우편조회로 확인한 가액을 실지거래가액으로 한 양도차익 산정의 적정성 여부

○○세무서장이 1999.07.04. 청구인에게 고지한 1996년 귀속 양도소득세 10,953,770원의 부과처분은 취득가액을 81,817,775원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 182.89㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1992.02.29. 청구외 문○○으로부터 취득하여 1996.12.20. ○○시에 양도(수용)라고 이에 대한 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 이에 대해 처분청은 우편으로 쟁점토지의 취득가액을 조회하여 회신된 가액을 실지거래가액으로 하여 1999.07.04. 1996귀속 양도소득세 14,020,950원을 결정고지하였다가 청구인의 이의신청을 일부 수용하여 1999.12.31. 10,953,770원으로 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.09.30. 이의신청을 거쳐 1999.12.06. 본 심사청구를 제기하였다.

처분청의 취득가액 우편조회에 대해 쟁점토지를 청구인에게 양도한 문○○의 동생 문○○이 45,260,000원으로 회신하였고 처분청은 동 가액을 쟁점코지의 취득가액으로 하여 양도소득세 부과처분을 하였으나, 동 가액(45,260,000원)은 청구외 문○○이 청구외 최○○에게 양도한 가액이며 청구인은 미등기 전매자인 청구외 최○○으로부터 82,500,000원에 쟁점토지를 취득하였음이 제증빙에 의해 확인되므로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

청구인이 당초 신고한 쟁점토지의 취득가액 91,000,000원을 번복하고 새로운 취득가액이라고 주장하는 82,500,000원은 대금지급관계 등이 불명확하므로 인정할 수 없고, 처분청이 당초 우편조회에 의해 청구외 문○○으로부터 회신받은 가액(45,260,000원)이 객관성이 있다 할 것이므로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 우편조회로 확인한 가액을 취득시의 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있는지 그 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서, 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고, 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서, 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서, 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 사실관계를 본다. 청구인은 쟁점토지를 1992.02.29. 청구외 문○○으로부터 취득하여 1996.12.20. ○○시장에게 양도(수용)하고, 양도소득세 확정신고시 양도가액은 수용된 금액인 91,903,660원으로, 취득가액은 취득등기시 작성한 검인계약서상의 금액인 91,000,000원으로 신고ㆍ납부하였다. 처분청이 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 문○○에게 우편으로 조회한데 대해 위 문○○의 동생인 청구외 문○○으로부터 45,260,000원인 것으로 회신되었고, 처분청은 동 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 확정하여 양도소득세를 결정, 고지 하였다. 이에 대하여 청구인은 청구주장과 같이 쟁점토지의 실지취득가액이 82,500,000원이라고 주장하면서 실질적으로 청구인과 쟁점토지 등을 공동으로 매수하였다는 청구외 장○○, 쟁점토지를 청구인에게 처음 소개한 청구외 이○○, 쟁점토지를 위 이○○에게 소개한 청구외 김○○, 쟁점토지를 청구외 문○○으로부터 매수하여 김○○에게 소개한 청구외 공인중개사 최○○ 및 위 김○○의 부탁으로 위 최○○에게 쟁점토지 매매대금을 송금하였다는 청구외 이○○의 사실확인서를 제시하고 있다. 관계법령과 사실관계를 종합하여 살펴본다. 먼저, 취득당시의 실지거래가액 확인에 앞서 청구인이 이 건 쟁점토지를 취득하게 된 경위를 본다. 쟁점토지의 총면적은 1,707㎡로 청구외 문○○이 1946.11.07, 취득하여 보유하다가 1988.03.21. 그중 1/2 지분을 청구외 문○○에게 증여한 후 위 문○○이 1989.04.09. 사망항에 따라 1991.05.23. 청구외 문○○외 8인에게 상속등기(이하 ‘상속토지’라 한다)되었음이 등기부등본에 의거 확인된다. 위의 상속토지(853.5㎡)를 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ‘○○ 공인중개사’라는 상호로 부동산중개업을 하는 청구외 최○○이 상속인들을 대표한 청구외 문○○으로부터 1991.03.21. 총 매매대금 258,000,000운에 매수하여 소유권이전등기를 하지 아니한 상태로 청구인외 5명에게 전매하고 청구인 등이 상속인들로부터 직접 취득한 것으로 하여 위 토지중 상속인 문○○, 문○○, 문○○의 지분(각 1/28)은 1991.10.04. 청구외 김○○에게, 문○○의 지분(1/28) 및 문○○의 지분(4/28)은 1992.02.14. 천구외 장○○에게, 문○○의 지분(6/28)은 1992.02.29. 청구인에게, 김○○의 지분(6/28)은 1992.06.15. 청구외 김○○에게, 문○○의 지분(4/28)은 1993.01.12. 청구외 엄○○에게 각각 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 필하였고, 문○○의 지분(4/28)은 1992.06.18. 청구외 조○○에게 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였음이 위 최○○이 사실확인 및 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 위의 사실관계로 미루어 보면 공부상으로는 청구인이 쟁점토지를 1992.02.09. 청구외 문○○으로부터 취득한 것으로 되어 있으나, 실질적으로 청구외 최○○이 위 문○○등으로부터 취득하여 청구인에게 1991.03월 미등기저너매한 것임을 알 수 있으므로, 위 최○○에게 미등기전매에 대한 양도소득세를 과세함은 별론으로 하고, 청구인이 위 최○○에게 지불한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 할 것으로 판단된다. 다음으로, 청구인이 쟁점토지를 취득하는데 소요된 실지거래가액이 얼마인지에 대해 본다. 청구인의 주장 및 청구인이 쟁점토지를 취득하는데 관련된 청구외 최○○, 이○○, 장○○, 이○○, 김○○의 사실확인에 의하면, 위 최○○은 청구인이 취득한 쟁점토지가 포함되어 있는 상속토지(853.5㎡_를 1991.03월 매수한 후, 미등기한 상태로 상속인인 문○○, 문○○, 문○○의 지분(853.5㎡의 11/28로 약 100평)을 부동산 소개업자인 김○○에게 매수자를 물색하여 달라고 하였고 위 김○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 거주 이○○에게 동 토지의 매수를 권유하였으며 위 이○○은 평소 안면이 있는 청구인 및 청구외 장○○에게 동 토지를 매수할 것을 권유한 것으로 되어 있다. 이에 청구인과 위 장○○은 위 이○○을 믿고 동 토지를 평당 1,500,000원으로 하여 총 매매대금 150,000,000원에 매수하고 3회에 걸쳐 매수대금을 위 이○○에게 지불하였고 위 이○○은 동 매수대금 전액을 부동산 소개업자인 위 김○○에게 지불하였으며 위 김○○은 이○○으로부터 받은 동 토지의 매수대그을 당시 같은 사무실에 근무하던 청구외 이○○를 통하여 동 토지를 미등기 전매한 위 최○○에게 송금한 것으로 진술하고 있다, 이 건 토지를 청구인에게 미등기전매한 위 최○○이 1999.10.21. 및 2000.02.02. 확인한 바에 의하면, 위 최○○은 1991.03월 상속토지(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 853.5㎡)를 상속인을 대표한 문○○으로부터 매수한 후, 미등기한 상태로 상속토지중 상속인인 문○○, 문○○, 문○○의 지분(853.5㎡의 11/28)을 청구인 및 장○○에게 총 매매대금을 150,000,000원으로 하여 매매한 사실이 있으며, 매매대금은 당시 부동산 소개업을 하며 이 건을 소개한 김○○을 통해 1991.03.21. 계약금 20,000,000원을 위 최○○이 관리하던 장○○ 명의의 ○○은행통장(계좌번호: 000-00-000000-0)으로 입금받았으며, 1991.03.29. 부동산매매계약서를 작성하여 주면서 중도금 30,000,000원을 직접 받았고, 1991.05.10. 잔금중 80,000,000워을 위 통장으로 입금받았으며, 그후 소유권이전등기가 지연되어 나머지 잔금인 20,000,000원을 받지 못하다가 청구인 및 장○○ 명의로 소유권이전등기를 필한 후인 1992.03월 중순경 위 김○○을 만나 등기필증을 넘겨주고 잔금을 받았으며, 위 토지거래시 청구인 및 장○○과 각각 별도로 계약한 것이 아니고 두명이 공동으로 계약하였다가 소유권이전등기를 하기 위해 검인계약서를 작성하면서 청구인의 지분(853.5㎡X6/28=182.89㎡) 및 청구외 장○○의 지분(853.5㎡X5/28=152.41㎡)을 나누게 되었으며, 당시 위 토지에 대한 개별공시지가가 490,000원(1993.08.16. 190,000원으로 경정)이었고 부동산매매가액이 개별공시지가에 의해 산정한 가액보다 다소 높아야 관할 지방자치단체로부터 검인이 되었기에 청구인 지분의 실지매매가액이 81,817,775원150,000,000원X182.89㎡/(182.89㎡+152.41㎡)임에도(청구인은 실지매매가액을 82,500,000원이라고 주장하고 있으나 이는 계산착오인 것으로 보인다) 검인계약서상 매매가액을 91,000,000원(개별공시지가에 의한 가액은 89,616,100원)으로 기재하게 되었다고 진술하고 있다. 한편, 위 상속토지는 1996.12월~1997.01월 사이에 ○○시에 협의매수 또는 수용을 원인으로 양도되었으며 이에 대한 각 지분 소유자들의 양도소득세 신고내역 및 관할세무서장의 결정내역을 확인하 바, 청구외 엄○○(지분:4/28) 및 청구외 김○○(지분:6/28)의 양도소득은 기준시가에 의해 산정하여 신고 또는 결정되었고, 청구외 김○○(지분:5/28)은 취득시의 실지거래가액을 76,000,000원 ㎡당 가액: (853.3㎡X3/28)/40,000,000원=437,414원으로 신고 및 결정되었음이 국세통합전산망 자료 및 처분청의 심리자료에 의거 확인된다. 위의 사실관계에 비추어 볼 때, 청구외 문○○으로부터 1991.03월 취득한 상속토지 중 쟁점토지(182.89㎡)를 포함한 335.3㎡를 미등기 상태에서 청구인 및 청구외 장○○에게 150,000,000원에 양도하였다는 위 최○○ 및 당시 쟁점토지를 소개한 김○○ 등의 진술은 신빙성이 있는 것으로 보여지고, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 ㎡당 취득가액인 447,360원(182.89/81,817,775)도 위 최○○으로부터 쟁점토지와 동일한 필지 내의 다른 지분을 취득한 청구외 김○○이 동 지분 양도에 대해 1997.01.28 ○○세무서장에게 신고하여 1997.12.22. 신고내용 대로 확정결정된 신고서상의 ㎡당 취득가액인 437,414원과 거의 일치하는 것으로 보아, 청구인이 쟁점토지를 취득한 실지거래가액을 81,817,775원으로 함이 합리적인 것으로 판단되며, 쟁점토지에 대한 취득시의 실지거래가액을 명확히 확인하지 아니하고 우편조회에 의거 회신된 가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 결정한 처분은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구의 청구주장은 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.