신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정 가능 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 333.6㎡중 1/2을, 같은곳 금곡동 ○○번지 잡종지 494.5㎡중 1/4을 1995.3.13 ○○시장으로부터 취득하여 1996.4.26 동지상에 건축물 708.88㎡를 신충한구 1998.5.20 청구외 권○○에게 위 토지 및 건물(이하“쟁점부동산”이라한다)을 양도하고 1998.5월 양도시 실지거래가액을 315,000,000원으로 하고 취득가액은 383,304,500원으로하여 자산양도차익 예정신고한데 대하여, 처분청은 양도가액이 기준시가 386,882,890원에 미달하고 거래상대방인 청구외 권○○이 350,000,000원에 취득하였다고 확인하는 등 양도당시의 실지거래가액이 신빙성 없다하여 취득 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 98년 귀속분 양도소득세 8,850,000원을 1999.4.16 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.18 이의신청을 거쳐 1999.7.20 이 건 신사청구를 제기하였다.

쟁점부동산을 1998.5.20 청구외 권○○에게 양도하고 법정기한내에 적법하게 실지거래가액 315,000,000원으로 자산양도차익 예정신고하였으므로 신고된 실지거래가액에 의하든지 처분청이 확인한 실지거래가액 350,0"0,000원으로 결정하여야 한다.

청구인이 신고한 양도시 실지거래가액은 315,000,000원이나 쟁점부동산의 매수인인 청구외 권○○은 쟁점부동산을 350,000,000원에 취득하였다고 확인한바 있어 신고된 실지거래가액과 서로 다르고, 6층건물인 쟁점부동산의 취득가액이 383백만원이며 기준시가도 386백만원에 이르고 있음에도 이보다 특별히 저렴하게 양도한 사유도 없는 점으로 보아 양도가액이 불분명한 경우로 보아 양도차익을 국세청 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건의 다툼은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세 결정한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도에 대한 양도소득금액 계산에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 산정함을 원칙으로하고, 같은법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 예외적으로 실지거래가액에 의하여 결정할수 있는 거래를 규정하고 있고, 그 중 하나로 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 중빙서류를 갖추어 양도당시 또는 취득당시의 거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있다. 같은법 제100조 제1항에서는 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자은을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 하고, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라고 규정하고 같은조 제6항에서 국세청장은 주소지 관한 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1998.5.20 양도하고 양도시 실지거래가액을 315,000,000원으로 하고 취득가액은 383,304,500원으로하여 자산양도차의 예정신고하였으나, 처분청은 양도가액이 국세청 기준시가 386,882,890원에 미달하고 거래상대방인 청구외 권○○이 350,000,000원에 취득하였다고 서로 다르게 확인하고 있는 등 양도당시의 신고된 실지거래가액이 신빙성 없을 뿐만 아니라 양도시 시지거래가액도 불분명하다하여 처분청의 공정과세협의회의 의결을 거쳐 취득 및 양도가액을 모두 기준시가를 적용하여 양도 소득세를 결정하였다.

(2) 청구인은 토지는 ○○시로부터 취득하였고, 건물은 청구외 (주)○○종합건설로부터 취득하여 쟁점부동산의 취득가액 383,304,500원에 대하여는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다. 청구인은 예정신고시 신고한 양도가액 315,000,000원, 또는 처분청이 확인한 양도가액 350,00,000원으로 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하면서 입증자료로 매수인의사실확인서와 검인매매계약서를 제시하고 있으나, 양도당시 매매계약서를 살펴보면 부동산 매매 검인을 받기 위하여 중개인도 없이 청구외 법무사가 작성한 매매계약서로서사실상의 매매계약서라고 보기 어렵고, 쟁점부동산의 거래상대방인 청구인의 처형인 청구외 권○○은 처분청의 확인조사시, 쟁점부동산을 350,000,000원에 취득하였다고 확인한 바 있어 청구인이 신고한 양도가액과도 서로 상이할 뿐 아니라, 1999.9.11 보정 또한, 쟁점부동산은 6층 건물로서 양도당시기준시가가 386,882,890원이고 취득당시의 실지거래가액이 383,304,500원에 이르고 있음에도 매입가액보다 저렴한 315,000,000원또는 매수인이 확인한 350,000,000원에 양도하였다는 것은 사실이라고 믿기 어려워, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 315,000,000·원 또는 청구인외 권○○이 확인한 350,000,000원 모두 사실상의 실지거래가액으로 보기는 어렵다 하겠다. 전시 법 규정에 의하면 양도차익은 기준시가에 의하여 산정함이 원clr이고, 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 결정하는 경우에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하는 것이므로 쟁점부동산의 양도당시의 실지거래가액이 불분명하여 확인되지 아니하므로 취득 및 양도가액을 기준시가로하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 재1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.