실제 매매계약서상 매매대금을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 대지 298㎡ 및 건물 437.98㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 87.8.7 청구외 홍○○으로부터 취득하여 96.8.19 청구외 임○○에게 양도한 후 96.11.28 실지거래가액(취득가액 320,000,000원, 양도가액 350,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 신고된 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.11.17 양도소득세42,865,490원을 결정고지 하겠다는 결정전통지를 하였고, 이에 청구인은 98.11.27과세적부심사청구에서 쟁점부동산의 실제 취득가액은 320,000,000원이라고 주장하면서 취득당시의 부동산매매계약서(263,000,000원) 및 임대차계약서(60,000,000원)를 제시 하였다. 처분청은 제시된 부동산매매계약서상 총 매매대금인 263,000,000원을 실제 취득가액으로 하여 99.2.2 양도소득세 16,653,730원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.2.25 이의신청을 거쳐 99.4.10 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 실제 취득가액은 임대차계약서상 전세보증금 60,000,000원과 부동산매매계약서상 총 매매대금인 263,000,000원(세입자 이사비용 3,000,000원 포함)중 260,000,000원을 합한 320,000,000원이므로 취득가액을 부동산매매계약서상의 총 매매대금 263,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에는 전세보증금 60,000,000원 및 은행대출금 100,000,000원을 승계하는 것으로 작성되어 있으며 쟁점부동산의 중개인인 청구외 배○○도 이를 확인하고 있으므로 부동산매매계약서상 총 매매대금인 263,000,000원을 실제 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 청구의 다툼은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 확인되는 지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도 당시 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호를 이 건과 관련하여 종합하면, 토지ㆍ건물 등의 부동산 양도에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가로 하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 관할세무서장에게 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구주장 취득가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 96.11.28 양도소득세 신고시 취득가액이 320,000,000원으로 기재된 취득시의 매매계약서를 제시하였다가 98.11.27 과세적부심사청구시 총 매매대금이 263,000,000원으로 기재된 매매계약서 및 전세보증금이 60,000,000원으로 기재된 임대차계약서를 제시하였고, 쟁점부동산의 취득가액은 전세보증금과 부동산매매계약서상 매매대금을 합한 320,000,000원이라고 주장하면서 쟁점부동산 취득당시 입회하였다는 청구인외 친구인 청구외 황○○와 정○○의 확인서를 제시하고 있으나, 이들은 매매계약서상 입회인으로 기재되지도 않았으며 제시된 확인서는 이해당사자 간에 임의작성이 가능한 것이므로 신빙성 있는 대금 지급 관련 자료가 뒷받침 되지 않는 한 이를 증거로 채택하기는 어려운 반면, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 소개인은 남도중개사 배○○으로 기재되어 있고, 입회인은 기재되지 않았으며 총 매매대금은 263,000,000원으로서 계약금 20,000,000원은 계약당일인 87.8.7에 지급하고 잔금 243,000,000원은 소개인 입회하에 87.8.14 지급하기로 하였으며 전세보증금이 별도라는 청구인의 주장과는 달리 전세보증금 60,000,000원 및 은행대출금 100,000,000원은 승계하는 것으로 기재되어 있음이 확인된다. 한편, 우리청에서 양도인 청구외 홍○○과 중개인 청구외 배○○에게 쟁점부동산의 총 매매대금 및 매매계약서의 진위여부, 총 매매대금에 전세보증금이 포함되었는 지 여부를 조회하였고, 이건 심리일 현재까지 청구외 홍○○은 아무런 회신이 없으나, 청구외 배○○은 청구외 홍○○으로부터 쟁점부동산의 매매를 의뢰받아 이를 중개만 하였을 뿐이고 쟁점부동산의 매매계약서는 실제 거래내용대로 작성된 것으로서 총 매매대금은 전세보증금 60,000,000원 및 은행대출금 100,000,000원을 포함한 263,000,000원이라고 확인하고 있다. 사실이 위와 같다면, 쟁점부동산의 실지 취득가액은 매매계약서의 기재내용 및 중개인의 확인서에 의하여 확인된 263,000,000원으로 볼 수 밖에 없다 할 것이므로 이를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.