신고한 취득 및 양도가액은 입증자료에 의하여 확인되지 아니하고 인근 부동산 중개업소에서 확인한 시가와 현저한 차이가 있고, 청구인 주장 취득 및 양도가액을 신뢰할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
신고한 취득 및 양도가액은 입증자료에 의하여 확인되지 아니하고 인근 부동산 중개업소에서 확인한 시가와 현저한 차이가 있고, 청구인 주장 취득 및 양도가액을 신뢰할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 105㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다)를 95.1.13 청구외 고○○에게 양도하고, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 122,176㎡, 같은동 ○○번지 답 270.703㎡, 같은동 ○○번지 답 60.480㎡, 합계 453.359㎡(이하 "쟁점2토지"라 한다)를 95.1.23 청구외 최○○에게 양도한 후 95.3.30 실지거래가액(취득가액 44,610,335원, 양도가액 50,000,000원)에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 99.1.7 양도소득세 100,869,570원을 과세하였다가 99.4.21 청구인의 이의신청 결정시 신고한 실지거래가액은 인정하지 아니하고 장기보유 특별공제를 적용하여 이건 양도소득세를 34,440,780원으로 감액결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.5.31 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점1,2토지 양도당시 사업(92년 다세대 주택 건설업)의 실패로 건설노임을 채불하여 채권자들로부터 독촉을 받던 차에 어쩔수 없이 쟁점1,2토지를 양도하게 되었으며 쟁점1토지는 매매계약서에 의하여 실제거래가액이 확인되고, 쟁점2토지는 공유자인 청구외 최○○에게 양도한 것으로서 매매계약서 및 최○○의 통장에서 매매대금 30,000,000원이 인출되어 같은날 청구인의 통장에 입금된 사실등으로 실지거래가액이 확인되므로 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.
청구인이 신고한 취득 및 양도가액은 입증자료에 의하여 확인되지 아니하고 인근 부동산 중개업소에서 확인한 시가와 현저한 차이가 있고, 쟁점2토지는 지가의 급등요인이 없으나 거래상대방인 청구외 최영주가 쟁점2토지를 취득한지 8개월이 지난 95.9.7 청구인이 신고한 양도가액 30,000,000원(평당 420천원)의 5배이상의 가액인 평당 2,300천원의 가액으로 청구외 최○○, 장○○에게 양도한 사실이 매매계약서에 의해 인정되는 등 청구인 주장 취득 및 양도가액을 신뢰할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점1토지에 대하여 청구인 주장 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 증빙서류에 의하여 확인되는지 살펴본다. 청구인은 쟁점1토지를 84.12월 15,000천원에 취득하여 95.1.20 청구외 고○○에게 20,000천원에 양도하였다고 주장하면서 취득 및 양도당시 매매계약서를 제시하고 있어 이를 살피면, 일반적인 부동산의 매매거래에 있어서 중개인이 참여하는 것이 보통이나 중개인도 기재되지 아니하였으며, 취득계약서는 정형된 형식이 아닌 극히 형식적인 계약서로 진위여부를 신뢰하기 어렵울 뿐만 아니라 통상 기준시가는 실지거래가액보다 낮은 것이 보통이나 이건의 경우 취득가액은 기준시가 6,585천원의 227.7%인 15,000천원이고, 양도가액은 기준시가 52,5000천원의 38%에 불과한 20,000천원으로서 11년동안의 기준시가의 상승률 797.2%에 훨씬 못미치는 상승을 133.3%의 가액으로 기재되었으므로, 대금수수 등의 구체적인 입증자료가 제시되지 않는 한 청구인이 주장하는 쟁점1토지의 실지거래가액을 신뢰할 수 없다.
(2) 쟁점2토지에 대하여 청구인 주장 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 증빙서류에 의하여 확인되는지 살펴본다. 청구인은 제시된 심리자료(약정서, 등기부등본, 매매계약서)와 같이 청구인외 2인(청구인, 최○○, 주식회사 ○○건설)은 쟁점2토지 및 같은동 ○○번지 122㎡(이하 "쟁점2토지등"이라 한다)를 취득하기 위하여 89.9월 청구인 136,200천원, 청구외 최○○ 102,800천원, 청구외 (주)○○건설 101,000원, 합계 340,000천원을 청구인 610.45 분지 182.8, 청구외 최○○ 610,45 분지 248.15, 청구외 (주)○○건설 610.45 분지 179.5의 비율로 출자하기로 약정하여 쟁점토지 등을 취득(89.11.2 청구외 황○○으로부터 ○○시 ○○동 ○○번지 전 408㎡ 및 같은동 ○○번지 답 122㎡를 25,970천원에 취득하고, 89.11.2 청구외 노○○로부터 같은동 ○○번지 답 984㎡와 같은동 ○○번지 답 504㎡를 72,912천원에 취득)하고 지분별로 공동등기하였으며, 같은동 ○○번지 답122㎡를 제외한 쟁점2토지의 취득가액은 29,016,335원에 취득하여, 95.1.23 청구외 최○○에게 30,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 청구인과 청구외 최○○의 은행통장사본을 제시하고 있다. 먼저 취득가액에 대하여 살피면, 쟁점2토지가 청구인외 2인의 명의로 청구인 주장 지분별로 등기된 사실은 제기된 등기부등본에 의하여 확인되고 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없는 사실이고, 제시된 약정서에는 청구인외 2인이 쟁점2토지등을 취득하기 위하여 340,000천원을 출자한 것으로 기재되어 있으나 쟁점2토지등의 매매계약서상 취득가액을 98,882천원으로 그 금액이 서로 일치하지 아니함에도 출자지분 및 금액의 변동사항, 잔여출자금 관리 등에 대한 추가약정을 체결한 증빙을 제시하지 못할 뿐만 아니라 취득가액 98,882천원을 지급한 증빙도 제시하지 못하고 있어 쟁점2토지에 대한 청구인 주장 취득가액은 신뢰할 수 없다. 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 94.12.24 쟁점2토지를 공유지분자인 청구외 최○○에게 양도하고 같은날 30,000천원을 수령하였고, 등기이전이 지연되었다고 주장하면서 청구인과 청구외 최○○의 ○○은행 ○○동지점의 예금통장 사본을 제시하고 있으나 청구외 최○○의 통장에서 인출된 금액은 30,000천원이나 청구인의 통장에 입금된 금액은 30,200천원으로 금액이 일치하지 않고, 이는 94.12.24 청구인의 통장에 30,200천원이 입급된 사실과 청구외 최○○의 통장에서 30,000천원이 인출된 사실은 나타내는 것일 뿐이고, 쟁점2토지의 매매대금이 총 30,000천원이라는 직접적인 입증자료로 보기는 어려울 뿐만 아니라 청구인이 95.3.30 처분청에 자진신고한 쟁점2토지에 대한 매매계약서를 보면, 계약일이 95.1.10이며 계약 당일 계약금 10,000천원을 지급하고, 잔금 20,000천원을 95.1.30 지급하는 것으로 작성되어 있고, 토지거래계약허가일이 95.1.14 이며, 쟁점2토지의 등기부등본상 등기접수일이 95.1.23 로 기재된 점 등을 모아보면 쟁점토지의 양도일이 94.12.24이고 양도가액이 30,000천원이라는 청구주장을 받아들일 수 없다. 또한, 양수인인 청구외 최○○가 쟁점2토지를 취득한 후 8개월이 지나지 않아 평당 2,300천원에 양도하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인되는 쟁점2토지를 평당 420천원에 불과한 30,000천원에 양도하였다는 주장은 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라 양도일로부터 1년 6개월 전인 93..6.1 반월 도시계획 신천제2지구 토지구획정리사업지구내 환지예정지로 지정되어 지목이 대지로 변경될 예정이므로 양도당시 이미 매매가액이 평당 2,000천원대로 형성되었음이 쟁점2토지 주변의 중개업소의 확인서에 의하여 확인되는 이건 토지를 청구인이 시가의 5분의 1가격에 불과한 평당 420천원에 양도하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 그렇다면, 청구인이 신고한 쟁점1,2토지의 실지 취득 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.
이상과 같이 심리한 바 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.