실지거래가액 신고를 부인하고 기준시가로 과세할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없이 기각합니다.

청구인은 1994.02.24 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 대지 42.62㎡, 아파트 84.95㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1998.07.01청구외 장○○에게 양도하고, 1998.08.26 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득금액이 없는 것으로 1998년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서상 양도가액이 신빙성이 없고 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.06.10 청구인에게 1998년 귀속 양도 소득세 10,633,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.09.10 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 96,683,000원에 취득하여 급박한 가사사정으로 96,800,000원에 양도하고, 예정신고 시 실지거래가액에 대한 관련 증빙을 제출하여 신고하였음에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 양도당시 주변시세가 아파트 관리사부소 및 인근 부동산중개업소에 확인한바 통상 거래가액이 150,000천원~170,000천원에 거래되었음이 확인되고, 청구인이 제시한 매매계약서상 양도가액은 일반적인 거래사액 및 기준시가의 약 60%~70% 정도로 신방성이 없으므로 처분청의 공정과세협의회를 거쳐 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외힌다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당사의 기준시가, 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.」라고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항 제1호에서 취득가액은 가목에서제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.라고 규정되어 있다. 같은 법 시행령 제166조 제4항에서「법 제96조 제1호 당서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2.(이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 가세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고, 같은 조 제5항에서「제4항의 규정을 적용함에 있어서 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대산에서 제외할 수 있다.

1. (이하생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증방 등에 의하여 확인되지 아니한 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 1994.02.24 청구외 (주)○○건설로부터 96,683,000원에 분양받아 1998.07.01 청구외 장○○에게 96,800,000원에 양도하고, 예정신고시 충분한 증빙서류를 갖추어 매매계약서 등을 제출하였는바, 처분청이 실지거애가액이 확인되지 아니한다하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세함은 부당하다는 주장이나, 전시한 소득세법에 의하여 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이고, 예외적으로 자산의 양도차익계정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 있더라도 증빙서류의 제충이 없거나 신고당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고 (같은 뜻, 대법원97누14187, 1997.11.14), 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 실지양도가애깅 확인되는지를 살펴보면,

(1) 청구인은 양도당시 매매계약서 및 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 거래증빙(매매대금의 정산에 따른 금융자료, 사용내역 등)을 전혀 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인이 매수인 청구외 장○○과 쟁점부동산의 매매계약 체결당시 쟁점 부동산의 등기부등본상 채권최고액 95,000,000원으로 근저당권이 설정된 사실 및 세입자가 있었음이 확인되고, 또한 처분청에서 쟁점부동산 소재 아파트 관리 사무소 및 인근 부동산중개업소에 쟁점부동산 양도당시 주변시세를 확인하여 매매거래가액이 150,000,000원~170,000,000원에 거래되었으며, 당시 부동산시세지에서도 이과 유사한 것이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 양도가액 96,800,000원에 대한 거래증빙으로 매매계약서 및 매수자의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 매수자의 확인서는 당사자 간의 이해관계에 따라 작성아 가능하므로 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 쟁점부동산 소재 주변 아파트의 양도당시 매매시세에 비하여 약 57%~65% 정도로 낮은 점, 기준시가가 통상적으로 실지거래가액에 비하여 낮게 결정됨에도 쟁점부동산의 기준시가 140,000,000원에 약 69.2%정도에 불과한 점, 쟁점부동산의 양도당시 지준시가가 취득당시 기준시가보다 138% 상승한 점, 매매계약서가 사인간에 부동산중개인 없이 작성되어 있고, 일번거래관행상 매매계약서상 특약사항으로 부기되는 쟁점부동산의 전세보증금과 근저당권설장 등 인수여부가 중요한 부분임에도 전혀 기재되어 있지 아니한 점으로 제시한 매매계약서가 실제 계약서로 보기 어렵고 실지거애가액을 확일할 수 있는 증빙으로도 신빙성이 없다고 판단된다. 따라서, 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서 및 양도가액등이 이례적인 거래로서 경험칙상 신빙할 수 없는 특별한 사정에 속한다 할 것이므로 매매계약서 및 매수자의 확인서만으로는 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다고 인정되고, 그 밖에 달리 양도당시 실지거래가액을 확인할 만한 객관적인 증빙서류(대금정산에 따른 금융자료, 사용내역 등)를 제시하지 못하므로 청구인의 주장은 인정할 수 없다 할 것이며, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액이 객관적인 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1998년 귀속 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 심리한바, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.