아파트의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 94.12.5. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(53평형) 대지 155.28㎡ 건물 149.53㎡ (이하 "쟁점아파트"라 한다)를 95.12.28. 양도하고 취득가액 342,289,209원, 양도가액 350,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 신고납부 하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 금액중 양도가액을 인정하지 아니하고 양도차익을 기준시가로 계산하여 99.5.11. '95과세연도 양도소득세 35,379,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.8.16. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점아파트의 양도에 대하여 검인매매계약서와 거래사실확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있으나 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 양도가액이 탐문조사와 부동산 정보지에 의한 시가(500,000,000∼530,000,000원)에 대비하여 현저히 낮고, 중개인이 표시되어 있는 매매계약서를 제시하지 아니하여 신빙성이 없어 보이며, 청구인에게 거래사실을 확인해준 매수인인 청구외 강○○이 처분청의 실지거래가액 조사시 개인사정을 이유로 실지거래가액 확인을 거부하고 있어 실지거래가액이 증빙으로 확인되지 아니하므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 앙도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 (구 소득세법 제23조 제4항) 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 제100조(구 소득세법시행령 제170조) 【양도차익의 산정】에서 제1항 『양도차익을 산정함에 있어서 앙도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.』라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】에서 제5항 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 『시행령 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 본다. 청구인은 95.12.28. 쟁점아파트를 양도하고 취득가액 342,289,209원, 양도가액 350,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고하면서 취득가액 증빙으로 청구외 (주)○○산업에서 발행한 분양대금납입내역서와 양도가액 증빙으로 양도시 검인계약서와 쟁점아파트를 청구인으로부터 매수한 청구외 강○○(이하 "매수인"이라 한다)의 거래사실확인서를 제출하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 실지거래 취득가액은 인정하였으나 검인계약서와 거래사실확인서의 의한 양도가액은 신빙성이 없다고 하여 공정과세협의회 자문을 거쳐 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가에 의해 양도소득세 결정고지하였으며, 청구인은 과세처분이 부당하다고 주장하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 청구인은 쟁점아파트를 370,000,000원에 양도하려고 하였으나 자금사정의 악화로 급매하는 바람에 350,000,000원에 양도하여 손해를 감수할 수밖에 없었다고 주장하고 있으나, 일반적으로 아파트의 매매가는 단독주택 매매가와는 달리 동일 평형이라면 매매가의 차이가 거의 없는 것이 특징이고 급매라 하더라도 가액의 차이가 크지 않는 것인 바, 이건의 경우 부동산의 시가를 적절히 반영하고 있다고 보이는 당시의 부동산 정보지를 보면 쟁점아파트의 시가가 500,000,000∼530,000,000원으로 형성되어 있고 가격이 계속 상승 중이었음이 확인되고 있으며, 또한 전세가격이 250,000,000∼260,000,000원으로 되어 있음을 볼 때 자금부족으로 곤란한 상태에서 청구인이 시가의 70%에 해당하는 350,000,000원에 양도하였다고 볼 수 없으며, 더욱이 시가보다 150,000,000원 이상 낮은 가격에 양도하였다는 주장은 신뢰하기 어려우며 검인계약서에는 매매대금으로 95.12.16. 계약금 100,000,000원, 95.12.18. 잔금으로 250,000,000원을 수령하였다고 기재되어 있는 바, 쟁점아파트의 등기부등본에 설정된 근저당권이 청구인이 계약금도 수령하기전 95.11.14. 말소된 사실로 보아 자금압박으로 쟁점아파트를 양도하였다는 주장과 일치하지 아니하여 검인계약서는 진실된 계약서로 인정하기 어렵다. 부동산의 거래는 부동산중개인의 중개에 의하여 거래가 이루어지고. 또 거래가 성립되는 경우에는 부동산중개인의 입회하에 매매계약서를 작성하는 것이며. 그 후 등기이전과 지방자치단체에 매매계약서를 제출할 때에는 법무사가 다시 검인계약서를 작성하는 것이 일반적인 관례이나 청구인은 부동산중개인의 중개없이 거래가 이루어진 사유나 부동산중개인이 입회하고 작성한 매매계약서를 제시하지 아니하고 법무사가 작성한 검인계약서와 매수인의 거래사실확인서만 제시하고 있어 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 청구인이 제시한 매수인의 거래사실확인서에 대하여 처분청의 조사사실을 보면 조사공무원의 수차례 실지거래가액의 확인을 요청하였으나 매수인이 개인사정을 이유로 확인을 거절하고 있음이 조사서에 의하여 확인되고 있고, 당심에서도 이건 심사청구와 관련하여 매수인에게 실지거래가액을 확인하고자 99.9.1. 공문으로 조회하였으나 심사 결정일 현재까지 회신하고 있지 않음을 볼 때, 청구인에게 인감증명서까지 발급하여 주면서 확인한 거래사실을 조사공무원이나 당심의 확인조사에서 거부하고 있는 것으로 보아 매수인의 거래사실확인서는 거래사실을 입증하는 객관적인 증빙으로 볼 수 없다 하겠다. 한편, 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 보면 "양도 및 취득당시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우"라고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 신고한 양도가액이 시가에 비하여 현저히 낮아 쟁점아파트의 거래만이 갖는 거래의 특수성을 알 수 없고 검인계약서와 거래사실확인서의 내용을 인정하기 어려워 실지거래가액이 증빙으로 확인되는 경우라고 할 수 없으므로 처분청이 신고한 양도가액에 대하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 처분에 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.