신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의한 양도소득세 과세 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 동 ○○번지 대지 259㎡ 및 여관건물 637.53㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.10.10 청구외 백○○에게 양도하고, 취득가액을 364,370,000원, 양도가액을 350,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997년귀속분 양도소득세 31,152,760원을 1999.01.18 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.03.18 신청, 1999.04.09 기각결정)을 거쳐 1999.06.10 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산을 364,370,000원에 취득하여 350,000,000원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였음에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산을 다른 부동산과 교환하였음에도 부동산매매계약서를 허위로 작성하였고, 교환대상목적물에 대한 시가감정 및 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 이행하지 아니하여 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 제1항 에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제96조 제1항 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도가액과 취득가액은 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하면서 같은조 제5항 및 제6항에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다.

(1) 1997.08.25자 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서를 보면 매매대금을 3억5천만원으로 하고, 계약금은 5천만원으로, 잔금 3억원은 1997.09.28 지급하는 내용으로 약정하면서 특약사항에서 잔금 3억원중 5천만언은 전세보증금으로 대체하고 2억5천만원은 ○○은행대출금으로 상계한다.고 계약하였음이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 등재된 내용을 살펴보면, 전세권자 차○○이 전세금 2억원에 대하여 1996.12.09 설정등기한 전세권이 1997.09.26 해지를 원인으로 하여 1997.10.10 말소등기되었고, 청구인외 2인을 채무자로 하여 채권최고액 합계 3억5천만원으로 1994.07.02 등기한 (주)○○은행의 근저당권 3건은 청구외 백○○이 쟁점부동산을 취득한 후인 1997.10.30 말소등기되었음이 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 취득자인 청구외 백○○은 처분청의 조사공무원에게 교부한 1998.06.10자 확인서에서 쟁점부동산을 매매계약서에는 3억5천만원에 취득한 것으로 기재하여 등기를 하였으나 실지취득가액은 4억5천만원이라고 하면서, 취득시 처구인의 ○○은행 대출금 2억5천만원을 부담키로 하여 1997.10.24 ○○동 은행에서 2억5천만원을 대출받아 5천만원은 취득부대비용 등으로 사용하고 청구인에게 2억원을 지급하였다고 진술하였다가, 다시 1998.06.18자 확인서에서는 본인이 소유한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○부동산을 본인의 채무 1억7천만원을 부담하기로 하면서 2억5천3백만원으로 계산하여 쟁점부동산과 교환하기로 청구외 정○○과 계약하였다고 진술하였다.

(4) 청구외 정○○이 작성한 1998.06.24자 경위서 및 청구인이 1994.03.20 작성한 차용증의 내용을 보면, 청구외 정○○은 청구인에게 1억원을 대여하고 쟁점부동산이 1년내에 매매되지 아니하면 대여금을 변제받기 위하여 청구인으로부터 쟁점부동산의 매매에 관한 권한을 위임받기로 하였고, 그후 청구인이 다른 부동산과 교환할 것을 제의하여 정○○본인과 청구인 및 청구외 백○○이 동석하여 쟁점부동산과 백○○소유 부동산을 교환하였다고 진술하였음이 확인된다. 또한, 청구인은 1988.07.07 조사공무원과 작성한 문답서에서 쟁점부동산을 감정평가한 적이 없고, 청구외 정○○에게 위임장을 교부하면서 쟁점부동산의 매매에 관한 권한일체를 위임하였다고 진술한 사실이 확인된다. 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 3억5천만원에 양도하였다고 처분청에 신고하였으나 실제로는 쟁점부동산의 매매에 관한 권한을 청구외 정○○에게 위임하여 청구외 백○○이 소유한 부동산과 교환하였고, 쌍방의 부동산은 감정평가한 바가 없는 것으로 인정된다. 그렇다면, 첫째, 양도당시 쟁점부동산에 전세권등기된 전세보증금은 2억원임에도 잔금 3억원중 5천만원을 전세보증금으로 대체한다고 매매계약서에 기재하였고, 전세보증금 1억5천만원을 반환한 증빙은 제시하지 못하면서 단순히 5천만원으로 인하하였다고 주장하는 점 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 3억5천만원이라고 주장하나, 쟁점부동산의 취득자인 청구외 백○○은 1998.06.10자 확인서에서 쟁점부동산의 실지취득가액이 4억5천만원이라고 진술하여 1억원의 차이가 있는 점 셋째, 위 백○○이 1998.06.10자 확인서에서 1997.10.24 ○○동 ○○은행에서 2억5천만원을 대출받아 5천만원은 취득부대비용 등으로 사용하고 청구인에게 2억원을 지급하였다고 진술한 데 대하여 청구인은 거짓진술이라고 주장하는 점 넷째, 감정평가하지 아니한 청구인소유 쟁점부동산과 청구외 백○○소유 부동산을 실제로는 교환하였음에도 쟁점부동산을 3억5천만원에 매매한 내용으로 사실과 다른 부동산매매계약서를 작성한 점 등으로 보아 쟁점부동산은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당한다 할 것이다.