부동산 실지거래가액은 인근지역이라도 그 위치, 용도 등 상황에 따라 차이가 발생하므로 신고된 거래가액이 주변시세보다 낮거나 기준시가에 의한 가액보다 현저히 낮다는 사유만으로 거래증빙을 확인하지 않고 신고가액을 부인할 수는 없음
부동산 실지거래가액은 인근지역이라도 그 위치, 용도 등 상황에 따라 차이가 발생하므로 신고된 거래가액이 주변시세보다 낮거나 기준시가에 의한 가액보다 현저히 낮다는 사유만으로 거래증빙을 확인하지 않고 신고가액을 부인할 수는 없음
○○세무서장이 1999.06.01 청구인에게 각각 결정고지삼 1998년 귀속 양도소득세 3,961,140원은 양도가액을 각각 10,000,000원으로, 취득가액을 각각 4,645,217원으로 하여 과세표준과 세액을 재경정한다.
청구인인 임○○, 임○○, 김○○은 1988.01.15일 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 464.9㎡와 신축중인 상가건물 698.16㎡(이하 “쟁점상가”라 한다.) 중 각각 지분 3분의 1을 취득하였고, 1998.09.18일 이중에서 대지 50.85㎡와 건물 76.37㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 취득 및 양도가액중 청구인 각각의 소유지분인 3분의1에 해당하는 취득가액 4,645,217원, 양도가액 10,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1998.09.23 양도 소득세를 신고납부 하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 금액 중 취득 및 양도가액을 인정하지 아니하고 공정과세협의회 자문을 거쳐 양도차익을 기준시가로 계산하여 1999.06.01 1998년 귀속 양도소득세 3,961,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.07.10 이의신청을 거쳐 1999.11.19 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점상가의 실지취득가액이 153,000,000원이나 이 중에서 증빙이 없는 25,604,875원은 취득가액에서 제외하고 신고하였고, 양도가액도 실지거래가액으로 신고 하였는 데도, 처분청에서 취득 및 양도가액이 확인되지 않거나 신고된 가액과 일치되지 아니하는 것으로 보아 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인이 신고한 쟁점상가의 취득가액(127,395,125원)이 조사한 취득가액(153,000,000원)과 서로 다르고, 쟁점부동산의 신고한 양도가액도 조사한 양도가액과 상이하며 주변시세의 절반 정도밖에 되지 아니하는 등 신고내용이 신빙성이 없으므로 공정과세 위원회 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도 소득세를 과세한 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기중시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하고 있고 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】에서 「①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 잇어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다」라고 규정하고 있다.
○○ 취득사항 및 양도사항의 모든 것은 청구인소유지분이 3분의1임 1998.09.18 76.37 처분청은 쟁점상가의 양도에 대하여 공정과세위원회 자문을 거쳐 실지거래가액을 인정하지 아니하고 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세하였음이 결의서에 의하여 확인된다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저, 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 실지취득가액이 153,000,000원(대지 70,195,125원, 건물 82,804,875원)이나 이에 대한 증빙서류가 없어 실지취득가액보다 25,604,875원이 적은 127,395,125원(대지 70,195,125원, 건물 57,200,000원)으로 신고하였다고 주장하고 있어 살펴보면 청구인이 1987.11.15 쟁점상가의 전소유자인 청구의 엄○○와 계약한 취득시 매매계약서에는 건물가액이 31,679,010원, 대지가액이 70,195,125원, 합계 101,874,135원으로 되어 있으나 당시 쟁점상가건물을 신축중인 상태에서 건물가액을 평당 150,000원으로 하여 계약하였음이 확인되며 청구외 엄○○와 쟁점상가건물의 시공자인 청구외 ○○건설(주)간에 1987.09.20 체결한 공사도급계약서에 의하면 쟁점상가건물의 도급금액이 57,200,000원임이 확인되고 있고, 시공자인 청구외 ○○건설(주)의 신청에 의해 1988.02.16 건축주인 청구외 엄○○가 확인한 건설공사 기성실적 증명에 따르면 총공사금액이 57,200,000이고 1988.01월 말 공사를 완료한 것으로 되어 있음을 알 수 있고 처분청의 양도가액 조회서 및 청구인의 총매매가액 확인 요청에 대해 쟁점상가를 청구인에게 양도한 청구의 엄○○개 확인한 바에 의하면, 쟁점상가의 양도가액이 153,000,000원인 것으로 되어 있다. 한편, 청구인이 쟁점상가를 취득할 당시의 토지 및 건물에 대한 가액을 기준시가에 의해 계산하면, 토지가액은 108,217,525원[1990년 공시지가 720,000원x취득당시 등급가액 29,000원/(1990.08.30 등급가액 119,000원 + 1990.08.30 직전 등급가액 60,400원)/2x취득면적 464.9㎡)]으로, 건물가액은 71,212,320원 [취득당시 과세시가표준액 102,000원x취득면적 698.16㎡]으로 계산된다. 이상의 사실관계를 종합하여 판단하면, 청구인은 쟁점상가건물을 신축중인 상태인 1987.11.15 취득계약을 하면서 계약시점까지 공사가 실행된 부분의 공사비를 평당 150.000원으로 하여 건물가액을 산정하였고 그 이후에도 1988.01월까지 잔여공사를 진행하여 완공한 후, 1988.03.31 보존 등기를 한 것을 보아 취득 당시 계약서상에 명시한 건물가액(31,679,010원)이외에 추가로 건물에 대한 취득가액이 발생한 것으로 보아야 할 것인 바, 쟁점상가건물의 양도자인 청구외 엄도재는 추가로 발생한 가액을 포함한 건물취득가액이 82,804,875원인 것으로 확인하고 있으나 청구인 및 양도인인 엄○○ 모두 동 가액을 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 신뢰하기 어렵다 할 것이며, 다만 쟁점상가건물에 대항 공사도급금액이 57,200,000원임이 확인되고 있고 공사완료시까지 시공자의 변동, 공시금액의 변경 등 특별한 사항이 발생된 것으로 보이지 아니하며 취득당시의 기준시가에 의한 건물가액(71,212,320원)에도 미치지 아니하는 등으로 미루어 볼 때, 최소한 동 금액 만큼은 건물의 취득가액으로 인정하는 것이 합리적이라고 판단된다. 다음 양도가액에 대하여 본다. 쟁점부동산에 대하여 신고가액과 기준시가를 보면 【표2】와 같다. 구분
① 기준시가
② 신고금액
③ 처분청이 조사한 시가 차액(①-②) 비율 (②/①) 취득가액 18,862,647 13,935,651
• 4,926,996 73.9% 양도가액 83,280,648 30,000,000 35,000,000 53,280,648 36.0% 차익 63,360,300 15,804,306
• 47,555,994 24.9% 처분청은 쟁점부동산이 시장 입구 길목에 있고 인근에는 주택가가 형성되어 잇어 인근 주민들이 많이 이용하므로 상가가 활성화되어 있는 지역인 데도 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 기준시가의 36.0%에 불과한 낮은가액으로 인정하기 어렵다고 하는 반면 청구인은 쟁점부동산은 시장 주변에 위치하고 있으나 신축당시 단기간 사용후 재건축을 할 목적으로 지었기 때문에 양도당시 이미 노후되었고, 2층인 건물로 용적률이 적으므로 건물면적에 비하여 대지면적이 상대적으로 커서 기준시가가액이 인근상가에 비해 높게 계산되면, 지상2층 건물의 2층 부분으로 매매가 잘 되지 않아 주변 시세보다 다소 낮은 가액에 양도하게 되었을 뿐, 신고한 가액이 실지거래가액이라고 주장하고 있는 바 통상적으로 부동산의 실지거래가액은 인근지역이라도 그 위치, 용도 및 기타 매매에 관계된 특수사항 등에 따라 차이가 나는 것이 상례이므로, 쟁점부동산의 신고된 거래가액이 주변의 시세보다 낮다거나 기준시가에 의한 가액보다 현저히 낮다는 사유만으로 신고된 가액을 부인할 수는 없다 할 것이고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당하는 지에 따라 실지거래가액 적용 여부를 판단하여야 할 것이다. 청구인등이 쟁점부동산을 청구의 조○○에게 양도한 경위를 살펴보면, 청구의 조○○의 남편인 신○○이 1994.09월 총구인등으로부터 쟁점상가의 ○층 ○호를 매수하여 제과점을 운영하면서 쟁점부동산을 청구인등으로부터 임차하여 창고로 사용하다가 1998.06월 제과점을 폐업하면서 2층 창고에 대한 임차보증금 반환을 요구하게 되었고, 청구인등은 결국 청구의 신○○의 부인인 조○○에게 쟁점부동산을 양도한 것으로 확인되고 있다. 청구인이 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액을 30,000,000원으로 신고한데 대해, 처분청은 실지거래가액 조사시 쟁점부동산의 양수인 조○○의 남편인 신○○이 당초 총 매매가액은 35,000,000원이고 이중에서 임차보증금 24,000,000원을 차감한 11,000,000원을 지급하였다고 진술하였다가 곧바로 동 진술 내용을 번복하는 등 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 실지거래가액 적용을 배제하고 기준시가에 의거 양도 차익을 결정하였음을 알 수 있다. 이에 대하여, 청구인은 양도시 실지거래가액은 30,000,000원 이며, 이중 1998.09.13 계약금 20.000.000원에서 기존전세금 10,000,000원을 차감한 10,000,000원을 받았고, 잔금 100,000,000원은 1998.09.18 가계수표로(1998.12.31 만기 500만원권 2매) 받았으며, 이와는 별도로 1994.09월 청구인등이 쟁점부동산의 양수인인 조○○의 남평에게 ○층 ○호를 양도할 당시 동 건물옆의 가건물 사용에 대한 대가로 받기로 한 5,000,000원을 받지 못하고 있다가 쟁점부동산 매매시 타협하여 받았다고 밝히면서 매매계약서, 전세계약서, 매수인의 답변서 등을 제시하고 있다. 청구인등이 1999.06.18및 1999.12.17 쟁점부동산의 양수인인 청구외 조○○에게 내용증명으로 보낸 쟁점부동산의 양도경위 및 가액에 대한 질의에 대해 1999.07.06 및 1999.12.21 조○○가 회신한 답변에 의하면, 당초 처분청의 조사시 쟁점부동산의 매매금액 30,000,000원에 그동안 문제시 되어 왔던 가건물 부분을 정리한 5,000,000원을 합한 금액인 35,000,000원을 쟁점부동산의 매매대금으로 잘못 이야기 하였고, 쟁점부동산에 대한 임차보증금이 10,000,000원이나 24,000,000원으로 잘못 진술하였으며, 즉시 잘못된 진술을 사실대로 정정하려 하였으나 받아들여지지 않앗다고 밝히고 있고 청구인과 청구외 신○○간에 1998.05.15 계약한 쟁점부동산에 대한 임대차계약서에 임차보증금 10,000,000원에 월세 240,000원으로 기재되어 있으며, 청구인이 밝히고 있는 게약금 및 잔금의 수수에 대한 금융자료도 대체로 부합하는 것으로 보여진다. 이상의 사실관계 및 증빙을 종합하여 보면, 달리 반증이 없는 한 쟁점부동산의 실지양도가액을 30,000,000원으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다. 위 사실로 미루어, 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인됨에도 처분청에서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 안히는 경우로 보아 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.