기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 91.6.27 및 91.7.8 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 242.9㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 94.1.13 청구외 정○○외 1인에게 양도하고, 실지거래가액에 의한 자산양도차익 예정신고를 하면서 과세미달로 자진신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 객관적인 증빙서류 등에 의하여 확인되지 않는다하여 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 99.3.2 청구인에게 94년 귀속 양도소득세 19,803,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.4.13 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 734,772,500원에 취득하여 400,000,000원에 양도하여 손해를 보았으므로 신고된 실지거래가액으로 결정하여야 하며 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 제출한 양도시 매매계약서는 부동산 등기시 제출된 계약서와 상이한 점과 계약서상 근저당권 등에 대한 부기사항도 일체 없는 것으로 보아 실지계약서로 보기에는 신방성이 없다고 판단되므로 양도가액을 확인할 수 없는 경우로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제4항 에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다."라고 하면서 그 제1호에서 "제23조 제1항 제1호의 규정의 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은법 제45조 제1항에서,"거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다."고 규정하면서 제1호 가목에서 "당해자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액"으로 규정하고 있다. 또한, 95.12.30 개정되어 대통령령 제14860호 부칙 제8조 제2항에 의거 1996.1.1이후 양도소득세를 결정하는 것부터 적용되는 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2.(이하 생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우"라고 규정하고, 같은 법 같은 시행령 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (이하 생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 91.6.27 및 91.7.8 청구외 남○○외 1인으로부터 취득하여 94.1.13 청구외 정○○외 1인에게 양도한데 대하여 실지거래가액(양도가액 400,000,000원, 취득가액 734,772,500원)에 의하여 자산양도차익 예정신고하였는 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 매매계약서가 신빙성이 없는 것으로 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도로 인하여 손해를 보았으므로 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다는 주장이다. 납세자가 자산양도차익에 관하여 과세표준신고가 실지거래가액과 다르게 신고한 것이라하여 기준시가에 의해 양도차익을 부과처분함에 있어서는 과세관청에게 입증책임이 있음이 원칙이라 할 것이나, 그 신고의 내용이 거래의 실정에 비추어 이례적이어서 경험칙상 신빙할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 납세자가 신고내용이 실지거래가액과 다르지 아니함을 입증해야 할 부담을 가지는 것인 바(같은 뜻, 대법 84누362, '85.3.12), 제시된 심리자료를 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금정산에 따른 객관적인 거래증빙(매매대금의 정산에 따른 금융자료, 사용내역, 영수증등)을 제시하지 못하고 있다.

(2) 강남세무서에서 쟁점부동산의 양도에 대한 실지조사한 바에 의하면, 쟁점부동산의 취득가액은 적정한 신고가격으로 인정하고, 이건 부동산의 취득당시와 양도당시의 시세는 차이가 없는 것으로 조사된 사실이 나타난다.

(3) 청구인이 예정신고하면서 제출한 양도가액 400,000,000원의 매매계약서를 제시하고 있으나, 부동산 등기시 제출된 검인계약서와 상이하고, 사인간에 부동산중개인도 없이 작성된 매매계약서로서 거래당시 쟁점부동산에 대한 가압류된 사항 및 근저당권설정등 인수여부등이 일반거래관행상 중요한 부분임에도 전혀 기재되어 있지 아니한 점등으로 매매계약서가 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙으로는 신빙성이 없다고 판단된다.

(4) 쟁점부동산의 양도당시 기준시가가 507,661,000원이고, 취득당시 기준시가가 437,220,000원보다 116% 증가한데 반하여, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점부동산의 양도가액(400,000,000원)이 취득가액(734,772,500원)보다 54.4%로 감소된 사실이 관계서류에 의하여 확인된다. 위와 같은 사실에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 양도당시 기준시가가 취득당시 기준시가보다 증가한데 반하여 청구인이 신고한 양도가액이 취득가액의 약 54.4% 해당금액으로 타인에게 양도한다는 것은 거래의 실정에 비추어 이례적이어서 경험칙상 신빙할 수 없는 특별한 사정에 속한다 할 것이고, 양도당시의 매매계약서는 사인간에 부동산중개인도 없이 작성된 사실 및 쟁점부동산에 설정된 근저당권 및 가압류 등에 관한 사항 등에 대해 인수여부등이 거래관행상 중요한 부분임에도 전혀 기재되어 있지 아니한 사실등이 확인되며, 또한, 실지 양도가액을 확인한 수 있는 객관적인 증빙서류(매매대금정산에 따른 금융자료, 사용내역, 영수증등)을 전혀 제시하지 못한 점등으로 보아 실지거래가액을 확인할 만한 자료로서 그 객관성을 인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 객관적인 증빙서류에 의하여 양도당시 실지거래가액이 확인되지 않으므로 실지거래가액에 의한 적용을 제외하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 94년 귀속 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.