토지의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지

○○세무서장(1999.09.01 변경전 ○○세무서장)이 1998.12.04 청구인에게 결정고지한 1994년 귀속 양도소득세 26,000,835원의 부과처분은, 이 건 과세대상토지의 양도가액을 115,427,111원으로, 취득가액을 12,972,222원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인외 8명은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○(구 ○○구 ○○동 ○○) 대지 775.1m²(이하 “전체토지” 라 한다)를 1983.06.13 청구외 김○○으로부터 공동으로 취득하여 1992년 점포 278.25m²을 신축하고, 1993년 점포 89.95m²을 증축하여 임대하다가 대지 및 건물 전체를 1994.11.01 청구외 이○○외 1인에게 양도하고, 청구인은 건물은 기준시가로, 토지(청구인지분 9분의 1인 86.12m² 이하 “쟁점토지” 라 한다)는 실지거래가액(양도가액 청구인지분: 115,427,111원, 취득가액 청구인지분: 12,972,222원)으로 양도차익을 계산하여 1994.12.01 자산양도차익 예정신고를 하여 양도소득세 11,476,598원을 납부하고 1995년 5월에 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 이 건 신고에 대하여 건물은 기준시가로 결정하고, 쟁점토지도 실지거래가액을 인정하지 아니하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 198.12.04 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 26,000,830원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.02 이의신청을 거쳐 1999.07.23 이 건 심사청구를 제기 하였다.

청구인은 쟁점토지의 실지거래가액을 증빙에 의하여 신구하였음에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도가액과 취득가액은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하면서, 같은조 제5항 및 제6항에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확이되지 아니하는 경우에는 부동산 감정 ․ 평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고, 부칙 제8조에서 위의 규정은 시행일(1996.01.01.)이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다(1995.12.30, 대통령령 제14860호)고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이 건 경우에 건물의 취득 및 양도가액은 청구인이 신고한 기준시가로 처분청이 결정하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 처분청이 전체토지의 양도를 기준시가로 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가려본다.

(1) 청구인외 8명은 1983.06.13 전체토지를 청구외 김○○으로부터 116,750,000원에 취득하여 1994.11.30 건물을 포함하여 청구외 이○○외 1인에게 1,172,500,000원에 1994.11.30 양도하고, 청구인은 전체토지 중 청구인 지분에 해당하는 쟁점토지를 취득가액 12,972,222원(116,750,000원의 9분의 1)으로, 양도가약은 건물포함한 양도가액 1,172,500,000원에서 건물부분실양도가액 133,656,000원을 차감한 1,038,844,000원에서 청구인지분 9분의 1인 115,427,111원으로 1994.12.01 처분청에 자산양도차익 예정신고한 사실이 양도소득세 과세표준 신고서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 1998.11.13 당초 결정고지시 청구인이 위와 같이 양도소득세 예정신고한 사실을 모르고 무신고 무납부하였다고 보아 쟁점토지를 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 63,771,320원을 결정고지하였으나, 뒤늦게 청구인이 자진신고 납부한 사실을 알고 1999년 3월 청구인이 자진 납부한 21,560,835원을 공제하여 당초 결정을 오류정정하면서 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하였음이 처분청에서 제시한 1994년 귀속분 오류정정감 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 전체토지의 공유자 청구인외 8명의 양도소득세 결정내용을 살펴보면 청구외 이○○외 4명은 주소지 관할세무서에서 본인들이 신고한 취득 및 양도시의 실거래가액을 인정하여 양도차익을 결정하였음이 확인된다. (단위: 원) 성명 주소 결정방법 양도가액 취득가액 관할서 이양훈 중랑 묵1동187-247 실거래가액 115,427,111 12,972,000 중랑 최원태 강서 염창동276-4 “ 115,427,111 12,972,000 강서 박기완 중랑면목동 198-19 “ 115,427,111 12,972,000 중랑 조병오 송파 신청동20-4진주(A) “ 115,427,111 12,972,000 잠실 이원복 관악 봉천3동 현대(A)123-301 “ 115,427,111 12,972,000 관악 구무 송파 문정동150 훼미리(A)304-706 미결정 김정웅 “ 문정태 “ 유용상 (청구인) 인천 남동구 구월동 117-6 기준시가 172,244,000 5,693,353 남인천 계 9인

(4) 전체토지의 실지취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 청구외 8명과 함께 청구외 김○○과 체결한 전체토지의 취득당시 매매계약서에는, 1983.05.12 계약금 12,000,000원, 1983.06.13 잔금 104,750,000원을 지불하고, 소개인 청구외 삼성부동산 이○○의 입회하여 계약이 체결되었음을 확인할 수 있으며, 위의 취득가액을 증명하는 우편내용증명서 및 당시 소개인의 소재지를 파악하여 처분청에 제시함으로써 전체토지의 취득가액에 대하여는 처분청이 이를 부인한 사실이 없음이 처분청이 제시한 의견서에 의하여 확인할 수 있다.

(5) 전체토지의 양도가액에 대하여 살펴보면, 먼저, 청구인이 1994.12.01 자산양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서를 살펴보면, 계약금 1994.10.19 150,000,000원, 중도금은 1994.10.25 500,000,000원, 잔금 1994.11.01 522,500,000원 합계 1,172,500,000원에 청구외 이○○외 1인과 1994.10.19 매매계약이 체결되었으며, 이를 처분청에서 금융자료와 비교하여 입금일자 및 금액(1994.08.30 150,000,000원 입금, 1994.09.30 500,000,000원 입금, 1994.11.01 419,000,000원 입금)이 맞지 아니한다 하여 동 계약서의 실지양도거래가액을 인정하지 아니하였는 바, 이에 대하여 매수자인 청구외 이○○ 외 1인이 잠금의 준비가 늦어져 계약서를 다시 쓰자는 제의에 1994.10.19 재작성한 것으로서, 1994.08.30 당초 작성한 서손된 계약서를 제시하여 이를 살펴본다. 첫째, 1994.08.30 당초 작성한 매매계약서에 의하면, 계약금 1994.08.30 150,000,000원, 중도금 1994.09.30 500,000,000원, 잔금 1994.10.20 525,250,000원 합계 1,172,500,000원으로 되어있고, 매수인은 매도인이 임대하고 있는 임대상태를 인수하기로 하며 임대보증금 106,000,000원은 잔금에서 공제키로 한다고 계약조건이 되어 있음을 알 수 있으며, 청구인을 포함한 매도자 9인이 공동으로 자금을 관리하고자 매매계약 전일인 1994.08.29 9인 공동명의로 개설한 통장 경기은행(현 ○○은행) 금융자료(계좌번호 016-57-1-18)를 확인하여 본 바, 1984.08.30 150,000,000원, 1994.09.30 500,000,000원이 입금되고, 1994.11.01 419,000,000원이 입금된 사실이 확인되고, 임대보증금 103,500,000원(당초 106,000,000원이나 청구인이 대신 지급한 2,500,000원을 차감)을 차감한 잔금을 매수자인 청구외 이○○ 외 1인이 지급하였음이 1999.07 매수자인 청구외 이○○외 1인의 확인서에 의하여 확인되므로, 청구인이 제출한 당초 매매계약서는 신빙성이 있다고 판단된다. 둘째, 처분청은 청구인이 주장하는 실지양도가액과 근저당액과의 차이가 많으므로 실지양도가액이 신빙성이 없다고 주장하므로 이를 살펴본다. 등기부등본을 살펴보면 채무자가 주식회사 현광종합건설로서 근저당권자인 한국주택은향에 채권최고액 1,729,000,000원으로 위 지상 건물과 공동담보로 근저당되어있으며, 또한 채권최고액이란 통상 거래가능감정가액에 130%를 추가하여 설정하는 것으로 미루어 보건데, 전체토지와 위 지상 건물의 합계액은 1,330,000,000원으로 근저당권자인 한국주택은행에서 평가한 것이므로, 청구인이 신고한 건물포함한 전체토지 양도가액은 1,172,500,000원이며 근저당권자인 한국주택은행에서 평가한 가액 1,330,000,000원 차액 157,500,000원에 대하여는 전체토지 양도시기가 1994.11.01 이며 근저당 설정일자는 청구외 이○○이 (주)○○건설 대표이사로서 전체토지 취득 후 1995.09.05 로서 10개월이 지나 근저당한 사실과 이 건 전체토지와 건물은 1999.06.29 인천지방법원의 부동산임의경매(98타경 71806)시 851,140,000원에 경락된 점을 비추어 보면 처분청이 청구인이 신고한 실지양도가액을 인정하지 못할 정도의 큰 차이는 아니라고 판단된다. 따라서, 청구인이 신고한 양도 및 취득시의 가액이 실지거래가액으로 보여지는 이 건의 경우 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 양도차익을 산정하여 결정고지한 당초처분은 잘되었다고 판단된다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.