부동산 양도시 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물 482.7㎡, 토지 213.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.12.04 양도하고 1997.02.17 자산양도차익 예정신고를 하였으나 처분청은 양도가액이 불분명하다하여 1999.04.10 기준시가로 양도소득세 63,772,208원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.06.22 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 양도에 대하여 실거래가액을 입증할 수 있는 취득 및 양도매매계약서를 첨부하여 신고하였으므로 실지 거래가액으로 양도차익을 결정하여야 함에도 기준시가로 양도차익을 결정함은 부당하다는 주장이다.

쟁점부동산의 양도가액이 현저히 낮아서 공시지가의 63%에 불과하고, 양도 및 취득대금이 영수증이나 금융자료 등에 의하여 확인되지 않으며, 취득, 양도당시 쌍방합의 검인계약서를 첨부하여 양도소득세를 자진신고하였으므로 양도소득세 회피목적이 있다고 판단되어 공정과세협의회 의결을 거쳐 기준시가로 쟁점부동산의 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(이하생략)“라고 규정하였으며, 소득세법 제97조 제1항 에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(이하생략)“라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제4항 및 제5항에서

④ 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하니 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 신고내용대로 결정하여 줄 것을 주장하였으나, 신고서류를 보면 양도시 검인계약서상 금액은 쟁점부동산의 기준시가는 취득당시 보다 양도당시 가격이 크게 상승하였음에도 청구인은 특별한 사유도 없이 쟁점부동산을 기준시가보다 37%나 낮은 가격으로 양도하였으며, 취득가액에 대하여는 부동산 매매계약서를 제시하고 있으나 이는 기준시가 보다 20%나 높은 가격으로서 이를 입증할만한 영수증이나 금융자료등 객관적인 서류를 제시하지 못하고 있다.

(2) 청구인은 세무공무원이 쟁점부동산 실지거래가액 조사시 신고시 제출한 실지 거래가액이 사실로 확인되어 공정과세위원회에 자문을 구할 요건이 되지 않는다고 주장하나, 세무공무원의 조사복명서를 보면 소관 세무서장이 결재를 하지 아니하고 실지거래가액을 확정할 수 없는 것으로 판단하여 공정과세위원회에 회부한 것으로 보여지므로 청구주장은 타당성이 없다고 판단된다.

(3) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 공장을 신축하기 위해 자금이 필요하여 쟁점부동산을 급매하였다고 주장하나, 이는 긴급을 요하는 특별한 사유로 보기 어렵고, 또한 쟁점부동산 거래자들로부터 실지 거래가액 확인서를 받아서 제시하고 있으나 이는 당사자간에 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 것으로서 객관적인 증빙자료로 채택하기 어렵다고 판단된다. 위의 사실과 관계법령을 종합하여 볼 때, 금융자료 등에 의하여 정확한 쟁점부동산의 양도 및 취득가액이 밝혀지지 않으므로 실거래가액이 불분명한 것으로 보고 공정과세위원회 자문을 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.