토지 평가 시 표준지 선정이 적정한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지소재 유지 717㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 52.11.4일 상속으로 취득하여 96.9.4일 양도하였으나 양도소득세를 신고납부하지 아니한 데 대하여, 처분청은 쟁점토지는 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지이므로 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의해 평가한 금액을 기준시가로하여 양도차익과 세액을 계산하고 99.3.3일 96과세연도 양도소득세 12,767,900원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.3.29일 이의신청(3,928,320원 감액결정을 받음)을 거쳐 99.6.11일 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 유지로서 인근토지보다 그 가치가 현저히 떨어지는 토지임에도 이의신청에 의하여 재산정한 개별공시지가가 과대평가 되었으므로 부당하다.

쟁점토지의 실제양도가액은 ㎡당 83,682원으로 상당한 지가를 형성하고 있고, 개별공시지가 산정시 공신력있는 감정평가전문기관 2개기관에 의뢰하여 산청한 평가가액을 산술평균하여 쟁점토지가액의 평가가액으로 정한 것으로서 이 평가가액을 기준시가로하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 평가시 표준지 선정이 적정한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 제1항 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참착하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 이하 생략』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 제1항 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 금액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 96.9.4일 양도하고 양도소득세를 신고납부하지 아니한 사실이 있으며, 이에 대하여 처분청은 양도소득세 결정시 쟁점토지가 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지이므로 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로하여 결정고지하였다. 청구인은 처분청이 평가한 쟁점토지는 실지 토지의 가치에 비하여 높게 평가되었음을 이유로 99.3.29일 이의신청하였으며, 이에 대하여 ○○지방국세청의 이의신청심의 결과 표준지 선정이 잘못되었으므로 재조사하여 경정하라고 결정한 바 있다. 처분청은 이의신청 결정에 따라, 쟁점토지 소재지인 ○○세무서장에게 쟁점토지의 가격평가를 의뢰하였고, ○○세무서장은 ○○감정원 ○○지점과 ○○감정평가법인 ○○지사에서 평가한 쟁점토지의 토지단가를 산술평균하여 처분청을 통보하였고, 처분청은 이 토지단가를 기준시가로하여 감액 경정결정한 사실이 있다. 청구인은 이 감액 결정된 양도소득세에 대하여 이의신청시와 동일한 주장으로 재 심사청구하면서 양도소득세가 과다하게 부과되었다고 하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 쟁점토지는 양도당시 개별공시지가가 누락되어 있는 토지이므로, 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 의하여 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가하여야 하는 바, 쟁점토지가액은 당포 양도소득세 결정시 선정된 표준지가 쟁점토지와 지목ㆍ이용상황이 유사하지 않아 이의신청에 대한 결정시 이를 재조사하여 경정하라는 주문에 따라 다시 평가한 것으로서, 공신력 있는 감정기관 2개기관에서 쟁점토지와 지리적위치ㆍ주위환경ㆍ이용상황ㆍ형상지세ㆍ도로상태 및 특이사항을 감안하여 평가한 것을 ○○세무서장이 산술평균하여 쟁점토지의 평가가액으로 통보한 처분은 잘못이 없다 하겠다. 위 내용을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 신고납부하지 아니하였고, 쟁점토지 관할세무서장이 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 쟁점토지를 적법한 절차에 따라 평가하였으며, 처분청이 이를 양도당시 기준시가로하여 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.