신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세 과세 가능여부

○○세무서장이 1999.01.13 청구인에게 결정고지한 1996년 귀속분 양도소득세 9,195,630원은 이를 취소한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 소재 잡종지 1,653㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1992.12.28 취득하여 1996.10.19 청구외 이○○외 1인에 양도한 사실에 대하여 청구인은 처분청에 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고서를 1998.12.14 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 1999.01.13 1996년 귀속분 양도소득세 9,195,630원을 결정 고시하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.28 이의신청을 거쳐 1999.05.31 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지의 취득 및 양도가액을 실지거래가한 금액으로 신고서 작성하여 제출하였는데 처분청이 기준시가 적용하여 양도소득세 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 매매계약서상 양도금액은 쟁점토지의 취득시에 비하여 양도시 공시지가가 60% 정도 상승하였음에도 특별한 사유없이 낮으므로 실지거래가액이 확이되지 않은 것으로 판단하여 공정과세협의회 심의를 거쳐 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도소득】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』라고 규정하고 있고 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항의 규정에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. (이하 생략)』이라고 규정하고 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 선정】 제4항 내지 제6항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 겨우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.120.30 개정) 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표쥰 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도다시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우(1995.12.30 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(1995.12.30 개정)

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 쟁점토지의 양도소득금액을 실제거래증빙에 의하여 신고하였다고 주장하고, 처분청은 거래증빙에 의하여 실제거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용하여 양도소득세을 계산하였다는 의견이므로 이에 대한 사실관계를 본다. 첫째, 청구인이 1998.12.14 제출한 양도소득세 신고서상 쟁점토지의 취득 및 양도금액은 거래 당사자간의 매매계약서를 근거로 제시하고 있으며, 쟁점당사자의 사실확인서를 첨부하고 있다. 둘째, 청구인은 쟁점토지를 150,000,00원(평당 300,000원)에 취득하여 같은 가격인 150,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있는 반명, 양도당시 공시지가로 환신한 쟁점토지액은 87,429,000원으로 공시지가사 지가 상승률은 51% 상승하였음이 붙임 계산서 및 처분청의 실지거래가액 편정조사에서 확인된다. 셋째, 처분청의 공정과세협의회는 쟁점토지의 양도당시 공시지가가 취득시에 비해 상승하였음에도 청구인이 양도가액과 취득가액을 동일하게 신고함은 양도가액을 현저히 낮게 신고한 것으로 판단하여, 청구인이 신고한 금액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 결정하기로 판정하였음이 실지거래가액 판정조서에서 확인한다. 넷째, 청구인은 부동산중개인의 서명날인이 명시된 양도당시 계약서를 제시하면서, 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 부동산중개업소에 당초 위로한 매도희망V평당 가액(300,00원)이 표기된 부동산중개인의 장부를확인자료로 제시하고 있다. 다섯째, 청구인은 쟁점토지를 취득가액과 같은 가액으로 양도한 사유로서 인근에 수도권매립지가 소재하고 있어 악취와 침출물로 인하여 제값을 받기 어려웠고, ○○시 ○○청장이 1995.05.14 공고(○○시 ○○구 공고 제95-88호)한 재건축제한조치에 따라 쟁점토지지역이 1996.12.34(추가연장기한 1997.12.31)까지 토지이용이 제한되는 등 쟁점토지를 포함한 인근의 토지가격이 1992년 이후 전혀 상승하지 못하고 있다고 주장하고 있으며, 이에 해당 증빙으로 비슷한 시기에 형성된 인근필지 청구와 김○○의 매매계약서를 제시하고 있다. 다음 관계법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도다시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우로서 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하는 것이며 양도소득세 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 신고한 이 건의 경우 취득가액에 대하여는 처분청도 이를 인정하고 있으므로 논외로 하고, 쟁점사항은 신고된 양도가액의 진실여부에 있다 할 것인 바, 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 양도당시 매매계약서는 ○○부동산(대표 임○○) 입회하에 거래관행에 따라 작성된 것으로 비슷한 시기에 인근부동산 매매가액과 제시된 부동산중개인의 장부등으로 보아 청구인이 제시한 실지거래가액은 신빙성이 있다고 판단되므로 양도실지거래가액이 확인되지 않음을 이유로 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 과세결정은 잘못된 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.