실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 411.2㎡와 같은 곳 기타건물 451.48㎡(이하 "쟁점물건"이라 한다)를 '97.4.16 청구외 이○○에 양도한 후 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준 예정신고서(이하 "신고서"라 한다)를 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 양도가액의 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 '99.1.2 '97년 귀속분 양도소득세 57,460,760원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 '99.1.21 이의신청을 거쳐 '99.5.14 본 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점물건의 취득가액 및 양도가액을 실지거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였는데, 처분청이 기준시가 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.

쟁점물건에 대한 양도금액이 현지 주변시세와 많은 차이가 나는 등 청구인이 제출한 매매계약서는 진실된 것으로 볼 수 없으므로 공정과세협의회 심의를 거쳐 기준시가를 적용한 양도소득세 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도소득】에서, 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항의 규정에서, 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액, 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.(이하 생략)』라고 규정하고, 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항 내지 제6항에서, 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 및 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30 개정) 제1호 내지 제2호 (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(95.12.30 개정)

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점물건의 양도소득금액을 실제 거래증빙에 의하여 신고하였다고 주장하고, 처분청은 거래증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가를 적용 양도소득금액을 계산하였다는 의견이므로 이에 대한 사실관계를 본다. 첫째, 청구인이 '97. 4. 8 제출한 양도소득세 예정신고서상 쟁점토지의 취득 및 양도금액은 거래 당사자간의 매매계약서를 근거로 제시하고 있다. 둘째, 청구인은 '88. 3. 2 청구외 최○○로부터 2억원에 쟁점물건을 취득하였다고 신고하였으며, 본 건에 대한 ○○지방국세청장의 이의신청에 대한 결정문에서 양도자의 사실확인과 계약서의 상태등을 근거로 하여 신고된 취득가액은 사실임을 확인하고 있으며 처분청의 조사확인서 내용에도 이를 인정하고 있다. 셋째, 청구인은 쟁점물건을 시세보다 싸게 매도하게된 사유로서 목욕탕건물로서 건물이 노후되어 주기적으로 막대한 수리비가 들어가고, 인근에 새로운 목욕탕이 신설되는 등 수입이 격감하여 오래전부터 매도하려 했으나 매도하지 못하였다고 상황을 설명하고 있다. 넷째, 청구인이 양도당시 상황을 설명하기 위하여 제시한 쟁점건물에 대한 청구외 선○○외 1인과의 임대차계약서의 내용을 살펴보면 전세금이 2억원으로 되어 있으며, 청구외 ○○동새마을금고에서 8천만원(채권채고액 104,000,000원)의 대출을 받은 사실을 확인할 수 있다. 다섯째 처분청은 본 건에 대한 실지조사시 현지 부동산 중개업자에 대한 탐문 결과 인근시세가 청구인의 주장과 큰 차이가 있음을 확인한 결과를 토대로, 공정과세협의회 협의를 거쳐 쟁점물건에 대한 양도가액의 실지거래금액이 불분명한 것으로 보아, 청구인이 신고한 금액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 결정하기로 판정하였음이 실지거래가액판정조서에서 확인된다. 다음 관계 법령과 사실 관계를 종합하여 심리 판단한다. 전시한 법령에 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 공정과세협의회 자문을 거쳐 이를 적용대상에서 제외하도록 규정하고 있고, 본 건의 경우 청구인은 쟁점물건을 인수후 40,000,000원을 들여 보수하였다고 주장하고 있으나 그 구체적 내용 및 증ㆍ개축비용 등에 대한 입증서류 제시없어 이 부분 청구인의 주장을 인정하기 힘들며, 매매계약서상 부동산중개인의 확인ㆍ날인이 없고, 청구인은 매매 당시 청구외 이○○와 임대차관계에 있어 전세금 1억원이 존재하였다고 주장하고 있으나 매매계약서상 이 부분에 대한 특약사항이 기재된 사실이 없는 점으로 보아 청구인이 제시하는 매매계약서의 신빙성이 없어 보이며, 또한, 쟁점물건을 인수한 청구외 이○○가 인수 즉시 청구외 선○○외 1인과 계약한 임대차계약내용을 보면 전세금 200,000,000원 월세 2,000,000원으로 계약되어 있어 월세까지 전세금 환산할 경우 전세가액 300,000,000원으로 추정되며, 쟁점물건을 담보한 근저당권설정액 및 전세금의 합계가 374,000,000에 이르는 등 청구인이 주장하는 양도가액과 상당한 평가차이가 있음을 발견할 수 있는 등 청구인이 주장하는 양도가액 2억3천만원은 실제 거래금액이 확인된다고 볼 수 없어 청구인의 주장을 받아들이기 어려우므로 처분청의 과세결정에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.