겸용주택의 양도시 1세대 1주택 비과세 판정

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 368.7㎡, 4층건물 1,231,685㎡(이하“쟁점겸용주택”이라한다)를 1991.2.8 취득하여 1996.9.15 청구외 최○○에게 양도하고 1996.11.23 1세대1주택의 양도로하여 양도소득세 비과세 신고하였다. 처분청은쟁점겸용주택을 주택이 아닌 기타건축물로 보아 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고, 1996년분 양도소득세 48,483,536원을 1999.2.28납부기한으로 청구인에게 결정고지하였다가 1999.5.27 이의신청결정에 의하여 19,886,400원을 감액하여 28,597,130원으로 경정 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.25 이의신청을 거쳐 1999.7.28 심사청구 하였다.

쟁점겸용주택은 지하1층, 지상4충의 복합건물로 1,2층(475.47㎡)은 상가, 3, 4층(488.57㎡)은 주택, 지하실 264.645㎡중 99.174㎡는 공장이었으며 나머지 165.471㎡는 건물전체의 공유면적 이였다. 쟁점겸용주택 3층부분중 처분청에서 교회라고 판단한 곳은 주택이었고 현장확인은 양도 후 2년이 지난뒤에 이루어진 것으로 현재는 교회인지 모르지만 당시는 분명히 청구외 최○○의 교회숙소로 임대하였다. 따라서 쟁점검용주택은 주택면적 488.57㎡, 주택외 면적 577.644㎡, 공유면적165.471㎡ 합계 1,231.685㎡로 분류되므로 전체면적중 주택면적과 이에 부수되는 토지면적을 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고 주택외의 면적에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

쟁점겸용주택의 확인 결과 3층 임차자인 청구외 최○○는 양도당시 교회(82.645㎡)로 사용하였음이 처분청의 현장조사와 청구인이 제시한 현장사진에 의하여 확인되며, 지하실(264.645㎡)은 청구인도 양도시 일부를 공장으로 임대한 사실을 인정하고 있으나 관련 임대차계약서를 제시하지 못하여 실제 임대면적을 확인할 수 없으므로 보일러실 26.01㎡는 주택과 주택외의 면적으로 안분계산하고 나머지 238.635㎡는 주택외 면적으로 보아, 전체면적 1,231,685㎡중 주택면적은 414.685㎡, 주택외면적은 817㎡로 주택외 면적이 주택면적을 초과하므로 주택면적과 이에 부수되는 토지는 1세대1주택으로 비과세하는 것이 타당하고 주택외 면적과 이에 부수되는 토지에 대하여 양도소득세를 과세한 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 청구외 최○○가 임차한 건물(3층중 82.645㎡)이 양도당시 주택인지 또는 주택외 건물(교회)인지 여부와, (2)건축물관리대장상 근린생활시설(헬스크럽, 방아간)로 등재된 지하실의사용 용도가 양도시 확인되지 아니하는 경우 주택 해당 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호 자목에서 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지이 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 3년이상 보유하는 것으로 한다. 다만, (이하생략) 또한, 같은 조 제3항에서는 같은법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점겸용주택의 건축물관리대장을 보면, 지하층을 포함한 지상4층까지 모두근린생활시설물로 면적이 1,231.685㎡끼고 이중 지하층은 264.645㎡(이중 보일러실26.01㎡포함), 1층은 239.235㎡, 2층은 239.235㎡, 3층은 237.135㎡, 4충은 251.435㎡임을 알 수 있고,

(2) 청구인은 쟁점겸용주택을 1991.2.8 취득하여 1996.9.15 양도하고 1세대1주택으로 1996.11.23 양도소득세 비과세 신고한데 대하여, 처분청은 주택으로 3년보유여부가 불분명하다하여 1999.2.28 납부기한으로 양도소득세 48,483,530원을 결정고지 하였다가, 청구인이 1999.3.25 이의신청을 하자 처분청은 청구인의 주장에 일부 이유가있다고 판단하여 쟁점겸용주택중 3충 154.49㎡, 4충 251.435㎡, 보일러실중 주택부분을 안분계산하여 8.76㎡ 합계 414.685㎡를 주택으로 인정하면서 주택면적과 이에 부수되는 토지는 1세대1주택으로 양도소득세 비과세하고, 나머지 817m'를 주택외의 건축물로 보고 이에 부수되는 토지와 함께 양도소득세를 경정한 사실이 1999.5.27 처분청의 이의신청결정문과 결정결의서에 의거 확인되고 있다.

(3) 청구주장중 양도당시에는 주택으로 사용되었다는 청구외 최○○(3층일부, 82.645㎡)의 건물에 대하여 청구인이 제시한 현장사진, 전세계약서, 주택평면도 등을 살펴보면, 현장시잔에 건물앞과 뒷면에 “○○교회”의 간판이 부착되어 있고, 1996.2.14당사자간에 작성한 전세계약서를 보면 건물용도란을 기재하지 아니하였고 특약사하으로 “계약만료시 3층 좌측 전체에 내부 구조변경에 대하여 원상복구 한다. 1. 거실바닥 2. 거실내 방 3. 화장실 변기 4. 보일러 외벽”이라고 되어 있으며, 주택평면도를 보면 다른 주택과 달리 거실을 크게 내부변경한 사실이 확인된다. 한편, 청구인이 제시한 3층 청구외 곽○○의 전세계약서에는 용도란을 “주택”으로 명기하고 특약사항이 없으며 주택평면도 또한 통상의 주택인 것과 비교하면 청구외 최종의가 사용한 부분은 당초부터 주택이기 보다는 종교의 보급을 목적으로한 "주택외건물"에 해당한다고 판단된다.

(4) 청구주장중 건축물관리대장에 근린생활시설물로 등재된 지하실면적중 공유면적 165.471㎡를 주택부분과 주택외 부분의 면적 비율로 안분하여야 한다고 주장하는데 패하여 살펴보면, 청구인이 제시한 건축물관리대장에 지하실은 근린생활시설로 등재되어 있음이 확인되며, 지하실중 99.174㎡는 실지 "공장용"으로 임대한 사실을 청구인도 인정하고 있다. 그러나 청구인이 공유면적이라고 주장하는 면적에 대하여는 동 면적이 실지 주택과 주택 외의 건물로 사용됨을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 이의신청시 또는 이 건 심사청구시 제출한 사실이 없고 처분청에서도 헐장조사시" 일부는 비어 있었다고 탐문됨"으로 당시 현황을 확인할 뿐 이므로 지하실중 청구인이 공유면적이라고 주장하는 165.471㎡는 공부상 용도인 근린생활시설물로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

(5) 위의 사실을 모아보면, 처분청에서 청구인의 1999.3.25 이의신청에 대하여 1999.5.27 결정한 내용에 따라 경정결정한 내용은 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 청구주장은 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.