양도계약서 약정에 근저당 관련 대출금을 매수인이 변제한다는 조건이 있는 경우 양도가액에 대출금을 포함시키는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 306㎡를 87.4.23 청구의 김○○와 공동으로 취득 지상에 공동소유 단독추택 52.98㎡(이하“청구인의 1/2지분 쟁점주택”이라 한다)를 87.12.30 신축하여 96.3.21 청구의 이○○에게 양도하고 97.4.21 실지거래가액(양도가액:110,000천원, 취득가액: 76,725천원)으로 양도소득세 과세표준확정신고하고 양도소득세 6,148,500원을 납부하였다. 처분청은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용 양도차익을 계산하여 양도소득세54,936,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.6.30 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인을 연대보증인으로 공동소유자인 청고외 김○○가 쟁점주택을 담보로 제공하고 ○○상호신용금고로부터 대출을 받은후, 대출금을 상환하지 않음으로 인하여 경매등의 불이익이 발생할 것이 분명하여 기준시가(개병공시지가)보다 낮은 가액으로 양도하였으며, 취득가액 거래사실확인서등 제반 증빙서류를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였는데도 이를 부인하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인 양도계약시 근저당 관련 대출금을 매수인이 변제한다는 조건으로 양도하였기에 양도가액에 대출금이 포함되어야 하고 96.7월 ○○감정평가사에서 감정한 가액이 204,176천원(청구인지분)인데 반해 청구인이 신고한 양도가애 110,000천원 및 취득가액 76,724천원이 실지거래가액인지 객관적으로 입증되지 않으므로 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1.제94조 제1호,제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류,보유기간,거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제97조 제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 계기하는 것으로 한다.”고 규정하고 제1호 가목에서“제94조 제1호.제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류.보유기간.거래규모. 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 대통령령이 정하는 경우의 하나로서,“양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”로 규정하고 있다. 한편 95. 12. 30개정된 소득세법시행령에 의하여 양도소득세 결정일 이내에 증빙을 갖추어 실지거래가액 신고를하는 경우에 실지거래가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 부칙(95. 12. 30 대통령령 제14860호)에서 이를 96. 1. 1 이후 결정분부터 적용하도록 규정하였다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고 한데 대하여 처분청은 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세하였는바, 이에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인과 청구외 김○○는 공동으로 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 306.7㎡를 87.4.23 취득하여 지상에 공동소유 단독추택 52.98㎡를 87.12.30 신축한 후 청구인의 1/2지분은 96.3.21 청구외 이○○에게 양도하였고, 청구외 김○○ 지분은 96.3.9 청구와 이○○에게 양도하였음이 등기부등본에 의거 확인된다. 둘째, 쟁점주택의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 매매계약서사본,매매대금입금통장사본, 공증서를 제시하면서 쟁점주택을 110,000천원에 양도하였다고 주장하나, 공동소유자인 청구외김○○가 쟁점주택을 담보로 제공하고 대출을 받기 위해 청구인을 연대보증인으로하여 91.12.14 쟁점주택 전체를 (주)○○상호신용금고에 근저당설정하고 91.12.16 200,000천원의 대출금을 받는등 96.2.5 현재 대출금 잔액이 252,000천원이며, 96.7.9 대출금 전액을 상환한 사실이 (주)○○상호신용금고의 공문에 의거 확인된다. 대출금 전액을 상환한 이후 96.7.3 (주)○○상호신용금고에서 쟁점주택 전체를 담보대출하기 위해 ○○감정평가사에 감정을 의뢰하여 대지 306.7㎡는 398.710천원, 주택은 9,642천원 합계 408,352천원으로 감정하였음이 감정평가표에 의거 확인된다. 또한 쟁점주택의 기준시가와 신고내용을 검토한바, 쟁점주택의 양도당시 개별 공시지가에 의한 기준시가가 176,649천원인데 반해 신고한 양도가액은 110,000천원으로, 신고한 양도가액이 기준시가 대비 62.5%로 기준시가보다 낮게 양도 될 만한 사유가 없으므로 쟁점주택 양수자인 청구외 이○○과 공동소유자 청구외 김○○ 사이에 작성한 각서는 당사자간에 이해 관계에 따라 임의작성이 가능한 것으로 객관적인 자료로 채택하기 어렵다 하겠다. 셋째, 쟁점주택 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 대지 306.7㎡를 87.4.23 153,450천원(평당1,650천원)에 취득하였다고 청구외 김○○의 거래확인서를 제시하고 있으나, 청구인은 청구외 김○○와 공동으로 대지를 취득한후 지상에 단독주택을 신축하였는데도, 대지의 실지 취득가액을 인정할 수 있는 계약서와 입증자료 제시가 없고 주택신축 비용을 알 수 있는 제증빙서류 제시 없이 단순한 거래상대방의 거래확인서만으로 청구인이 주장하는 실지 취득가액은 신빙서이 없는 것으로 반단 된다. 위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 보면 청구인이 쟁점주택을 양도하고 신고한 양도 및 취득가액이 시가 등에 비추어 볼 대 현저히 낮은가액으로 거래되었고, 실지거래가액을 입증할 객관적인 증빙자료 제시가 없는 점으로 보아, 청구인이 신고한 실지 거래가액이 불분명하므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.