부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.7.2 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속분 양도소득세 48,856,640원은

1. 청구인이 1998.11.30 자진납부한 양도소득세 1,225,420원을 공제받는 기납부세액으로 하고,

2. 신고불성실가산세 3,833,954원과 납부불성실가산세 3,982,387원을 배제하여 그 세액을 경정하고,

3. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 1984.7.20 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 165㎡및 지상3층 근린생활시설 301.26㎡(대지 및 건물을 이하에서는 "쟁점부동산" 이라 한다)를 1998.9.4 청구외 김○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 135백만원, 양도가액 150백만원)으로 양도차익을 계산하여 1998.9.12 자산양도차익예정신고를 하였으며, 처분청은 1999.4월 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득및 양도가액에 대하여 조사한 후 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 이를부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998년 귀속 양도소득세 48,865,640원을 1999.7.2 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.9.30 기각결정)을 거쳐 1999.12.29이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 관련증빙에 의하여 실지거래금액으로 확인됨에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 취득가액은 등기필증과 매매계약서의 내용이 서로 다르고 거래 사실확인서의 대금지급일자가 일치하지 않아 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 양도가액은 인근부동산 중개소에서 확인한 금액과 많은 차이가 있어 신빙성이 없으므로 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이건 양도당시 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하면서, 제5항 제2호에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】에서는 『① 제942 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다』 고 규정하고, 같은 법 제109조 【자산양도차익의 결정】 제1항에서는 『거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 통지하여야 한다』 고 규정하고 있으며, 같은 법 제110조 【양도차익과세표준확정신고】 제4항에서는 『자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다』 고 규정하고 있고, 같은 법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】에서는 『① 거주자가 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니 하였거나 신고하여야할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(신고불성실가산세액)을 산출세액에 가산한다. ② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액(납부불성실가산세액)을 산출세액에 가산한다』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제172조 【자산양도차익의 결정 및 통지】에서는 『① 납세지관할세무서장은 법 제105조 및 법 제106조 제1항의 규정에 의하여 자산양도차익의 예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여는 그 예정신고 또는 예정신고 자진납부를 한 날부터 1월 이내에, 자산양도차익의 예정신고를 하지아니한 자에 대하여는 즉시 그 양도차익과 세액을 결정하여야 한다. ② 제1항의 결정내용은 제177조의 규정을 준용하여 서면으로 통지하여야 한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1998.9.12 자산양도차익 예정신고를 한 것에 대하여 1999.4월 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득 및 양도가액에 대하여 조사한 후 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 반면 청구인은 쟁점부동산은 취득가액이 135백만원이라고 주장하면서 1984.7.20자 매매계약서 및 청구외 김○○의 1998.9.9자 거래사실확인서를 제시하고 있고, 양도가액이 150백만원이라고 주장하면서 1998.8.5자 매매계약서 및 양수인 청구외 김○○의 1998.9.7자 거래사실확인서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산의 등기부등본에 첨부된 1984.9.19자 취득시 매매계약서상의 취득일(1984.9.19) 취득가액(37,885,500원) 양도인인 청구외 김○○의 주소(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호)가 청구인이 제시한 1984.7.20자 매매계약서의 취득일(1984.9.7) 및 취득가액(135백만원)과 청구외 김○○의 주소(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호)가 다르고, 1984.7.20자 매매계약서에 날인되어 있는 청구외 김○○의 인장은 당심에서 ○○시 ○○구 ○○동사무장에게 확인한 결과 청구외 김○○가 1991.9.3 신고한 인감도장으로 확인되는 바, 취득시 매매계약서는 소급하여 작성된 것으로 보여지므로 청구인이 실제 취득가액이 정당하다는 금융자료를 제시하지 못하는 한 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 둘째, 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 청구외 김○○에게 확인한 결과 쟁점부동산은 매매당시 1층 상가(2곳), 2층 사무실 및 3층 주택 등에 임차인이 있었고, 임대보증금을 인수하는 조건으로 취득하였으며 임대보증금의 정확한 금액은 기억나지 않는다고 진술하고 있는 바, 청구인이 제시한 1998.8.5자 양도시 매매계약서에는 임차현황 및 실제 거래사실 등이 구체적으로 기재되어 있지 아니하여 진실된 매매계약서로 보기 어렵고, 통상적인 부동산의 거래에 있어 시가는 공시지가보다 높은것이 보통이나 이 건의 경우 청구인은 기준시가 244백만원의 61.4%에 불과한 150백만원에 양도하였다고 주장하면서도 매매대금관련 금융자료 등의 구체적인 입증자료를 제시하지 못할 뿐만 아니라 그 금액에 거래될 수밖에 없는 특별한 사유를 제시하지 못하고 있으므로 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우로 볼 수 없다 하겠다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 1998.9.4 양도하고 법정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내) 내인 1998.9.12 자산양도차익예정신고를 이행하고 1998.11.30 양도소득세 1,225,420원을 자진납부한 사실은 자산양도차익예정신고서 및 국세청의 전산조회자료에 의하여 확인되고 다툼이 없는 사실이나 이건 양도소득세 결정결의서에 의하면 청구인이 자진납부한 세액을 기납부세액을 공제한 사실이 없는 것으로 확인된다. 따라서 이건 과세처분은 청구인이 자진납부한 양도소득세 1,225,420원을 기납부세액으로 공제함이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 처분청은 과세표준확정신고기간이 지난 1999.7.2 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 후 과세표준과 세액을 결정하면서 신고불성실가산세 3,833,954원과 납부불성실가산세 3,982,387원을 부과하였는바, 이건 처분이 적법한 처분인지 살펴 보면, 첫째, 양도소득세에 대한 가산세 관련규정에 의하면 신고불성실가산세는 과세표준확정신고 의무가 있음을 전제로 그 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것인바, 1994.12.22. 법률 제4803호로 소득세법이 전면개정(1996.1.1. 이후 양도분부터 적용)된 후에는 제110조(양도소득세과세표준확정신고) 제4항에서 "자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고 당해 소득에 대한 양도소득세과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다"고 규정하고 있으므로, 청구인과 같이 1996.1.1 이후 양도한 본건의 경우에는 여타소득 유무에 불구하고 과세표준확정신고를 할 의무가 없다(구법 제101조 제1항 제7의 2호에서는 양도소득만 있는 거주자로서 자산양도차익예정신고를 한 자만 과세표준확정신고를 하지 아니하여도 된다고 규정하였음)고 판단(국심98중1704, 1998.10.28, 국심98서2072, 1999.2.22외 다수 같은뜻임) 되므로 신고불성실가산세가 적용될 여지가 없다 하겠다. 둘째, 납부불성실가산세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 성실하게 납부하도록 유도하기 위한 장치로서 납세의무자가 늦어도 소득세 납세의무가 확정되는 소득세확정신고기한까지 무납부 또는 과소납부한 사실이 있는 정우 과세관청이 그 이후 결정 또는 경정결정시 납부하지 아니한 금액에 대하여 의무불이행에 대한 제재로서 본세에 가산하는 것이므로 납부불성실가산세는 예정결정시에는 부과되지 아니하고 확정결정시에만 부과되는 것으로 보아야 할 것인바, 그렇다면 이건 처분이 예정결정과 확정결정 중 어떤 결정에 해당하는지 그 판단에 따라 이건 처분의 당부가 가려진다 할 것이다. 관련법령에 의하면 총결정세액에서 예정결정세액을 공제한 후 추가납부세액을 결정하는 것이므로 자산양도차익예정신고납부가 있는 경우 추가납부세액의 결정은 사전에 예정결정이 이루어져야 가능한 것으로서 예정결정이 되지 아니한 채 바로 확정결정을 한다는 것은 올바른 법적용이 아닌 것으로 판단된다. 따라서 이건의 경우와 같이 청구인이 자산양도차익예정신고납부는 하였으나, 처분청이 법정기한 내는 물론 이건 처분시까지 예정결정이 없었던 경우에는 비록 그 처분이 과세표준확정신고기한경과 후에 이루어진 것이라고 하더라도 이는 예정결정을 한 것으로 보아야 할 것이므로 납부불성실가산세를 적용하여서는 아니된다고 판단(국심97서526, 1997.5.21, 국심98경1642, 1999.1.15외 다수 같은 뜻임)된다. 그렇다면 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인의 1998년 귀속 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정합니다.