임차인이 근린생활시설로 용도변경한 건물의 주택에 해당여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1989.11.23일 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 229㎡, 위지상건물 94.75㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1996.10.21 양도하고 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세 신고서를 제출하지 아니하였고, 처분청은 쟁점건물이 1995.12.22 근린생활시설로 용도변경되어 그 건물은 주택으로 볼 수 없다하여 1999.03.08. 1996년 귀속 양도소득세 63,690,570원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.08 본 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점건물을 주거용 주택으로 취득하여 이를 청구외 김○○에게 주택으로 임대하였는데 임차인이 임의로 용도변경하여 음식점으로 사용하였으므로 쟁점건물을 주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다.

쟁점건물의 용도가 1995.12.22 주택에서 근린생활시설로 용도변경된 사실이 건축물관리대장에 의하여 확인되므로 쟁점건물의 양도소득에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물을 주택의 양도로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】제3호에서, 『대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서, 『법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. (단서 생략)』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점건물이 양도에 대하여 근린생활시설의 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분에 대하여 청구인은 이를 1세대 1주택의 양도로 양도소득세를 비과세하여야한다고 주장하므로 이에 대한 사실관계를 본다. (1). 청구인이 쟁점건물을 1989.11.23 취득하여 5년 11개월 보유한후 1996.10.21 양도한 사실이 쟁점건물의 등기부등본에 의하여 확인되고, 쟁점건물을 1991.04.20. 청구외 김○○외 1인에게 50,000,000원의 임대보증금을 받고 주택으로 임대한 사실이 주택 임대차계약서에 의하여 확인된다. (2). 청구인은 아들인 청구외 신○○의 사업보증인으로 1989.11.30. 쟁점건물을 청구외 ○○주식회사를 근저당권자로하여 근저당권을 설정한 사실이 쟁점건물의 등기부등본에 의하여 확인된다. (3). 쟁점건물은 청구인이 취득당시 공부상 용도가 주택이었으나 1995.12.22 근린생활시설로 용도변경하여 1996.10.21 등기한 사실이 건축물관리대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다. (4). 청구인은 청구외 신○○의 사업실패로 그 보증채무를 변제하기 위하여 쟁점건물의 매각에 대한 일체의 권한을 청구외 ○○주식회사에 위임한 사실이 1995.03.10. 청구인과 청구외 ○○주식회사가 작성한 합의각서에 의하여 확인된다. 관계법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 전시한 법령에 의하면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 3년이상 보유한 경우 그 주택의 양도소득은 비과세 한다고 규정하고 있고, 청구인이 양도한 쟁점건물은 청구인이 3년이상 보유한 사실은 인정되나 양도당시의 현황이 공ㅂ상 주택으로 등기되지 아니하였다. 청구인은 쟁점건물을 채무담보로 제공하였으나 그 채무를 상환하지 못하여 담보권자와 합의각서를 작성하고 쟁점건물의 처분권을 담보권자에게 위임하여 사실상 재산권을 행사하지 못한 상태에서 임차인이 임의로 주택을 근린생활시설로 용도변경하였으므로 쟁점건물의 양도당시 현황을 합의각서를 작성한 1995.03.10을 기준으로 판단하여 쟁점건물을 주택의 양도로 보아야 한다고 주장하고 있으나 청구인과 담보권자가 합의각서를 작성한 시점은 쟁점건물의 처분권을 위탁한 것에 불과하고 쟁점건물의 물권이 사실상 변경된 것으로 인정하기 어렵다. 그렇다면, 처분청이 쟁점건물의 양도를 주택의 양도로 보지아니하고, 근린생활시설의 양도로 보아 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.