실지양도가액 부인 가능여부 및 기준시가로 인한 양도차익의 한도

○○세무서장이 1999.08.03 청구인에게 결정고지한 1998과세연도 양도소득세 제10,717,8670원은 양도차익을 280,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세표준과 세액을 결정한다.

청구인은 1973.03.04 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 254㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.09.01 양도하고 취득가액 4,500,000원, 양도가액 13,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고 납부하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 취득가액과 양도가액이 불분명하다고 보고 양도차익을 기준시라고 산정하여 1999.08.03 1998과세연도 양도소득세 10,717,860원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.09.13 이의신청을 거쳐 1999.11.22 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지를 취득시기가 오래되어 취득시 매매계약서도 없고 정확한 매매가액을 알 수 없어 대략의 어렴풋한 기억으로 매매계약서를 작성하여 제출한 것이며, 당초 양도가액은 13,000,000원으로 신고하였으나 실지 양도과액은 28,000,000원으로서 쟁점토지의 위치와 구조로 보아 인근토지의 시세보다 낮을 수 밖에 없으며, 또한 청구인의 재산이 가압류되는 등 경제적인 사정을 감안하여 부당하게 낮은 가격이 아닌 바, 실지거래양도가액이 기준시가에 의한 양도차익 46.102.646원보다 낮으므로 실지거래양도가액 28,000,000원을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다.

청구인은 당초 양도가액을 13,000,000원으로 신고하였다가 허위임이 밝혀지자 이를 번복하여 28,000,000원이라고 주장하고 있고, 쟁점 토지의 개별공시지가 50,546,000원과 대비하여 55.4%에 불과한 점, 인근 부동산중개소에서 시가를 간접적으로 확인한 가액 42,240,000원보다 낮은 점으로 보아 청구주장을 인정할 수 없으며, 취득가액에 대한 계약서도 허위임이 확인되고 있어 실지거래가액이 증빙으로 확인되는 경우가 아니므로 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대사여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】에서 제1항 『양도차익을 산정한에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어나 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】에서 제4항『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 “당해 자산이 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세부서장에게 신고하는 경우 제5항『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 주장하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도차익을 실지거래가액(양도가액:13,000,000원, 취득가액:4,500,000원)으로 하여 신고 납부하였음이 1998.09.03자 자산양도양도차익 계정신고서와 취득 및 양도매매계약서, 인감증명은 첩부한 부동산실지거래확인서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 당초 신고한 실지거래가액은 잘못이 된 것이며, 실지로는 취득가액은 오래되어 매매가액을 알 수 없고, 양도가액은 28,000,000원으로서 양도가액이 개별공사지가나 인근의 시세보다 낮은 이유, 쟁점토지를 중개한 부동산중개업자로부터 중개수수료 8,000,000원 중 4,900,000원을 되돌려받은 이유를 진술하고자 이건 심사청구일인 1999.11.22 의견진술신청서를 제출하였음이 확인되고 있다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도당시 시세를 탐문하여 평당 취득가액은 5,000원~10,000원, 양도가액은 550,000원~600,000원으로 조사하였음이 쟁점토지소재지 인근에서 중개업을 영위하고 있는 ○○공인중개사 대표 청구외 권○○과 ○○공인중개사 대표 청구외 박○○의 확인서에 의하여 확인되고 있으며 쟁점토지의 개별공지시가는 50,546,000원이 토지대장에 의하여 확인되고 있다.

(4) ○○보증보험 ○○지점은 1998.03.06과 1998.06.03 ○○지방법원의 가압류 결정에 의하여 쟁점토지를 가압류 하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

(5) 청구인은 중개수수료로 8,000,000원을 지급하였다가 4,900,000원을 반환받았으므로 이건 양도소득세 결정시 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하며 그 증빙으로 청구인 통장에 4,900,000원이 입금도니 사실을 증빙으로 제시하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저, 취득가액에 대하여 본다. 쟁점토지는 1973.03.04 취득한 것으로 확인되는 바, 청구인이 쟁점토지의 취득시기가 오래되어 매매가액의 기억을 더듬어 매매계약서에 기재하였다고 하므로 처분청이 이를 허위 계약서라고 보아 이를 실지거래 취득가액으로 인정하지 않은 것에 대하여는 잘못이 없다 하겠다. 다음, 양도가액에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 당초 신고한 양도가액(13,000,000원)이 허위로 밝혀지자 이를 번복하여 신고한 양도가액 28,000,000원도 탐문에 의한 인근시세와 개별공시지가보다 낮아 이를 인정하지 않고 있는바, 청구인이 실지거래 매매계약이라고 제시하는 계약서는 부동산중개업소에서만 주로 사용하는 매매계약서 용지로서 그 기재내용으로 보아 신빙성이 있어 보이며 처분청이 탐문하였다는 중개업소(○○시 ○○동 ○○동 ○○번지 소재 ○○공인중개사 및 같은 곳 ○○번지 소재 ○○공인중개사)를 상대로 당심에서 이런 심리와 관련하여 1999.12.22 전화로 그 사실을 확인한 바, 쟁점토지의 소재지는 마을인근으로 경부선 철로가 통과하고 있는 점, 개발제한구역으로 되어 있는 범, 도로가 좁아 차량진입이 곤란한번, 마을에서 도로까지 1.5km정도 되어 버스를 이용하려면 10분 이상 걸어야 하는 교통이 불편한 점, ○○시에서 제일 외곽에 위치하고 있으며 마을이 슬럼화되어 있는 점 등으로 개별공시지가에 비하여 실지 시세가 낮은 지역이라고 진술하고 있으며, 그 중에서도 쟁점토지는 마을 주택지의 중앙인데다가 막다른 골목에 위피하고 있고 면적이 부정형으로 되어 있어 향후 개발가능성 등을 감안할 때 그나마 조건이 제일 좋이 않다고 진술하고 있는 것으로 보아 쟁점토지의 양도가액이 개별공시지가에 의한 금액보다 낮을 수 밖에 없다고 하는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다. 또한, 위 중개업소에서는 쟁점토지의 평당시세는 400,000원~450,000원 정도이며 이를 조사공무원에게 확인해 줄 당시에도 동일하게 진술하였으나 확인서에 550,000원~600,000원으로 기재된 사유를 알 수 없다고 진술하고 있는 바, 처분청이 실지거래 양도가액 조사시 사실관계를 오인한 것으로 보이며, 쟁점토지의 도시계획확인원과 지적도를 보면 중개인들의 진술은 신빙성이 있어 쟁점토지는 실지로 개별공시지가가 시세보다 높게 공시되어 있고 실지양도가액은 시세보다 납다고 판단되므로 당심에서 확인한 시세 30,720,000원~34,560,000원 보다 다소 낮은 가액인 28,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있다 하겠다. 따라서, 쟁점토지의 취득당시의 실지거래가액은 확인되지 아니한다 하더라도 양도 당시의 진정한 실지거래가액은 청구인이 이 건에 대한 이의신청시 제시한 양도당시의 부동산매매계약서상 그 매매대금으로 기재된 28,000,000원으로 인정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다. 위의 심리내용과 같이 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니하므로 전시한 법령에 의거 처분청이 기준시가에 의한 취득 및 양도가액으로 양도차익(46,102,646원)을 산정 한 것은 원칙적으로 잘못이 없다 할 것이나, 동 양도차익은 양도당시의 진정한 실지거래가액(28,000,000원)을 초과하고 있어 자산의 양도로 인하여 발생된 소득에 한하여 과세한다는 양도소득세의 기본법리에 합당하지 아니하며, 세법의 해석 적용에 있어서는 과세의 형평성과 당해 조합의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야한다“는 국세기본법의 기본이념과도 상충된다고 할 것인 바, 이건과 같이 기준시가에 의한 양도차익이 어떠한 경우에도 실지 양도가액보다 커서는 안될 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로(같은뜻: 대법원92누11886, 1992.10.09외 다수, 국세청 재산 46014-594, 1997.03.14)그 양도차익을 28,000,000원으로 하여 양도소득세를 결정하는 것이 타당하다고 할 것임에도 처분청이 양도차익은 46,102,646원으로 하여 결정한 처분은 잘모싱 있다고 판단된다.