부동산양도 신고 후 무납부하였기에 기준시가에 의거 과세하였는바, 매수인과 특수 관계자로서 청구 시 제출된 매매계약서 및 확인서는 신빙성이 없고 양도소득세를 면탈할 목적으로 작성된 매매계약서로 밖에 볼 수 없어 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당함
부동산양도 신고 후 무납부하였기에 기준시가에 의거 과세하였는바, 매수인과 특수 관계자로서 청구 시 제출된 매매계약서 및 확인서는 신빙성이 없고 양도소득세를 면탈할 목적으로 작성된 매매계약서로 밖에 볼 수 없어 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당함
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인과 청구외 이○○은 공유자지분으로 소유하던 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1.622.5㎡(1998.3.4 지분 641,366㎡ 및 1998.6.11 지분 1,021.134㎡) 청구외 ○○프라쟈 주식회사(이하 "○○프라쟈(주)"라 한다)에 양도한 후 청구인 공유지분(1/2)에 해당하는 대지 320.383㎡ 및 510.567㎡ 합계 831.25㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)에 대하여 1998.3.5 및 1998.6.11 기준시가에 의한 부동산양도신고를 하고 무납부하자, 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.11.3 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 83,517,530원과 149,289,510을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(98.12.7신청, 99.1.6결정통지)을 거쳐 1999. 4.3 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지를 양도하고 소유권이전을 위한 부동산양도신고시 법무사에게 의뢰하였는데 법무사가 임의로 매매계약서를 작성하여 부동산 양도신고를 하게 되었으며, 쟁점토지를 기준시가보다 현저히 저렴한 가격으로 양도하였으므로 실지거래가액(취득가액 143,777,500원, 양도가액 502,000,000원)에 의하여 앙도차익을 산정하여 과세하여야 한다.
부동산양도 신고후 무납부하였기에 기준시가에 의거 과세하였는 바, 청구인은 매수자인 청구외 ○○프라쟈(주)의 주주이고, 공유자인 청구외 이○○은 청구외 ○○프라쟈(주)의 대표자로서 특수관계자로서 청구시 제출된 매매계약서 및 확인서는 신빙성이 없고 양도소득세를 면탈할 목적으로 작성된 매매계약서로 밖에 볼 수 없어 기준시가에 의하여 결정한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다. 』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제97조 제1항 제1호에서 취득가액은 가목에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다. 』라고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해재산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (이하 생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하면서, 같은 조 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (이하생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우.』라고 규정하고 있다. 같은 법 제165조 【부동산양도신고등】 제1항에서는 『거주자가 부동산을 매매하는 떼에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해부동산의 거래내용을 납세지관할 세무서장에게 신고(이하 "부동산양도신고"라 한다)하여야 한다. 단서생략.』라고 규정하고 있고, 제2항에서 『제1항의 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 대통령령이 정하는 바에 따라 부동산양도신고확인서를 교부하여야 한다』라고 규정하고, 같은법 시행령 제224조 【부동산양도신고등】 같은조 제4항에서 『거주자가 법제165조 제1항의 규정에 따라 부동산양도신고를 하는 때에는 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고를 한 것으로 본다. 이 경우 부동산 양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 법 제105조의 규정에 의한 자산양도차익예정신고기한 내에 총리령이 정하는 안내서를 납세자에게 교부하여야 한다』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인은 쟁점토지 양도당시 매수자인 청구외 ○○프라쟈(주)의 주주이고, 쟁점토지 공유자인 청구외 이○○이 청구외 ○○프라쟈(주)의 대표이사 및 주주로서 특수관계자임이 관계서류에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대해 세무대리인을 통하여 처분청에 기준시가에 의한 부동산양도신고를 한 사실이 관계서류에 의하여 확인되고, 신고시 제출한 매매계약서가 등기시 제출된 검인계약서상 양도가액 990,000,000원과 동일함을 알 수 있으나, 청구인등과 매수자인 청구외 ○○프라쟈(주)간에 거래당사자로서 작성날인한 계약서임에도 계약내용을 법무사가 임의로 작성하였다는 청구주장은 신빙성이 없다 할 것이다.
(3) 청구인이 2회에 걸쳐 양도한 쟁점토지의 양도가액은 양도당시의 기준시가가 1,230,250,000원인데 반하여 청구인이 주장하는 실지양도가액은 502,000,000원으로 기준시가의 40.8%정도에 불과할 뿐만아니라, 부동산 신고시 제출된 매매계약서보다 50.7%로 낮게 작성되었으며, 또한, 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래에 따른 객관적인 증빙서류(금융자료 등)을 전혀 제시하지 못하고 있고, IMF사태이후 토지가격이 절반가격으로 폭락하였다고 주장하나 IMF사태이후 산정한 쟁점토지의 98년 공시지가 97년 공시지가가 보다 상승한 사실을 알 수 있고, 통상적으로 기준시가는 실지거래가액보다 낮게 결정됨에도 기준시가에도 미치지 못하는 가격으로 양도할 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 위와 같은 사실 등에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 쟁점토지의 살지양도가액은 이례적인 거래로서 경험칙상 신빙할 수 없는 특별한 사정에 속한다 할 것이며, 양도당시 실지거래가액이 객관적인 거래증빙에 의하여 확인되지 않으므로 청구주장은 인정하기 어렵다 할 것인 바, 처분청의 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다 할 것이다. 한편, 쟁점토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도차익을 계산함에 있어 기준시가에 의하여 결정하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우에 한하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 하고 있음을 알 수 있다. 청구인은 쟁점토지를 양도하고 기준시가를 적용 1998.3.5 및 1998.6.11 부동산양도신고한후 양도소득세 무납부에 대하여 결정고지하자, 불복청구시(이의신청) 취득,양도 매매계약서 사본을 제시하면서 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하나, 부동산양도신고후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액가액의 증빙을 갖추어 신고할 수 있는 기회가 법적으로 부여되어 있음에도 불구하고 청구인은 그 신고를 이행하지 아니하였으므로, 전시 소득세법 시행령 제166조 제4항 에서 정한 실지거래가액 결정 대상으로 보기는 어렵다할 것이다. 위의 사실과 관계법령을 볼 때, 청구인은 부동산양도신고시 기준시가로 신고하였으며, "양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우"에도 해당하지 아니하므로 기준시가에 의거 양도차익 결정하여 양도소득세 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이상과 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.