기준시가를 기준으로 양도소득세를 부과한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시(구 ○○시) ○○동 ○○번지으 ㅣ4필지의 토지 1,613.1㎡(○○동 ○○번지 대지 122.1㎡, 같은동 ○○번지 대지 436㎡, 같은동 ○○번지 전 149㎡, 같은동 ○○번지 전 476㎡, 같은동 ○○번지 전 430㎡. - 이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 김○○으로부터 89.3.6 취득하고 96.8.13 청구외 김○○에게 양도한 후 실지거래가액(취득가액: 37,000,000원, 양도가액: 40,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 99.2월 쟁점부동산의 실지거래가액을 조사확인한 후 신고된 실지 거래가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 14,756,820원을 99.3.5 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(99.4.28 기각결정)을 거쳐 99.5.24 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 신고하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

매수인이 쟁점토지를 취득한지 6일만에 청구외 ○○농업협동조합에서 112,000천원의 근저당권을 설정한 점과 쟁점토지 소재지 인근의 부동산 중개업소에 탐문조사한 결과 청구인이 제시한 매매 계약서를 신뢰할 수 없고, 신고된 매매가액도 증빙자료에 의하여 확인되지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건 청구의 다툼은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도 당시 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호를 이 건과 관련하여 종합하면, 토지ㆍ건물 등의 부동산 양도에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가로 하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 관할세무서장에게 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 제시된 심리자료(등기부 등본, 양도소득세 결정결의서, 청구서, 매매계약서)에 의하여 확인되며 다툼이 없는 사실관계를 살피면 청구인은 쟁점부동산을 89.3.6 청구외 김○○으로부터 취득하여 96.8.13 청구외 김○○에게 양도하였으며 실거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였음이 확인되고, 청구외 ○○은행에서 양수인인 청구외 김○○을 채무자로 하여 쟁점토지에 112,000천원의 근저당권을 설정하였음이 확인된다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 증빙에 의하여 실지거래가액으로 확인되는지를 살피면, 청구인은 쟁점토지 중 같은동 ○○번지의 대지 122.1㎡를 2,590천원에 취득하였고, 같은동 ○○번지외 3필지의 토지 1,491㎡를 34.410원, 합계 37,000천원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서 2매와 매매계약서에 중개인으로 기재된 청구외 성○○의 인감증명서를 제시하고 있으나, 매매대금 지급관련 금융자료 등의 구체적인 입증자료를 제시하지 뭇할 뿐만 아니라 통상의 매매거래에 있어서 실지거래가액이 기준시가보다 높은 것이 보통의 경우임에도 쟁점토지는 매매가액이 기준시가보다 적은 금액으로 기재되었으나, 특별한 사정이나 정황이 입증되지 아니하므로 제시된 매매계약서만으로는 쟁점토지의 취득가액이 증빙에 의하여 실지거래가액으로 확인된다고 보기 어렵다.

(3) 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 증빙에 의하여 실지거래가액으로 확인되는지를 살피면, 청구인은 뉴질랜드에 거주하는 둘째 아들인 청구외 최○○이 입국하여 청구인 명의로 쟁점토지를 시가보다 낮은 가액으로 양도하였다고 주장하면서 매매가액이 40,000천원으로 기재된 매매계약서, 양수인 김○○의 확인서, 중개인이라는 청구외 최○○의 확인서를 제시하고 있으나, 첫째, 청구인은 매매대금 수수관련 금융자료를 제시하지 못하고 있으며, 매수인 김○○이 대출금 신청시 제출하여 청구외 ○○은행에 보관된 쟁점토지의 매매계약서에 매매가액이 130,000천원으로 기재되었고, 양도일인 96.8.13 이후 6일만인 96.8.19 쟁점토지에 근저당권 112,000천원이 설정 된 점, 둘째, 뉴질랜드에 거주하는 청구인의 아들이 청구인을 대신하여 매매계약을 체결하였다는 주장이나 청구인이 제시하는 매매계약서에는 아무런 언급이 없고, 중개인이라는 청구외 최○○는 청구인의 아들 최○○이 아닌 청구인과 청구외 김○○과의 부동산 매매중개를 하였다고 확인하고 있는 점, 셋째, 쟁점토지의 실제 매수인은 제시된 매매계약서에 보증인으로 기재된 청구외 최○○이며, 자신은 ○○농업협동조합에서 대출한 내용도 모르고 다만, 명의를 빌려준 것 뿐이라는 공부상 매수인으로 되어있는 청구외 김○○의 확인서 등을 모아보면 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액으로 확인된다고 볼 수 없고, 또한, 통상 부동산의 매매거래시 실지거래가액이 기준시가보다 높은 것이 공지된 사실이고, 중개업소에 양도할 부동산을 의뢰하는 경우 매도인은 부동산소재지 인근의 중개업소 등에 시가를 문의한 후 양도를 의뢰하는 것이 보통이나, 청구인은 쟁점토지의 기준시가가 88,133천원임에도 불구하고 45%에 불과한 40,000천원에 양도하였다고 주장하고 있으므로 이는 극히 이례적인 경우이나 기준시가보다 특별히 낮게 매도할 만한 특별한 사정이나 정황이 있는 것으로 인정되지 아니하므로 청구인이 신고한 양도가액은 신뢰할 수 없는바 이건 양도소득세의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.