매매차익을 목적으로 한 단기양도에 보아 실지거래가액에 의해 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 2필지 대지 12,448㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 같은 곳 ○○번지 대지 594㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 1997.05.02. 취득하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 청구외 ○○주식회사에 양도하고 양도시기를 1998.11.02.로 하여 기준시가로 신고하였으나, 처분청은 1998.02.09. 쟁점①토지의 잔금을 받은 것으로 보아 매매차익 목적의 1년 이내 단기양도로 하여 쟁점①토지를 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 1998년 귀속 양도소득세 8,325,212,700원을 1999.09.07. 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.07. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점①토지는 쟁점②토지의 매매계약에 의한 조건부매매로서 조건이 성취되고 잔금이 청산된 1998.11.02.이 양도일이므로 쟁점①토지는 취득 후 1년이 경과하였기 처분청이 기준시가를 적용하지 않고 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점①ㆍ②토지의 매매계약서가 별도로 작성되었고 1998.02.09. 수령한 토지대금 중 1,223,794천원은 쟁점①토지의 잔금임이 쟁점②토지 매매계약서상 명시되어 있고, 또한 쟁점①토지를 취득 후 즉시 매매계약 하면서 거액(취득가액의 6배)의 양도차익을 남긴 것으로 보아 쟁점①토지는 매매차익을 목적으로한 단기양도에 해당하므로 실지거래가액에 의해 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점①토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.∼5. (생략)』고 규정하고 있다. 같은 법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산 2.∼3. (생략)』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 사실관계를 살펴본다. 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지의 매매계약을 1997.05.06. 및 1998.01월에 청구외 ○○주식회사와 각각 별도로 체결하여 매매대금을 수령하였음이 부동산매매계약서, 청구인의 진술서 및 토지대금지급현황에 의해 다음과 같이 확인된다.

• 쟁점①ㆍ②토지 계약내용 및 토지대금 수령현황 - ［쟁점①토지 매매계약서상 대금지급 조건］ (단위: 천원) 매매가액 계약금 중도금 잔금 일자 금액 일자 금액 일자 금액 24,475,880 1997.05.06 2,447,588 가등시기 20,804,498 계약일로부터 1년이 경과한 2일 이내 1,223,794 ［쟁점①토지 토지대금 실제 수령 내용］ (단위: 천원) 계 계약금 중도금 잔금 일자 금액 일자 금액 일자 금액 18,451,048 1997.05.07 1,845,105 1997.05.26 15,382,149 1998.02.09 1,223,794 ※ 매수인측 대리변호사인 청구외 한○○로부터 계약금 및 중도금에서 6,024,832천원을 제외하고 수령하였음 ［쟁점②토지 매매계약서상 대금지급 조건］

• 매매가액: 1,170,000천원

• 대금지급 조건:계약금은 계약일에 매매대금의 95％인 1,115,000천원을 지급하고 잔금 58,500원은 쟁점①토지 소유권이전과 같은 날에 지급 ［쟁점②토지 토지대금 실제 수령 내용］ (단위: 천원) 계 계약금 잔금 비고 일자 금액 일자 금액 1,167,855 1998.02.09 1,111,500 1998.11.02 56,335 계약 후 실측한 면적에 의해 매매가액이 변동됨 청구외 ○○지방국세청이 청구인을 양도소득세 불성실 신고혐의자로 하여 조사한 결과 청구인은 쟁점①토지의 잔금을 쟁점②토지의 계약금과 함께 1998.02.02. 수령하였으므로 취득일로부터 1년 이내의 단기양도이며, 매매차익이 취득가액의 6배 정도로 단기에 거액의 매매차익을 남겼으므로 쟁점①토지를 단기매매차익 목적의 거래로 보아 실제거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정한 후 통보함에 따라 처분청은 1998년 귀속 양도소득세 8,325,212,700원을 청구인에게 1999.09.07. 고지한 사실이 양도소득세 결정결의서 및 조사서에 의하여 확인된다.

(2) 다음으로 쟁점에 대해 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점①토지와 쟁점외 토지를 청구인이 대표자로 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 청구외 ○○건설주식회사로부터 1997.05.02. 매매계약과 함께 소유권이전등기를 받았으며, 매매대금은 계약 당시 공시지가인 6,768,930천원(쟁점①토지분 매매대금 2,614,080천원)으로 계약하여 1997.05.30. 잔금을 청산한 사실이 매매계약서, 조사서, 청구인의 진술서 및 청구외 ○○건설주식회사의 통장 등에 의해 확인된다. 둘째, 청구인이 쟁점①토지의 매매대금 18,451,048천원 증 계약금 및 중도금 17,227,254천원을 받은 사실에 있어서는 다툼이 없어 쟁점①토지의 잔금은 1,223,794천원이 되며, 쟁점②토지 매매계약서 제2조 제1항을 보면 쟁점①토지 잔금 1,223,794천원과 쟁점 ②토지의 매매대금의 95％인 1,111,500천원을 증거금으로 지급할 것을 명시하고 있고, 청구인의 ○○은행 계좌(000-000-00000)로 1998. 02. 09. 위 금액의 합계와 일치한 2,335,294천원이 입금되었음이 청구외 ○○주식회사가 제출한 토지대금지급현황에 의해 확인되며, 셋째, 청구인은 1998.02.09. 수령한 쟁점②토지의 증거금 2,335,294천원이 쟁점②토지의 계약금이라고 주장하고 있으나 계약금이 토지매매대금 1,170,000천원을 훨씬 상회한 200％정도이고, 쟁점②토지 매매계약서 제4조 제2항을 보면 쟁점②토지 잔금은 매매계약서에 명시된 조건이 충족되면 매매대금의 5％인 58,500천원을 지급하는 것으로 되어 있다. 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점①토지를 취득하면서 1997.05.02. 청구외 ○○건설주식회사와 매매계약을 체결하여 중도금 및 잔금을 지급하기 전 계약일과 같은 날 소유권이전을 받았으며, 그 후 1주일 이내인 1997.05.07. 매매대금을 취득가액에 비해 7배 이상 18,451,048천원으로 매매계약을 체결하여 양도한 것은 매매차익을 목적으로 한 양도라 할 것이며, 청구인이 1998.02.09. 수령한 2,335,294천원은 쟁점②토지 매매대금 1,170,000천원의 200％ 정도로 쟁점②토지 계약금으로만 보기 어렵다. 쟁점②토지 매매계약서를 보면 증거금 중 1,223,794천원은 쟁점①토지의 잔금이고, 쟁점②토지에 대한 잔금은 58,500천원임을 명시하고 있는 점으로 보아 쟁점①토지 대금청산일은 1998.02.09로 판단된다. 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득하여 그 취득일로부터 1년 이내에 당해 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 실거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다(재일46014-112, 1997.01.22외 다수)고 할 것이므로 처분청이 쟁점①토지에 대해 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.