개별공시지가 없는 토지가액 평가시 표준지 선정의 적정성 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지소재 대지 686㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 268.76㎡를 1996.04.24. 취득하여 1998.09.29. 양도하고 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 신고납부하였다, 처분청은 쟁점토지는 취득당시 1995년도의 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지였으나 청구인이 취득가액을 기준시가로 산정하면서 1996년도 개별공시지가를 적용하였으므로 이를 인정하지 아니하고, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의해 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도차익과 세액을 계산하고 1999.06.05. 1998과세연도 양도소득세 21,876,680원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.07.01. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 취득당시 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지로서 처분청이 쟁점토지 평가시 비교한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 2,182㎡(이하 “쟁점표준지”라 한다)는 쟁점토지와 이용상태나 그 특성으로 보아 적당하지 않으므로 동소 ○○번지 임야 9,618㎡를 표준지로 보고 평가한 가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

쟁점표준지는 쟁점토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 개별공시지가가 산정되어 있는 토지로서 소득세법시행령 제164조 에 의거 표준지 선정한 것은 정당하며, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액을 공정과세협의회 의결을 거쳐 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 평가시 표준지 선정이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】에서 제1항 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 이하 생략』라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】에서 제1항 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 금액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 청구외 송○○으로부터 취득할 당시 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지였으나 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정 신고시 취득당시 기준시가를 취득시기 이후 공시된 1996년 개별공시지가로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 신고납부한 사실이 자산양도차익예정신고서에 의하여 확인된다. 처분청은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 송○○의 양도소득세를 납세지 관할 세무서장이 결정할 수 있도록 하기 위하여 쟁점표준지를 쟁점토지의 비교토지로 하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표 및 공정과세협의회 의결을 거쳐 평가한 금액을 쟁점토지의 기준시가로 ○○세무서장에게 통보한 사실이 있다. 이후 청구인이 쟁점토지를 양도하고 자산양도차익예정신고를 함에 따라 처분청에서 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정하면서 취득당시 기준시가를 이미 평가한 금액을 기준시가로 하여 양도소득세를 결정한 사실이 있다. 이에 대하여 청구인은 과세적부심사청구시 쟁점토지의 취득가액 평가시 처분청이 선정한 쟁점표준지는 잘못 선정되어 저평가된 것이므로 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지를 표준지로 하여 평가하여야 한다고 주장하였다가 심사결과 청구주장이 채택되지 아니하자, 이건 심사청구시 다시 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 9,618㎡를 표준지로 선정하여 평가한 금액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있다. 한편, 쟁점토지 양도자인 청구외 송○○은 처분청이 평가한 쟁점토지가액이 고평가되어 양도소득세가 과다하게 부과되었다고 주장하며 1999.06.10. ○○세무서장에게 이의신청하였고, 1999.06.29. ○○세무서장은 청구주장을 받아들일 수 없다고 기각결정한 사실이 이의신청서와 결정문에 의하여 확인되고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 처분청이 선정한 쟁점표준지가 잘못 선정되었으므로 청구인이 선정한 토지를 표준지로 하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 전시한 법령에 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지는 토지를 관할하는 세무서장이 평가하도록 되어 있어 청구인이 선정한 표준지를 기준으로 하여 쟁점토지가액을 평가할 수 없는 것이고 개별공시지가 없는 토지가액 평가시 표준지 선정은 당시의 인근토지 상황을 고려하여 선정하는 것인 바, 쟁점토지는 청구인이 취득할 당시 관상수 등이 조경된 완경사의 임야로 개간되지 아니한 상태였음이 처분청의 조사서에 의하여 확인되고 있어 당시의 쟁점표준지와 지목, 이용상황등이 유사하다 할 수 있으며 쟁점토지는 당초 쟁점표준지에서 지번이 분할됨으로 인하여 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지이고, 인근토지의 지번도 쟁점표준지에서 분할되어 개별공시지가가 공시되지 않은 것으로 확인되므로 쟁점토지의 모지번이고 또한 개별공시지가가 공시되어 있는 쟁점표준지를 쟁점토지가액 평가의 기준이 되는 표준지로 선정한 것이 잘못되었다고 볼 수 없다 하겠다. 그렇다면, 처분청이 선정한 쟁점표준지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표와 공평과세협의회 의결을 거쳐 쟁점토지가액을 평가하고 처분청이 이를 취득당시 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.