양도차익 없는 주택정착면적의 5배 초과 주택부수토지의 양도소득세 과세 여부

○○세무서장이 1998.12.04 청구인에게 결정고지한 1997년 귀속분 양도소득세 17,098,330원의 부과처분은

1. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 423㎡ 및 동 지상 주택 33.06㎡의 양도가액을 경락가액인 9천만원으로 하여 계산하고, 이에 따라 주택정착면적의 5배가 초과되는 257.7㎡의 양도차익을 산정하여 과세표준 및 세액을 경정하며,

2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 423㎡ 및 위지상 주택 33.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.12.05 경락에 의하여 양도하였으나 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산중 주택 33.06㎡ 및 그 주택정착면적 5배내의 부수토지 165.3㎡에 대하여는 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세하고, 나머지 주택부수토지 257.7㎡에 대하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997년 귀속분 양도소득세 17,098,330원을 1998.12.04 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1999.01.25 신청, 1999.03.10 기각결정)을 거쳐 1999.05.13 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 경락에 의하여 양도하였고 발생한 양도차익이 없음에도 주택정착면적의 5배가 초과되는 면적에 대하여 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

도시계획구역안의 1세대1주택 부수토지는 주택정착면적의 5배이내 면적만 비과세되므로 주택정착면적의 5배가 초과되는 주택부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산중 주택정착면적의 5배가 초과되는 주택부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의한다고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제89조 제3호 에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택(고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고, 같은법 시행령 제154조 제7항에서 “법 제89조 제3호에서『지역별로 대통령령이 정하는 비율』이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역 안의 토지 5배

2. 도시계획구역 밖의 토지 10배”라고 규정하고 있다. 한편, 도시계획법 제3조 에서 “도시계획은 다음 각호의 구역에 대하여 이를 시행한다.

1. 시(서울특별시ㆍ직할시를 포함한다. 이하 같다) 또는 읍의 구역

2. 시 또는 읍이외의 구역으로서 관계 시장(○○시ㆍ직할시를 포함한다. 이하 같다) 또는 군수의 신청에 의하여 건설교통부장관이 시 또는 읍에 시행하는 도시계획의 시행상 필요하다고 인정되는 구역

3. 제1호 및 제2호의 구역외의 구역으로서 건설교통부장관이 특히 도시계획을 시행할 필요가 있다고 인정하여 지정한 구역”이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산이 경락에 의하여 양도되어 양도차익이 없음에도 주택정착면적의 5배가 초과되는 면적에 대하여 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하는바, 이에 관하여 살펴본다. 앞에서 살펴본 관련법령과같이 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 하는 것이다. 그러나, 청구인은 쟁점부동산이 경락에 의하여 9천만원에 양도되었으나 처분청이 이 건 양도소득세를 과세하기까지 증빙서류를 갖추어 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니하였음이 확인된다. 그렇다면, 처분청이 시지역에 소재하는 도시계획구역 안의 쟁점부동산중 주택과 그 주택정착면적의 5배에 해당하는 주택부수토지에 대하여는 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세하고, 나머지 주택정착면적의 5배가 초과되는 부수토지 257.7㎡에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 없다할 것이다. 다만, 소득세법 시행령 제164조 제11항 제2호 및 같은령 부칙 제8조 제2항의 규정에 의하여 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 토지 경락가액이 개별공시지가보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 개별공시지가에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산하는 것임에도 처분청은 쟁점부동산중 주택정착면적의 5배가 초과되는 면적에 대하여 경락가액보다 더 높은 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하였는바, 이는 잘못이므로 쟁점부동산의 경락가액 9천만원에 의하여 주택정착면적의 5배가 초과되는 면적의 양도당시 기준시가를 계산하여 양도차익을 산정하여야 한다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.