토지의 실지거래 취득가액이 정당한지의 여부

○○세무서장이 1999.04.01 청구인에게 1997과세연도 양도소득세 11,644,600원을 결정고지 하였다가 1999.06.30. 7,110,860원을 감액결정한 처분은 ○○남도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○ 소재 외 2필지 답 3,151㎡의 취득가액을 119,125,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1991.04.20 취득한 ○○남도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○ 소재 외 2필지 답 3,151㎡(이하 "쟁점토지"라 한다.)를 1997.10.23 ○○공사에게 수용에 의하여 양도하고 취득가액 119,125,000원, 양도가액 129,422,500원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 자산양도차익예정신고 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액 중 취득가액이 불분명하다고 보고 1999.04.01 쟁점토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 1997년 과세연도 양도소득세 11,644,600원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.05.06 이의 신청을 거쳐(감액결정 7,110,860원) 1999.06.29 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 청구외 이○○(양도후 사망하였음, 이하 "양도인"이라 한다.)로부터 취득하여 ○○공사에 공공주택용지로 수용에 의하여 양도하게 된 것으로서, 실지거래 취득가액이 매매계약서와 청구외 조○○(이하 "양도인의 처"라 한다.), 청구외 조○○(이하 "양도인의 모"라 한다), 쟁점토지를 중개한 청구외 황○○(이하 "중개업자"라 한다)의 거래사실확인서에 의하여 확인되고 있으나 처분청에서 청구외 조○○의 잘못된 진술만을 근거로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점토지의 취득가액에 대하여 양도인의 모와 중개업자가 각각 당초진술을 번복하고 있어 실지거래가액을 확인할 수 없으나, 실지거래가액은 기준시가보다 높게 거래되는 것이 일반적인 것으로서 쟁점토지를 기준시가인 40,963,000원에 취득하였다고 볼 수 없고, 중개업자가 진술하고 있는 거래가액 119,125,000원은 신빙성이 없어 인정할 수 없으며, 양도인의 모가 진술하고 있는 85,000,000원이 진실하다고 판단되므로 이를 실지거래 취득가액으로하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래 취득가액이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 제100조 【양도차익의 산정】에서 제1항 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】에서 제4항『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제5항『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다. 청구인은 1991.04.20 쟁점토지를 119,125,000원에 취득하여 1997.10.23 수용에 의하여 ○○공사에게 129,422,500원에 양도하고 실지거래가액으로 하여 자산양도차익예정신고하였음이 신고서에 의하여 확인된다. 처분청은 실지거래가액 중 취득가액이 불분명하다고 보아 1999.04.01 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세 11,644,600원을 결정고지 하였으며 청구인이 이에 불복하여 이의 신청을 제기하자 처분청은 이의신청에 대한 결정시 양도인의 모가 양도가액이라고 진술하고 있는 85,000,000원을 실지거래 취득가액으로 보아 기준시가 적용을 배제하고 실지거래가액으로 과세하도록 결정하였고, 이 결정에 따라 처분청은 7,110,860원을 감액결정 하였음이 이의신청 결정문과 경정결정결의서에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 이의신청의 감액결정에도 불구하고 실지거래가액이 119,125,000원이라고 주장하면서 취득매매계약서사본, 양도인의 처의거래사실확인서, 양도인의 모와 중개업자의 당초확인서와 이를 번복하는 확인서, 재번복하는 확인서를 제시하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 중개업자가 확인한 거래사실확인서를 살펴보면, 청구인에게 확인한 첫 번째 거래 확인서에서 쟁점토지의 거래가액이 평당 125,000원이라고 진술하고 있고, 처분청의 조사공무원에게 확인해 준 두 번째 거래확인서에서 첫 번째 확인서는 청구인이 평당 125,000원이라고 하여 그대로 확인하여 준 것이며 실지거래가액은 오래된 것이라 기억 할 수 없어 당시의 시세를 반영하여 평당 50,000~60,000원선에서 거래한 것 같다고 진술하였으며, 다시 청구인에게 확인한 세번째 거래확인서에서는 청구인이 보관하고 있는 당초의 매매계약서에 의하여 당시의 거래가액이 기억난다고 하며 평당 125,000원이 라고 진술하고 있다. 이러한 확인사실에 대하여 이 건 심리시 조사공무원에게 중개업자의 진술 당시 정황을 질의한 바, 중개업자가 약 8년전 하나의 거래에 대하여 보관된 기록에 의하지 아니하고서는 사실상 그 내용을 알 수 없는 것이므로 당시의 공시지가 수준에서 거래가 되지 않았겠느냐는 원론적인 수준에서 평당 50,000~60,000원을 거론한 것을 확인받았다고 조사공무원이 답변하고 있고, 조사공무원이 매매계약서를 중개업자에게 제시하여 거래내용을 확인한 사실이 없어, 양도인의 모가 진술하고 있는 평당 90,000원과 ○○군청에서 근무하는 양도인의 처가 진술하는 평당 125,000원은 차이가 있으므로 두 번째 확인서는 신빙성이 없어 보인다. 청구인이 제시한 취득 당시 매매계약서는 여타 작성된 확인서 등의 필체로 보아 중개업자가 작성한 것으로 인정되는 바, 중개업자가 청구인의 부탁으로 쟁점토지의 평당 거래가액을 125,000원으로 첫번째 확인서를 작성하여 주었다면 이후 처분청 조사시 첫번째 확인서상 거래금액을 기억하고 있다고 보아야 하나, 이를 기억하지 못하고 있고, 추후 매매계약서를 보고 나서야 중개업자 자신이 거래한 사실이 있다는 것을 확인하였다는 청구주장이 이유가 있다고 판단된다. 한편, 이건 불복으로 인한 처분청의 이의신청 결정시 처분청은 기준시가 적용을 배제하고 양도인의 모의 진술만을 기준으로 쟁점토지 평당가액 90,000원으로 하여 취득가액을 85,000,000원으로 결정하였는 바, 진술외에 사실을 인정할 만한 객관적인 증거가 없어 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠다. 그렇다면, 이건 실지거래가액으로 결정시 매매계약서에 의하여 확인되고 있는 쟁점토지의 평당가액 125,000원과 양도인의 처가 일관되게 진술하고 있는 평당가액 125,000원이 일치하고 중개업자도 이를 확인하고 있어 실지거래 취득가액은119,125,000원으로 인정되고 있으므로 처분청이 실지거래 취득가액을 85,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.