양도 신고가액을 신빙성이 없다고 보고 기준시가로 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○대지 340㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 88.6.02. 취득하여 97.11.25 양도하고 97.11.24 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 신고 가액이 신빙성이 없다고 보고 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도소득세 77,233,560원을 99.1.15 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(99.3.19신청, 99.4.9결정통지)을 거쳐 99.7.6 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의양도가액과 취득가액이 확인됨에도 불구하고 신고가액이 신빙성이 없다고보아 공정과세협의회에 회부하여 기준시가에 의거 양도소득세를 결정함은 부당하다는 주장이다.

쟁점부동산에 근저당 설정된 채무액 145,000,000원에 대하여 매매계약서에 언급이 없고, 9년 5개월이나 보유하였음에도 양도차익이 10%에도 못미치며, 특별한 사유없이 취득 및 양도가액이 기준시가와 상당한 차이가 발생하므로 공정과 세협의회의 심의를 거쳐 실가 신고를 부인하고 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의종류 ․보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (이하생략)"라고 규정하였으며, 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 보유기간 ․·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (이하생략)"라고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 제4항 및 제5항에서는 “④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 당해자산의 종류 ․·보유기간 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1호~2호 생략

3. 양도자가 앙도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (1호생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우“ 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산의 양도에 대하여 97.11.24 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하면서 제출한 매매계약서를 보면 특별한 사유도 없이 취득가액은 공시지가의 219%인 높은 가격이고, 또한 공시지가확인서상 공시지가는 90년보다 양도당시인 97년이 143%나 상승하였음에도 양도가액은 공시지가의 89%인 낮은 가격으로 매매하였음이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 쟁점부동산에 근저당 설정되어 있는 채무액 145,000,000원이 97.11.25 매수자인 청구외 김○○에게 인계되었으므로 이 금액을 양도가액에 가산되어야 함에도 이 금액을 제외한 실수령액만을 양도가액으로 쟁점부동산 매매계약서에 기재하고 있는바 실질 계약서로 보기 어렵다고 판단된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산 취득시 매입가액 280,000,000원을 일시불로 지급하였으며, 양도 가액은 계약금 30,000,000원에 잔금 275,000,000원을 받았다고 주장하나 이는 통상 부동산 거래와 상이할 뿐만아니라 금융자료등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점부동산을 자금난에 봉착하여 쟁점부동산을 시가보다 낮은 가격으로 양도하고 취득가액은 기준시가보다 높은 가격으로 구입하였다고 주장하나, 이에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮음에도 기준시가보다 낮은 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 없는한 계약서의 기재만으로는 실지 양도가액을 확인할 수 없는 것으로 보는바(같은뜻, 대법96누5810, 97.6.27), 신고가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.