객관적 증빙이 없다고 보아 공정과세협의회에 회부하여 기준시가 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인이 95. 5.24. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 572㎡ 및 지상의 근린생활시설(여관 및 점포) 572.24㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 98. 6.11. 청구외 홍○○에게 양도하고 같은 날 실지거래가액에 의하여 양도차익예정신고 하였으나, 처분청은 양도가액 및 취득가액이 불분명하다고 보고 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가에 의하여99. 6. 8. 양도소득세 46,114,520원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐(신청99. 7.29, 결정99. 8.17.) 99.11. 1. 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 매매계약서에 의하여 확인됨에도 불구하고 객관적인 증빙이 없다고 보아 공정과세협의회에 회부하여 기준시가에 의거 양도소득세를 결정함은 실질거래금액의 과세원칙에 위배된 부당한 처분이다.

청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액에 대하여 처분청에서 조사한 바, 청구인은 쟁점부동산의 임대보증금을 제외한 가액을 양도가액으로 신고하고 취득가액은 청구외 김○○(이하 “전소유자” 라 한다)가 사망하여 실거래가액이 불분명하고 청구인의 신고가액은 신빙성이 없으므로 처분청이 공정과세협의회 심의를 거쳐 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)" 라고 규정하였으며, 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소유된 실지거래가액에 의한다(이하 생략)" 라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에는 " 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1호~2호 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우 같은 법 시행령 제5항에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우" 라고 규정하고 있다. 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ정정 및 통지】제1항에서 " 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준 확정 신고 또는 양도소득세 확정 신고 자진납부를 하지 아니 하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다." 라고 규장하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서등의 심리자료에 의하여 사실관계를 살펴보기로 한다. (가) 청구인은 95. 5.24. 쟁점부동산을 전소유자로부터 200,000,000원에 취득하여 청구외 김○○(이하 “임차인”이라 한다)에게 임대하다 98. 6.11. 청구외 홍○○(이하 “양수자” 라 한다)에게 180,000,000원에 양도하기로 매매계약하고 대금은 계약금 없이 일시불로 수수하였음이 취득 및 양도시의 부동산매매계약서에 의하여 확인되며 위 취득 및 양도시의 매매계약서는 부동산이전등기시에 제출된 검인계약서임이 확인된다. (나) 쟁점부동산의 양도시 법무사가 작성한 등기부부본상의 등록세과세표준은 370,331,660원임이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 전소유자는 사망하여 취득 시의 실거래가액이 확인되지 아니함이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도시의 부동산매매(검인)계약서에 의하여 양도차익을 산정하고 98. 6.11.자산양도차익 예정 신고한 데 대하여 처분청은 신고한 취득 및 양도가액이 신빙성 없는 것으로 보아 기준시가를 적용, 양도가액649,874,180원 취득가액 521,409,600원으로 하여 양도차익을 산출한 후 청구인에게 98연도분 양도소득세46,144,520원을 부과하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산을 취득 후 청구외 김○○에게 96.6월부터 양도시까지 임대보증금 110,000,000원에 임대한 사실이 임차인의 확인서에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점부동산의 임대수입금액에 대한 부가가치세신고 여부를 당심에서 조회한 바 신고실적 없음이 확인된다. (마) 쟁점부동산에 대한 청구인의 신고금액과 기준시가 등에 대하여 처분청이 분석한 대비한【표】는 아래와 같다. 【표】 기준시가 대비표 (단위:천원,%) 구분 양도가액 취득가액 비율 비고 양도가액 취득가액 기준시가 649,874 521,409 100 100 신고가액 180,000 200,000 27.6 38.3 처분청 조사액 290,000 미확인 44..6

• 채권최고액 420,000 420,000 64.6 80.5 등록세과세표준 370,332 미확인 56.9

• 인근시세조사액 700,000 미확인 107.7

• (2) 위 사실에 대하여 청구인이 제출한 심리자료를 살펴본다. (가) 쟁점부동산은 ○○도 ○○시의 ○○역 인근에 위치한 여관으로 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 98. 6.11 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하면서 제출한 매매계약서의 양도가액은 180,000,000원으로 기준시가액649,874,180원의 27.6%로서 기준시가액 대비 양도가액이 낮은 합리적인 이유를 발견할 수 없다. (나) 쟁점부동산에 대한 처분청의 실지양도가액 조사시 임차인은 임대보증금이 110,000,000원이라고 확인하였고 청구인은 신고시 양도가액에 임대보증금이 포함되지 아니하였다고 확인하였으므로 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 290,000,0 00원으로 보았는 바, 쟁점부동산의 임대보증금 중에는 청구외 임차인 김○○이 임차기간 중 수리한 보일러 수리비 50,000,000원이 포함되어있었는데 임차인은 쟁점부동산의 소유권 이전일 다음날 98. 6.12. 수리비 50,000,000원을 반환받고, 같은 날 쟁점부동산 매수자인 청구외 홍○○과 60,000,000원에 임대차계약을 맺은 사실을 부동산임대차계약서 등의 증빙을 제시하고 있으나, 쟁점부동산 양도시의 매매계약서에는 수리비가 50,000,000원의 고액임에도 임차인이 수리비를 지급한 증빙이 전무할 뿐아니라, 청구인이 쟁점부동산 양도시 보일러 수리비 50,000,000원을 임차인에게 지급하고 매수인에게 매매대금을 지급한 객관적인 증빙제시가 없고 임대보증금의 승계가 없으므로 청구주장을 인정하기 어렵다고 판단된다. (다) 청구인은 쟁점부동산 양도후 98. 6.18. 청구외 장○○외 5명에게 자신의 채무 195백만원을 변제하였다고 주장하며 영수증서등의 심리자료를 제시하고 있으나, 이는 쟁점부동산 양도가액을 판단할 증빙이 아니라고 판단된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점부동산을 96. 6월부터 양 도 시까지 청구외 김○○에게 임대보증금110,000,000원에 임대하였으나, 처분청의 조사시 양도가액에 임대보증금이 포함되지 아니하였다고 확인하였으며 양도시의 매매계약서에는 위 임대보증금의 승계에 대한 특약사항이 없는 부동산소유권이전시의 법무사가 작성한 검인계약서인점을 감안하면 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없다고 판단한다. 또한, 쟁점부동산의 신고시의 양도가액 및 취득가액은 기준시가 대비 27.6% 및 38.3%이며, 청구인이 임차인에게 쟁점부동산의 수리비로 50,000,000원을 주었다는 사실에 대한 객관적인 증빙제시가 없는 이건 청구주장은 인정하기 어려우므로 처분청이 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.