신고한 거래증빙에 의해 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도소득세를 산정하는 것임
신고한 거래증빙에 의해 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도소득세를 산정하는 것임
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지외 4필지 토지 989㎡ 및 위 지상건물 2,842.52㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.07.29 양도하고 1997.08.05 실지거래가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 것으로 보아 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 1999.01.11 기준시가에 의하여 1997년 귀속분 양도소득세 28,009,840원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.13 이의신청을 거쳐 1999.08.18 본 심사청구를 제기하였다.
청구인이 쟁점부동산을 양도하고 당초 신고한 실지거래가액은 사실과 다르나, 실제의 취득가액 및 양도가액이 각 증거서류에 의거 확인되므로 처분청은 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 함에도, 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산출하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인이 당초 신고한 쟁점부동산에 대한 양도시의 실지거래가액에 대해 조사하였으나 신고한 거래증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 소득세법 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의거 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도소득세를 산정하여 결정고지한 당초처분은 정당하며, 청구인은 이 건 이의신청시 당초 신고한 쟁점부동산에 대한 실지양도가액(1,720,000,000원)은 사실이 아니라고 밝히고 실제의 양도가액은 2,161,000,000원이라고 하며 새로운 매매계약서 및 관련 거래증빙을 제시하고 있으나, 이러한 증비응도 거래상대방의 진술 및 청구인의 당초 진술과 상이하여 이를 사실에 근거한 것이라 인정할 수 없다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 구 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적지출액
4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며, 1999.12.31 대통령령 제16664호에 의거 삭제되기 이전의 구 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 내지 제6항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 1996.04.17 취득한 ○○도 ○○시 ○○ 읍 ○○리 ○○번지외 4필지 토지 989㎡ 및 위 지상건물 2,842.52㎡를 1997.07.29 청구외 공○○외1인에 양도하고 처분청에 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고서를 1997.08.05 제출하였다.
(2) 처분청은 청구인이 당초 신고한 쟁점부동산에 대한 양도시의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 조사하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 청구인에게 이건 과세 결정하였음이 처분청의견서와 양도소득세결정결의서 등에 의하여 확인된다.
(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 당초 신고한 실지거래가액은 사실과 다르나, 실제의 취득가액과 양도가액이 각 증거서류에 의거 확인되므로 이 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 결정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. 첫째, 청구인은 1996.03.15 ○○지방법원에서 실시한 부동산임의경매(사건번호:95타경 42904)에 입찰하여 쟁점부동산을 금 1,911,000,000원에 낙찰받아 1996.04.17 소유권이전등기를 필하였음이 확인되고 있으며, 쟁점부동산의 취득가액이 1,911,000,000원인 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 둘째, 청구인은 당초 쟁점부동산을 청구외 공○○외 1인에게 1997.07.29 금 1,720,000,000원에 양도한 것으로 하여 1997.08.05 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청의 실지조사시와 처분청에 제출한 이의신청시 쟁점부동산에 대한 양도가액을 【표】와 같이 상이하게 진술하고 있음이 확인된다. 구분 진술인 양도가액(천원) 비고 당 초 신고시 계 현금 금융채무 기타채무 임대보증금 처분청 실지조사시 청구인 1,720,000 210,000 1,300,000 160,000 50,000 기타채무:목욕탕시설비 임대보증금:식당 청구인 1,879,000 370,000 1,299,000 160,000 50,000 계약금 1억은 연체이자 변제, 잔금 2억7천만원 매수인 1,300,000
• 1,300,000
• - 금융채무:○○상호신용금고대출금 소개인 1,300,000
• 1,300,000
• - 이의신청시 청구인 2,161,000 600,000 1,300,000
• 261,000 셋째, 처분청은 【표】의 내용과 같이 청구인과 거래관계인들이 쟁점부동산의 양도가액에 관하여 당초 신고한 양도가액과는 각각 다르게 밝히고 있는 등 거래증빙에 의하여 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없고, 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 원금(1,300,000,000원)만을 인수하였다는 청구외 공○○(쟁점부동산의 매수인)과 청구외 남○○(소개인)의 주장도 신빙성이 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 구 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의거 기준시가에 의해 양도차익을 산정하였음이 관련서류에 의하여 확인된다. 넷째, 이에 대하여 청구인은 이 건 이의신청시 밝힌 양도가액(2,161,000,000원)이 진실된 것이므로 동 가액을 실지거래양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 하는 것으로 주장하고 있으나, 전시한 법령에 규정된 바와 같이, 양도소득금액을 결정하는 경우 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 과세할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 되어 있다. 본 건의 경우 청구인이 당초 신고한 양도가액 및 처분청의 실지조사시 밝힌 양도가액이 사실이 아닌 것으로 청구인 스스로 인정하고 있음에 비추어 볼 때, 처분청이 당초 쟁점부동산 양도에 대한 과세표준 및 세액을 기준시가에 의해 결정한 것은 잘못이 없다고 보여진다.
(4) 그러나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위는 넘을 수는 없다 할 것인바(대법원 1997.03.28 선고 96누 15602 판결외 다수), 청구인은 처분청의 결정일 이후 이 건 심사청구의 전심인 이의신청에서 쟁점부동산을 1,911,000,000원에 취득하여 2,161,000,000원에 양도하였고 필요경비로 취득ㆍ등록세등 110,838,000원과 설비개량비 222,000,000원이 발생하였다고 주장하고 있고, 처분청이 기준시가에 의하여 결정고지한 세액은 28,009,840원임을 알 수 있어 청구인의 주장이 사실이라면 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래 가액에 의한 양도차익(0원)을 넘게 되므로 이에 대해 심리하여 정당세액의 범위를 가려야 할 것으로 판단된다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산 취득에 따른 제세공과금으로 취득세 38,220,000원, 등록세 57,330,000원(취득가액의 3%), 농어촌특별세 15,288,000원, 계 110,838,000원을 지출하였음이 납부영수증에 의해 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 이후 1996.05.30 청구외 (주)○○(대표: 박○○)에게 쟁점부동산내 목욕탕시설에 대한 개보수공사(총공사금액 380,000,000원)를 하게 하고, 동 공사대금으로 1996.05.30 ~ 1996.08.12 동안 5회에 걸쳐 173,000,000원 및 1996.11.12 49,000,000원(동 금액은 실질적으로 청구인과 동업자관계인 청구외 박○○에 의해 지불됨)을 지불하였음을 1996년 11월 ○○지방검찰청의 조사시 청구외 박○○, 박○○, 손○○ 및 청구인 등이 진술하고 있으나, 잔여 공사비의 지급내역은 확인되지 아니한다. 셋째, 청구인은 당초 신고한 쟁점부동산 양도가액(1,720,000,000원)은 사실이 아니고 실제의 양도가액은 2,161,000,000원이라고 밝히며 매매계약서 및 관련거래증빙을 제시하고 있는 바, 동 매매계약서에 의하면, 총매매대금이 1,900,000,000원으로 기재되어 있으나 단서조항에 여관, 식당, 미용실, 이발소의 임대보증금(계약서상에는 미용실 10,000,000원, 이발소 1,000,000원만이 기재되어 있으며, ○○지방검찰청의 조사시 청구외 김○○(식당임차인) 및 이○○(여관임차인)이 각각 50,000,000원 및 200,000,000원의 임차보증금을 청구인에게 지불하였다고 진술한 내용등에 의하여 청구인은 매매당시 임대보증금 총액이 261,000,000원이라고 밝히고 있음)은 총매매대금에는 포함되어 있지 않다고 밝히고 있으며, 계약금 210,000,000원은 청구외 (주)○○은행에 대한 대출금 이자로 대체하고 중도금 1,300,000,000원은 대출금 인수로 대체하며 잔금 390,000,000원만을 청구인에게 지급하는 것으로 기재되어 있다. 넷째, 청구인은 대금증빙으로서 1997.06.16 ~ 1997.07.16에 걸쳐 청구외 (주)○○은행에 대출금 이자 219,911,357원을 변제한 입금내역과 1997.06.05~1997.07.31에 걸쳐 실질적인 동업자 관계에 있던 청구외 박○○에게 합의금으로 310,000,000원을 지불한 내역과 관련된 증빙을 제시하고 있다.
(5) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 주장하고 있는 양도가액은 거래당사자인 청구외 공○○(매수인)과 쟁점부동산을 소개하였던 청구외 남○○의 진술과 일치하지 않아 사실에 근거한 실지거래가액으로 신뢰하기 어려우며, 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서는 특약사항에 인계ㆍ인수하기로 한 임대보증금이 구체적인 금액으로 확정되지 않은 점과 임대보증금이 매매총액에서 제외된 채 작성되었다는 것은 일반적인 거래관행상 인정되기 어렵고, 청구인은 당초 자산양도차익예정신고시 제출된 매매계약서의 특약사항에도 기재되어 있으며 거래당시 인계ㆍ인수되었을 개연성이 높은 목욕탕시설공사와 관련된 미지급액 160,000,000원에 대하여 명확한 해명을 하지 못하고 있는 점과 잔금수령과 관련하여서도 대금의 사용처등 간접적인 주장만을 하고 있을 뿐 객관적으로 실지거래가액을 입증할 수 증빙의 제시가 없으므로 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서를 진실된 계약서로서 인정하기 어렵다고 보여지는 바, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구의 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.