.19. 字 200호)와 비교하거나 쟁점아파트에 설정되어 있는 근저당권의 채권최고액[청구인에게 소유권이전 당시 2건 380백만원, ① 92. 6.25. 채무자: (주)○○금속, 채권자: ○○리스(주), 채권최고액: 200백만원, ② 92.10.25. 채무자: 우○○, 채권자: (주)○○금속, 채권최고액: 180백만원]을 감안하여 볼 때 실제 취득가액으로 보기 어렵고, 이 건 실제 취득가액이 불분명한 경우 [당초 조사 담당자에 의하면 쟁점아파트는 정상적인 매매가 아니라 쟁점아파트에 설정되어 있는 근저당권상 채권채무관계로 청구인에게 이전되었음이 당초 소유자인 우○○에 의하여 확인되었으나 금액이 확인되지 않았다고 하고, 처분청의 이의신청 결정 시 사실조회에서도 확인되지 않음]라 할 것인 바, 양도당시 실지거래가액이 확인되었으므로 쟁점아파트의 취득가액을 구 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의한 환산가액으로 계산하여 과세함이 타당하다 할 것이다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.