실지거래가액을 확인할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하여 실지거래가액이 확인되지 않으면 실지거래가액 적용배제하고 기준시가로 양도차익을 산정하는 것임
실지거래가액을 확인할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하여 실지거래가액이 확인되지 않으면 실지거래가액 적용배제하고 기준시가로 양도차익을 산정하는 것임
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 1997.12.26. 취득한 ○○구 ○○시 ○○동 ○○번지 답 989㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1998.12.15. 양도하고 취득가액 74,175,000원, 양도가액 55,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 취득가액과 양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 산정하여 1999.07.27 1998과세연도 양도소득세 22,278,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 재점토지외 3필지 답 1,231평을 청구외 ○○건설(주)의 공사비 500,000,000원을 대납하는 조건으로 취득한 것으로 쟁점토지의 취득가액은 121,852,152원(500,000,000X300/1,231)이고, 쟁점토지를 담보로 농협에서 대출한 채무 55,000,000원(이자 5,000,000원 포함)을 양수자가 인수하는 조건으로 양도하였으므로 이를 양도가액으로 하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여야 함에도, 처분청이 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당한다.
청구인은 당초 쟁점토지의 양도가액을 55,000,000원, 취득가액을 74,175,000원으로 하여 1998.12.09 자산양도차익 예정신고를 하였으나 1999.10.23. 심사청구시에는 취득가액을 121,852,152원으로 주장하고 있으며, 등기부등본상 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 것으로 되어 있는 청구외 서○○은 쟁점토지가 본인 명의로 소유권이 이전된 사실도 모르고 있는 것으로 진술하고 있고, 이러한 사실에 비추어 볼 때 청구인이 (주)○○엘리베이터에 대한 채무를 회피하기 위해 의도적으로 쟁점토지를 위 서○○명의로 이전한 것으로 실질적인 부동산 매매가 아닌 것으로 보이며, 위 서○○로부터 쟁점토지를 취득한 것으로 되어 있는 청구외 김○○에게 확인한 바, 쟁점토지에 대해 1998.01.26 ○○중앙회 ○○시지부가 설정한 근저당금액을 인수하는 조건을 취득하였다고 진술하고 있으나 근저당 채무 인수 금액의 진위 여부를 입증할 만한 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며, 매매계약서도 작성하지 아니하고 구두로 계약을 하였다고 진술하는 등 실지거래가액을 인정할 만한 신빙성이 없다고 판단되므로, 청구인과 청구외 서○○의 매매는 실질적인 거래가 아니고 부동산실명법을 위반한 명의신탁이며 청구인이 청구외 김○○에게 양도한 것으로 보아야 할 것이나, 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 시행령 제166조 에 의거 실지거래가액을 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도차익을 실지거래가액(양도가액: 55,000,000원, 취득가액: 74,175,000원)으로 하여 1998.12.09. 자산양도차익 예정신고를 하였음이 확인되나, 1999.10.23. 심사청구시 취득가액을 121,852,152원으로 주장하고 있다.
(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 청구인이 연일정씨 배산문증으로부터 1997.11.20. 취득한 것으로 하여 1997.12.26. 소유권이전을 하였다가 1998.05.04. 청구외 서○○에게 매매예약한 것으로 하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 한 후 1998.12.15. 위 서○○ 명의로 본등기되었고 다음날인 1998.12.16. 청구외 김○○에게 소유권이전등기된 것으로 되어 있으며, 1998.05.08. 청구인에 대한 채권자인 ○○엘리베이터(주)에 의해 1998.05.06. ○○지방법원 군산지원의 가압류 결정(1998카단4194)에 따라 30,000,000원을 청구금액으로 하는 가압류등기가 되었다가 위 서○○의 가등기에 근거한 본등기를 함에 따라 말소된 것으로 되어 있다.
(3) 한편, 쟁점토지에 1998.01.24. 설정계약을 원인으로 하는 채권최고액 110,000,000원의 근저당권(권리자: ○○중앙회 ○○시지부, 채무자: 박○○)이 설정되어 있고, 또한, 1998.04.23. 설정계약을 원인으로 하는 채권최고액 100,000,000원의 근저당권(권리자: 서○○, 채무자: 청구인)이 설정되었다가 1998.12.21. 해지된 것으로 되어 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저, 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 청구외 ○○건설산업(주)이 공사비로 받은 쟁점토지외 3필지(○○도 ○○시 ○○동 ○○번지, 같은곳 ○○번지, 같은곳 ○○번지) 답 3,953㎡를 위 ○○건설산업(주)의 공사비 5억을 대납하는 조건으로 양수하였으므로, 쟁점토지의 취득가액은 121,852,152원(500,000,000원X300평/1231평)이라고 주장하고 있고, 청구인에게 쟁점토지외 3필지를 양도한 청구외 연일정시 배산문증의 확인에 의하면, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 연일정씨 배산문증회관 신축을 하면서 공사대금의 일부에 해당하는 677,050,000원을 대물변제하는 것으로 하여 시공업자인 ○○건설산업(주)에게 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 4,069㎡(분할되기 전의 필지로 동 필지에서 1997.04.25. 같은곳 ○○번지 답 116㎡가 분할되었고, 1997.11.04. 같은곳 ○○번지, ○○번지, ○○번지으로 분할되었다)를 양도하기로 하였으나 ○○지방법원의 채권압류 및 전부명령(사건번호: 97타기 1744,1745 ; 1997.12.13)에 의해 위 ○○건설산업(주)의 현장대리인으로 있던 청구인에게 1997.12.26. 쟁점토지외 3필지에 대한 소유권을 이전하게 되었다고 진술하고 있는 것으로 보아, 청구인이 쟁점토지외 3필지를 500,000,000원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 있다고 보여진다. 다만, 청구인은 쟁점토지외 3필지의 합계면적을 1,231평인 것으로 하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하였으나 동 토지의 실제면적은 3,953㎡(1,195.8평)로 이에 의해 취득가액을 계산하면 125,094,864원(500,000,000원X989㎡/3,953㎡)이 됨을 알 수 있다. 다음, 양도가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 청구외 서○○에게 55,000,000원에 양도한 것으로 하여 부동산매매계약서 및 매매사실확인서를 첨부하여 신고하였으나, 처분청의 실지거래가액 조사시 청구외 서○○(청구인의 고종사촌 동생)은 쟁점토지를 취득한 사실이 없다고 진술하면서 다만, 청구인이 청구외 ○○엘리베이터(주)의 채무를 회피하기 위해 청구외 서○○ 명의로 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 해놓은 상태에서(1998.05.04. 가등기후 1998.05.06. 위 ○○엘리베이터(주)에 의해 가압류되었다) 1998.12월 청구외 김○○에게 쟁점토지를 양도하고 위 가등기에 의한 본등기를 이행하면 ○○엘리베이터(주)의 가압류를 회피할 수 있음을 이용하여 일단 1998.12.15. 청구외 서○○ 명의로 본등기를 한 후, 다음날 청구외 김○○에게 소유권이전등기를 한 것으로 보인다고 진술하고 있고, 청구외 김○○도 그의 처남을 통하여 청구인으로부터 쟁점토지를 취득하였다고 진술하고 있는 것으로 보아, 등기부등본상으로는 청구인이 쟁점토지를 청구외 서○○에게 1998.12.15. 양도한 것으로 되어 있으나 이는 실질적인 매매로볼 수 없다고 할 것이며, 실질적으로 청구인이 청구외 김○○에게 쟁점토지를 양도한 것으로 보아야 할 것이므로, 청구인이 청구외 서○○에게 쟁점토지를 양도한 것우로 하여 작성한 부동산 소유권이전등기용 계약서상의 매매가액인 55,000,000원을 양도가액으로 할 수는 없다고 판단되고, 청구인과 청구외 김○○와의 매매가액을 양도가액으로 하여야 할 것으로 판단된다. 따라서, 청구인이 청구외 김○○에게 쟁점토지를 얼마에 양도하였는지에 대해 살펴 본다. 청구외 김○○는 쟁점토지 취득과 관련하여 실질적으로 현금을 지급한 것은 없으며 채무자 박○○ 명의로 이 건 부동산에 설정된 근저당 채무만을 인수하기로 하고 취득하였고 당시의 근저당 채무는 이자 6,534,253원을 합하여 56,534,253원이라고 진술하고 있으나, 이 건 매매에 대한 계약서도 작성하지 아니하였다고 하는 등 실지거래가액으로 입증할 증빙을 제시하지 않고 있어 위 근저당 채무를 매매가액으로 인정하기는 어렵다고 보여지며, 쟁점토지가 청구외 김○○ 명의로 소유권이전될 당시, 쟁점토지에는 위 박○○ 명의의 근저당 채무 이외에 청구인 명의의 근저당 채무(채권 최고액 100,000천원, 근저당권자 서○○)가 있었던 것으로 보아 위 박○○ 명의의 채무만 인수하기로 하고 취득하였다는 위 김○○의 진술은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 또한, 청구인은 쟁점토지를 1997.12.26. 125,094,864원에 취득한 사실이 확인되고, 기준시가에 의한 양도가액이 118,680,000원에 달하며, 처분청에서 쟁점토지소재지 인근 부동산중개업소에 확인한 거래시세가액이 239,200천원(평당 800천원)으로 조사되었고, 쟁점토지에 대한 개별공시지가도 1997.01.01. 기준 ㎡당 77,600원엣 1998.01.01 기준 ㎡당 120,000원으로 54.6% 상승된 것으로 보아, 쟁점토지를 취득한 후 지가가 하락하였다고는 볼 수 없음에도, 취득일로부터 1년도 경과하지 아니한 상태에서 55,000,000원(취득가액의 44%, 기준시가의 46%)에 양도하였다는 청구인의 주장 및 56,534,253원에 취득하였다는 청구외 김○○의 진술은 믿기 어렵다고 판단된다. 위의 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 취득한 실지거래가액은 125,094,864원으로 확인되나, 양도 당시의 실지거래가액은 불분명하다 할 것이므로, 처분처어이 소득세법 시행령 제166조 에 의거 실지거래가액을 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.