양도소득세 무신고한 경우 경락으로 양도된 부동산의 기준시가 과세여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 1,359㎡, 건물 257.49㎡ 및 같은 리 ○○번지 대지 1,666㎡, 건물 231.41㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.9.20 취득하여 99.11.13 경락에 의하여 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득에 대하여 취득가액과 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도차익을 결정하고 99.5.10 청구인에게 97년 귀속 양도소득세 25,138,660원을 99.5.31 납기로 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.8.17 이의신청을 거쳐 99.12.17 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 경락에 의하여 양도된 것으로 양도가액은 경락대금인 191,200,000원임이 배당표에 의해 확인되고, 취득가액도 첨부된 계약서 사본에 의해 220,000,000원임이 확인되므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점부동산을 양도한 이후 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 결정할 시점까지 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고를 한 사실이 없으며, 청구인이 제출한 취득시 계약서도 거래사실을 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있어 신빙성이 없으므로 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 결정하지 아니하고 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

(가) 제95조 제1호․제1호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소유된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

(2) (이하 생략)』이라규 규정하고 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하생략)』이라고 규정하고 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 내지 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에서 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상이 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인 되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 88.9.22 취득하여 97.11.13 경락에 의하여 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였고 처분청에서는 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 결정하고 99.5.10 양도소득세 25,138,660원을 99.5.31 납기로 청구인에게 고지처분하였다. 청구인은 쟁점부동산은 경락에 의하여 양도된 것으로 양도가액은 경락대금인 191,200,000원임이 배당표에 의해 확인되고, 취득가액도 첨부된 계약서사본에 의해 220,000,000원임이 확인되므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다 주장한다. 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 처분에 대하여 본다.

(1) 전시한 법령에 의하면 양도소득세의 결정은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 양도소득세 결정일 이전에 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하면서 취득가액과 양도가액중 어느 하나를 기준시가에 의하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하고 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 경우에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하도록 하고 있다. 이는 납세의무자가 양도소득세에 관하여 신고를 하지 아니하였거나 불성실한 신고를 하였을 경우에는 원칙적으로 기준시가에 의하도록 하면서 이에 대한 예외를 인정받기 위해서는 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙서류의 제시가 있어야 하는 것을 요건으로 하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 자산양도차익 예정신고 또는 확정신고를 한 사실이 없고, 99.4.6 처분청의 결정전조사내용의 통지를 받고도 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙의 제시하 없었음이 처분청의 의견서 등에 의하여 확인된다. 그렇다면 양도소득세 결정일 이전에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없는 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 잘못이 없어 보인다.

(3) 다만, 기분시가에 의하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것(같은 뜻, 대법96누4022, 96.12.10)이며, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자가 입증하여야 할 것(같은 뜻, 대법97누14187, 97.11.14)인 바, 청구인이 주장하는 내용을 살펴보면

(4) 쟁점부동산은 경락에 의하여 양도된 것으로 양도가액은 경락대금인 191,200,000원임이 배당표에 의해 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 그러나 청구인이 제시한 취득시의 부동산매매계약서를 살펴보면, 통상적으로 부동산매매계약서에 기재되어 있어서 할 매매자의 주민등록번호 및 전화번호, 부동산중개업자의 상호 및 소재지가 기재되어 있지 아니한 상태로 매매인의 주소 및 이름, 입회인의 이름만이 형식적으로 기재되어 있고, 매매계약서상 “부동산의 표시”란에 건물 면적이 231㎡로 기재되어 있어 실제 건물 취득면적인 778.61㎡와 상이하게 기재되어 있는 점, 거액의 매매대금인 220,000,000원에 대한 대금지급방법 및 수단 등 구체적인 대금결제 내역이 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 신빙성이 없어 보이고, 거래금액을 객관적으로 입증할 만한 금융자료 및 매도인의 거래사실확인서 등의 제시가 없어 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 보여진다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.