상가의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인과 청구외 임○○, 임○○는 88.1.15일 ○○ ○○시 ○○동 ○○번지 대지 464.9㎡와 신축중인 상가건물 698.16㎡을 각각 지분 3분의 1을 취득하였고, 93.8.17일 이중에서 대지 179.65㎡와 건물 257.69㎡를 양도하고 취득 및 양도가액중 청구인의 소유지분 3분의 1(이하 "쟁점상가"라 한다)에 해당하는 취득가액 15,669,909원, 양도가액 62,666,668원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세 신고납부 하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 금액 중 취득 및 양도가액을 인정하지 아니하고 양도차익을 기준시가 계산하여 98.12.16일 '93 과세연도 양도소득세 19,142,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.12.30일 이의신청을 거쳐 99.3.31일 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점상가의 취득가액이 153,000,000원이나 증빙이 없는 25,604,575원은 취득가액에서 제외하고 신고하였고, 양도가액도 양도당시 쟁점상가는 상권이 형성되지 아니하여 시세가 낮았으나, 처분청에서 취득가액으로 확인한 금액이 서로 다르고 양도가액이 시가보다 낮다고 하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 취득가액(127,395,125원)이 조사한 취득가액(153,000,000원)과 서로 다르고, 양도가액은 인근상가와 중개업소에 탐문조사한 결과 신고한 평당가액200~400백만원보다 현저히 높은 평당 400~750백만원으로 확인되고 있어 신고내용이 신빙성이 없으므로 공정과세위원회 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점상가의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조(구 소득세법 제23조 제4항) 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류 ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』 라고 규정하고 있고, 같은법 제100조(구 소득세법시행령 제170조) 【양도차익의 산정】 제1항 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』 라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1 ~ 2.생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 『시행령 제166조의 개정규정은 이 영 시행 수 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 보면, 청구인과 청구외 임○○, 임○○는 88. 1. 15일 ○○ ○○시 ○○동 ○○번지 대지 464.9㎡와 신축중인 상가건물 698.16㎡(각각 지분 3분의 1)을 취득하였고, 93.8.17일 건물중 일부를 【표1】 과 같이 양도하고 청구인은 청구인의 지분에 해당하는 금액을 실지거래가액으로하여 양도소득세 확정신고 납부한 사실이 있다. 【표1】취득사항 양도사항 비고 대지 건물 취득가 호수 계약일 양도가 대지 매수인 잔금일 건물 464.9 698.16 127,395,125 103호 93.07.19 31,000,000 25.32 박○○ 취득사항 및 양도사항의 모득 것은 청구인소유지분이 3분지 1임 93.08.17 34.02 104호 93.07.19 32,000,000 25.58 김○○ 93.08.17 3.456 202호 93.07.19 45,000,000 47.74 최○○ 93.08.17 65.50 203호 93.07.30 80,000,000 81.01 이○○ 93.12.05 109.44 계 188,000,000 179.65 257.69 처분청은 쟁점상가의 양도에 대하여 공정과세위원회 자문을 거쳐 실지거래가액을 인정하지 아니하고 양도차액을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세하였음이 결의서에 의하여 확인된다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저, 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 실지취득가액이 153,000,000원(대지 70,195,125원, 건물 82,804,875원)이나 이에 대한 증빙서류가 없어 실지취득가액보다 25,604,875원이 적은 127,395,125원(대지 70,195.125원 건물 57,200,000인)으로 신고하였다고 주장하고 있어 살펴보면, 청구인의 취득시 매매계약서상 건물가액이 31,679,010원, 대지가액이 70,195,125원. 합계101,874,135원으로 계약되어 있어 건물가액을 82,804,875원으로 정산하여 지급하였다는 주장을 확인할 수 없고, 또한 건물가액을 57,200,000원으로 신고한 내역을 보아도 건물신축공사도급계약서상 도급금액이 57,200,000원이라는 것으로 청구인이 취득시 정산에 의하여 건물가액으로 지급하였다는 것이 확인되지 아니하므로 증빙에 의하여 취득가액이 확인되는 경우라고 보기는 어렵다 하겠다. 다음 양도가액에 대하여 본다. 쟁점상가에 대하여 신고가액과 기준시가를 보면 【표2】와 같다. 【표2】

① 기준시가

② 신고금액

③ 처분청이 조사한 시가 차액 (①-②) 비율 (②/①) 취득가액 19,679,393 15,669,909

• 4,009,484 79.6% 양도가액 105,915,901 62,666,668 118,833,000 43,249,233 59.1% 차익 86,186,673 46,996,759

• 39,189,914 54.5% 일반적으로 개별공시지가는 시가만큼 반영되지 않고 그보다 낮은가액으로 공시되고 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점상가 양도시 기준시가보다 59.1%로 낮은가액으로 양도하였다는 주장은 이 거래만이 갖는 특수한 사정을 발견할 수 없으며, 처분청이 인근에서 10년이상 영업중인 상인과 인근 중개업소에서 탐문한 시가가 기준시가를 상회하고 있는 것을 보아도 청구인이 주장하는 양도가액을 인정하기 어려우며, 청구인이 제시한 양도매매계약서를 보면, 매매계약은 일반적으로 부동산중개인의 중개로 인하여 성사되고, 중개인 입회하에 계약을 하며 나중에 검인계약서를 다시 작성하는 것이 관례이나, 청구인은 부동산중개인의 입회가 없는 검인계약서를 제시하고 있고, 또한 쟁점상가의 ○호, ○호, ○호 매수인이 모두 다르나 동일날짜에 매매계약을 체결하고 잔금일까지 모두 같은 것으로 보아 정상적인 매매계약서로 보아지지 않는다. 한편, 앙도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 보면 "양도 및 취득당시의 실지l거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우"라고 규정하고 있는 바. 청구인의 경우 신고한 취득가액이 증빙으로 확인되지 아니하고 양도가액 또한 양도매매계약서를 신뢰하기 어려우며, 신고한 앙도가액이 기준시가에 비하여 낮아 쟁점토지 거래만이 같는 거래의 특수성을 알 수 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 위 사실로 미루어 처분청에서 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액결정대상에서 제외하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분에 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.