매수자로부터 징취한 확인서상 금액과 신고한 거래가액이 상이하여 기준시가로 과세한 처분이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 1983.7.19 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 271.2㎡와 위지상에 1983.8.28 신축한 건물 383.24㎡(이하 토지 및 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.8.23 청구외 정○○에게 양도한데 대하여, 1997.5.30 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였다가 1998.1.7 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지조사한 바 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 객관적인 거래증빙서류 등에 의하여 확인되지 않으므로 처분청의 공정과세협의회의 자문을 받아 실지거래가액의 적용에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.2.26 청구인에게 96년 귀속 양도소득세 81,718,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.21 심사청구를 하였다.

처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인하여 결정하여야 하나, 매수인의 확인서를 근거로 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서가 실지계약서임에도 허위라고 판단하고, 취득가액중 건물신축비는 건축업자와 사후에 소급하여 작성한 계약서로 허위라고 보아 기준시가로 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 것은 실질소득을 무시한 처분으로 부당하다.

건물신축공사비와 관련 도급계약서를 작성한 건축업자 청구외 임○○을 조사한 바 도급계약서는 1997년말 청구인의 자 청구외 문○○의 부탁으로 사후 작성한 것으로 당시 구두계약에 의해 공사를 하면서 공사비는 대부분 청구인의 남편 청구외 문○○(사망)이 직접 지출한 것으로 정확한 금액을 알 수 없으며, 위 계약서상 도급금액을 받은 사실도 없음을 진술하였고, 또한 매수인도 매매대금을 300,000,000원으로 신고금액과 상이하는 등 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않거나 허위로서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한 지를 가리는 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.』라고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항 제1호에서 취득가액은 가목에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.』라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하면서, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이건 과세경위를 살펴보면, 청구인은 1996.8.23 청구외 정○○에게 쟁점부동산을 양도하고, 1997.5.30 기준시가에 의하여 양도소득세 확정신고하였다가 1998.1.7 이를 변경하여 쟁점부동산의 양도가액을 298,000,000원, 취득가액은192,660,000원(토지 80,360,000원, 건물신축비 112,300,000원)으로 매매계약서 및 확인서등을 증빙서류로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액을 조사한 바, 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 아니하거나 허위로서 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하였다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 신고한 가액으로, 건물의 취득가액은 청구외 임○○이 건축비로 직접 집행한 도급금액 112,300,00원과 청구외 홍○○이 확인한 토지의 취득가액으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하여야 한다고 주장이나, 전시한 소득세법에 의하여 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이며, 예외적으로 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없거나 신고당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인 바(같은 뜻, 대법원 97누 14187 97.11.14), 제시된 심리자료에 의하여 살펴보면

(1) 청구인이 제시한 양도당시 매매계약서는 사인간에 부동산중개인도 없이 작성된 계약서이며, 처분청에서 매수자로부터 징취한 확인서상 매수자와 청구인이 주장하는 양도가액이 서로 다른 사실이 확인되고 있을 뿐만아니라 매수자가 쟁점부동산을 은행부채(180,000,000원)등을 인수조건으로 잔금을 지급하였다고 확인하고 있는 반면에 거래당시 매매계약상 특약사항인 은행부채 및 임차보중금등 인수석부가 중요한 부분임에도 계약서상 전혀 기재되어있지 아니하거나 다르게 기재된 점등으로 실제 매매계약서라고 보기 어렵다.

(2) 또한, 쟁점부동산의 양도가액은 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금정산에 따른 객관적인 거래증빙(매매대금의 정산에 따른 금융자료, 영수증등) 등에 의하여 확인되지 아니한다.

(3) 청구인은 쟁점부동산중 토지를 80,360,000원에 취득하였다고 취득시 매매계약서 및 청구외 홍○○의 확인서를 제시하고 있으나, 취득당시 토지의 등기신청서에 첨부된 매도증서상 취득금액은 724,700원이고, 처분청에서 1999.6.22 계약서상 중개업자 청구외 홍○○으로부터 징취한 확인서를 보면, 청구외 홍○○은 청구인이 신고한 1983.6.20 작성된 매매계약서는 사용한 적이 없는 용지로서 청구외 홍○○의 주소, 전화번호등이 허위이고 당해 매매계약서를 작성한 사실이 없을뿐만아니라, 확인서도 청구인의 아들이 작성한 것으로 당시 거래금액을 기억할 수 없어 청구인의 이야기와 추측으로 이루어진 사실을 알 수 있는 바, 허위로 사후 작성된 매매계약서로서 토지의 실지거래가액을 확인할 만한 자료로서 그 객관성을 인정할 수 없다.

(4) 청구인은 건물을 112,300,000원에 신축하였다고 1983.7.25자 작성 도급계약서 및 청구외 임○○의 확인서를 제시하고 있으나, 처분청에서 청구외 임○○으로부터 확인한 문답서를 보면, 도급계약서는 양도일(1996.8.23)이후인 1997년말 청구인의 자 청구외 문○○의 부탁으로 작성한 것이고 거래당시 구두계약에 의해 공사를 하였으며, 또한 공사비의 일부는 청구인의 남편 청구외 문○○(사망)이 다른 공사업자에게 지급하였다고 진술하고 있는 사실 및 계약서상 도급금액 112,300,000원 전체를 받은 적이 없고 정확한 공사금액도 모른다고 진술한 사실이 확인되는 바, 오랜기간이 경과되어 사후적으로 작성된 도급계약서로서 청구외 임○○이 건물을 청구인으로부터 일괄도급하여 시공하였는 지도 불분명할 뿐만아니라 건물신축 관련 구체적인 공사대금도 정확하지 아니하고 대금지급한 사실에 대한 객관적인 금융증빙 등에 의하여 확인되지 않으므로 실지거래가액을 확인할 만한 자료로서 신빙성이 없다고 판단된다. 위 사실관계 및 관계법령에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 양도하고, 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 만한 객관적인 자료로서 신빙성이 없다고 판단되고, 또한 객관적인 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 취득 및 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로, 처분청이 처분청의 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하며, 소득세법상 자산을 양도한 경우 양도차익을 기준시가에 의하여 과세함이 원칙이므로 실지거래가액의 적용을 배제하였다고 하여 헌법상의 평등원칙을 위배하였다는 청구주장은 인정할 수 없다고 판단된다. 이상과 같이 심리한 바, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.