임의경매 낙찰된 토지의 양도시기

○○세무서장이 1999.05.14 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속분 양도소득세 17,574,470원의 처분은

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 잡종지 19,421㎡, 같은곳 산 ○○번지 임야 2,602㎡, 같은곳 산 ○○번지 임야 4,364㎡의 양도시기를 1993.04.26로 하여 이를 경정한다.

청구인이 1990.12.31 취득한 ○○구 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 잡종지 19,421㎡, 같은곳 산 ○○번지 임야 2,602㎡, 1991.01.03 취득한 같은곳 산○○번지 임야 4,364㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.04.11 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 1998.09.09 청구외 손○○에게 소유권이전하고 양도소득세 확정신고를 이행하지 아니한데 대하여, 처분청은 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 17,574,470원을 1999.05.14 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.06.24접수, 1999.08.13결정통지)을 거쳐 1999.10.25 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지를 양도함에 있어 1992.10.20 청구인의 남편 김○○과 매수자 최○○외 3인 간에 매매대금 72,000천원에 매매하기로 매매계약을 체결하였으나 매수자들이 잔금지급이 어렵게 되자 청구외 유○○외4인을 추가 모집하여 매수자가 9명으로 늘어났고, 당초 약정대로 토지대금을 받지 못한 상태에서 잔금 16,500천원을 1993.04.26 수표로 청구인의 통장에 입금되었으며, 같은해 04.30 부동산 매매 인감증명원을 발급하여 준 사실과 매수자들이 설립한 ○○축산영농조합에서 쟁점토지를 1994.08.22 근저당설정하여 대출받은 사실 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지를 1993.04.26 양도한 사실이 확인됨에도 부인하고 소유권이전 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 처분청에 제출한 2건의 부동산 매매계약서의 내용이 서로 다르고 관련법에 의한 제한기간이 경과한 후에도 매수인들이 소유권이전등기를 하지 아니한 점을 볼 때 청구인의 주장은 신빙성이 없고 대금청산일이 불분명하므로 소유권이전 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다”고 규정하고, 같은법 시행령 제162조 제1항에서 “법 제98조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부.등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다 2~5호 생략”이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이건 사실관계를 살펴 본다.

(1) 처분청은 청구인이 제출한 부동산 매매계약서를 신뢰할 수 없고 잔금청산일이 불분명하므로 소유권이전등기 접수일을 양도시기로 보아 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점토지의 양도일이 1993.04.26이라고 주장하면서 부동산매매계약서와 부동산 매매 인감증명원 발급대장 및 ○○은행 ○○동지점 온라인 거래명세서 사본 등을 입증자료를 제시하고 있는 바, 이를 근거하여 쟁점토지의 양도시기를 살펴본다. 첫째, 토지등기부등본에 의하면, 쟁점토지를 1990.12.31, 1991.01.03 각 취득하였고, 1998.04.11 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 1998.09.09 청구외 손○○에게 소유권이전등기되었음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점토지 양도와 관련 각기 다른 매매계약서 2부를 처분청에 제시하였는 바, 당초 작성한 매매계약서에는 1992.10.20 청구인의 남편 김○○이 매도인으로 매수인 최○○외 2인(청구외 여○○는 입회인으로 기재)에게 매매대금 72,000천원에 매매하기로 매매계약이 체결되었고, 뒤에 작성한 매매계약서에는 청구인이 청구외 여○○외 8인에세 매매대금 72,000천원에 매매하기로 1992.10.20 매매계약을 체결하고, 계약시 계약금 5,000천원, 1992.12.20 중도금 50.,500천원, 1993.04.26 잔금 16,500천을 지급하기로 약정되었음이 확인된다. 셋째, 청구인은 쟁점토지의 매수인을 청구외 여○○외 8인으로 기재하여 1993.04.30 인감증명원이 발급된 사실을 ○○구 ○○동 인감증명원 발급 담당공무원(송○○)이 확인하고 있다. 넷째, 쟁점토지 매수자 박○○외 8인은 ○○영농조합법인(이하“영농조합법인”이라 한다) 설립을 위한 창립총회를 1993.04.14 개최하고 창립총회 의사록을 인증(○○제일합동법률사무소 등부 93-772, 1993.04.20)하였으며, 동 조합은 축산영농조합으로서 조합원의 작은 자금을 모아 운영하고, 소고기 시장개방에 대비하여 한우고기의 가격 및 품질 경쟁력을 제고하고 한우산업의 기반을 유지 발전시키며, 축산경영의 합리화로 생산성의 향상과 조합원의 소득증대를 도모하기 위한 목적으로 정관을 작성한 사실이 확인된다. 이를 바탕으로 ○○도 ○○군 ○○면 ○○라 ○○번지 소재에 영농조합법인을 1993.04.21 성립하고 청구외 박○○이 대표이사로 선임되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 다섯째, 영농조합법인이 청구인의 명의로 되어 있는 쟁점토지를 담보제공하여 1994.08.22 근저당권설정계약하고 1994.08.23 547,386천원을 ○○축산업협동조합으로부터 대출받은 사실이 금전소비대차 약정서 및 확인서에 의하여 확인되며, 쟁점토지 지상에 우사 및 창고를 영농조합법인 명의로 1995.01.14 신축된 사실이 건물등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인이 제출한 증빙자료와 사실관계 등을 종합하여 본 바, 매수자들이 쟁점토지 소재에 영농조합법인을 1993.04.21 설립하였고, 1993.12.01 청구인과 매수자인 청구외 박○○ 사이에 약정한 약정서에는 쟁점토지가 실지 매매가 이루어 졌으나 행정절차에 의하여 등기가 불가능함에 따라 매수자는 산림훼손 및 개발에 다른 개발부담금 및 용도변경에 따른 지가상승비에 대한 모든 세금문제는 매수인이 책임진다고 되어 있으며, 영농조합법인이 쟁점토지에 축사부지를 조성하여 그 지상에 1995.01.14 우사 및 창고를 신축한 점과 쟁점토지를 담보제공하고 1994.08.23 영농자금을 대출받아 사업을 운영하다가 사업부진으로 대출받은 영농자금을 상환하지 못하게 되자 임의경매로 1998.09.09 청구외 손○○에게 소유권이전 된 것은 매수자들이 설립한 영농조합법인의 운영과정에서 일어난 것임에도 처분청은 이러한 사실조사없이 청구인이 소유권이전 등기접수일인 1998.09.09 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 판단된다. 한편, 처분청은 청구인이 제시한 매매계약서상 잔금청산일이 불분명한 것으로 보았으나, 청구인은 쟁점토지를 1992.10.20 청구외 최○○외 2인에게 72,000천원에 매매하기로 매매계약을 체결하고 잔금을 1992.12.10까지 납부하기로 약정하였지만, 매수자들이 잔금 지급 위약으로 1993.04.26 잔금 16,500,000원을 수령한 후 청구인의 예금통장(계좌번호 000-00-000000)에 1993.04.26 자기앞수표 1장 16,000,000원을 입금한 사실을 금융기관 거래내역서를 제시하고 있고 매수자들도 잔금을 1993.04.26 지급한 사실을 확인하고 있으며 청구인이 쟁점토지를 양도하고 1993.04.30 인감증명원을 매수자에게 발급하여 준 사실이 확인되는 바, 이는 청구인이 가정주부로서 다른 소득원이 없고 쟁점토지 이외 다른 토지 등을 매도한 사실이 없음에도 청구인의 예금계좌에 수표로 16,000,000원이 입금된 것은 쟁점토지 양도 대금으로 보는 것이 타당하다고 보여지며, 또한, 부동산을 양도하고 잔금을 수령함과 동시에 매수인에게 인감증명원을 발급하여 주는 것이 사회통념인 점으로 보아 이건의 경우 쟁점토지의 잔금이 청구인의 예금계좌에 1993.04.26 입금된 후 매수인에게 1993.04.30 인감증명원을 발급하여 준 사실로 미루어 보아 인감증명원 발급일 이전인 1993.04.26을 쟁점토지의 잔금청산일로 봄이 타당하고 하겠다. 따라서, 쟁점토지를 청구외 여○○외 8인에게 양도하고 1993.04.26 잔금이 청산되었으므로 매수자인 청구외 여○○외 8인에게 (양도시기:1998.09.09, 취득시기 1993.04.26) 양도소득세를 과세하는 것은 변론으로 하더라도 청구인에게 쟁점초지의 양도시기를 1993.04.26로 하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 위와 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.