실지거래가액 및 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 98.12.2 청구인에게 결정고지한 96년 귀속분 양도소득세 121,639,410원은

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 9,820㎡의 취득 및 양도가액을 기준시가로하여 양도차익을 계산한 후 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 9,620㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 취득일은 83.4월경으로, 취득가액은 197,800,000원으로, 양도일은 94.8.23으로, 양도가액은 210,000,000원으로하여 양도차익을 산정하고, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 2필지 대지 1,317㎡는 취득일을 85.1.17로, 취득가액은 154,000,000원으로 하고, 86.6.14 그 지상에 310,000,000원을 투자하여 ○○유치원건물 1,884.96㎡(이하“유치원건물”이라 한다)를 신축한 후 이건 토지 및 건물(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)을 94.4.28. 350,000,000원에 양도하였다고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여, 청구외 ○○지방국세청은 쟁점1부동산에 대하여 83.4.29. 26,000,000원에 취득하여 96.1.19. 345,100,000원에 경락된 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 96년귀속분 양도소득세 결의서를 처분청에 통보하였고, 쟁점2부동산에 대하여는 취득 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 94년 귀속분 양도소득세 결의서를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 94년 귀속분 양도소득세 163,506,220원과 96년 귀속분 양도소득세 121,639,410원, 합계 285,145,630원을 98.12.12.2 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.1.29 이의신청을 거쳐 99.5.12 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점1부동산에 대하여 청구인이 제시한 매매계약서를 인정하지 아니하고 청구인과 관계없는 경락가액으로 양도소득세를 결정함은 부당하고, 청구인이 제시한 취득시 매매계약서가 불분명하다면 기준시가로 과세되어야 한다. 쟁점2부동산에 대하여 증빙자료에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

쟁점1부동산은 증빙자료에 의하여 실지거래가액이 확인되므로 확인된 실지거래가액으로하여 양도차익을 산정하고, 쟁점2부동산은 취득가액 및 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건 청구의 다툼은 처분청이 쟁점1부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 취득 및 양도가액을 부인하고 조사ㆍ확인한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분과 쟁점2부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다. 나 쟁점1부동산의 양도에 대하여 살펴본다. 먼저 관계법령을 보면, 쟁점1부동산 양도 당시 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목과 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호를 이 건과 관련하여 종합하면, 토지ㆍ건물 등의 부동산 양도에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가로 하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 관할세무서장에게 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다. 다음으로 사실관계를 살피면, 청구인은 쟁점1부동산에 대하여 취득일은 83.4월, 취득가액은 197,800,000원으로, 양도일은 94.8.23, 양도가액은 210,000,000원이라고 주장하고 있는 반면, 처분청은 취득일은 83.4.29, 취득가액은 26,000,000원으로, 양도일은 96.1.19,양도가액은 경락가액인 345,100,000원으로하여 양도차익을 산정하였는바, 이건 취득 및 양도가액이 증병시류에 의하여 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 살펴본다. 취득가액에 대하여 청구인은 쟁점1부동산을 청구외 손○○로부터 83.4월 197,800,000원에 취득한 것으로 기재된 매매계약서를 제시하고 있으나, 제시된 매매계약서는 통상의 부동산 거래에 있어서 중개인 입회하에 거래가 이루어지는 것이 보통이나, 중개인도 없이 작성된 계약서로서 계약일도 기재도지 아니하였고, 매매대금 지급관련 입증자료를 제시하지 못하는 등 그 진위여부를 인정하기 어렵다. 한편, 처분청은 쟁점1부동산을 83.4.29 청구인에게 26,000,000원에 양도하였다는 청구외 손○○의 확인서에 의하여 취득가액을 26,000,000원으로하여 양도차익을 산정하였으나, 매매계약서 및 매매대금지급과 관련한 아무런 입증자료도 제시하지 못하고 있다. 따라서 이 건 토지의 취득가액이 증빙자료에 의하여 실지거래가액으로 확인된다고 볼 수 없다. 양도가액이 확인되는지 여부를 살피면, 청구인은 94.8.24 쟁점1부동산을 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호에 거주하는 청구외 김○○에게 양도하고 계약서상 매매대금은 형식상 201,000,000원으로 작성하고 청구외 김○○이 지정하는 청구외 박○○(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주)에게 소유권을 이전하였다는 주장이나, 정확한 양도가액에 대하여 입증자료를 제시하지 못하므로 청구주장을 받아들일 수 없으나, 처분청이 청구외 김○○, 박○○의 진술서 등을 근거로 쟁점1부동산은 청구인이 명의신탁한 재산으로 보아 양도가액을 경락가액인 345,100,000원으로 본 것은 정당하다. 그렇다면, 쟁점1부동산의 실지 양도가액은 경락가액으로 인정할 수 있으나, 취득가액이 거래증빙에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당한 것으로 판단된다.
• 다. 쟁점2부동산의 양도에 대하여 살펴본다. 먼저 관련법령을 보면, 쟁점2부동산 양도 당시 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서와 같은 법 제95조 제1항 및 제100조 제1항과 같은 법 시행령 제170조 제4항 제3호를 이 건과 관련하여 종합하면, 토지ㆍ건물 등의 부동산 양도에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가로 하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 관할세무서장에게 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다. 살피건대, 청구인은 85.1.17, 154,000,000원에 토지를 취득한 후, 그 지상에 310,000,000원을 투자하여 유치원 건물을 신축한 후 94.4.28, 350,000,000원에 양도한 것으로, 양도차익을 산정하여 양동소득세를 신고하였으나, 처분청은 실지 취득가액 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하였다. 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점2부동산을 청구외 이○○로부터 85.1.13, 154,000,000원에 취득하고, 310,000,000원의 공사비를 투입하여 유치원 건물을 신축하였다고 주장하면서 취득시의 매매계약서, 청구외 한○○와 계약한 건축공사계약서 및 사실확인서, 양도시의 매매계약서 및 양수인의 확인서 등을 제시하고 있으며, 처분청은 쟁점2부동산의 양도가액이 70,000,000원이고, 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서가 사실이 아니라는 양도인인 청구외 이○○의 확인서와 건설업자도 아니고, 유치원 건물의 건축공사계약서를 작성한 적도 없다는 청구외 한○○의 진술서 등을 건거로 취득가액이 불분명한 것으로 인정하였음이 확인된다. 사실이 위와 같다면 이건 토지의 취득 및 유치원 건물의 신축에 대하여 아무런 금융관련 자료 없이 상황에 따라 주장을 번복한 청구외 한○○의 진술서와 제시된 매매계약서와 내용이 다른 청구외 이○○의 확인서를 미루어 보아도 쟁점2부동산의 취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다. 또한 청구외 한○○는 청구인의 6촌동생으로서 당시 청구인이 이사로 재직하던 ○○여상에 재직하던 자로, 국세청의 전산자료에 의하여 건축업을 영위한 사실이 없음이 확인되는 점으로 미루어 보아도 청구인 주장 건축가액 및 취득가액은 믿기 어렵다. 다음으로 양도가액이 확인되는지 여부를 살피면, 청구인은 94.4.28 쟁점2부동산을 청구외 하○○에게 350,000,000원에 양도하였다고 주장하여 94.4.16자 매매계약서 및 청구외 하○○의 확인서를 제시하고 있으나, 매매대금지급과 관련한 아무런 입증자료도 제시하지 못할 뿐만 아니라 취득가액 및 건축비 464,000,000원에도 못미치는 350,000,000원에 쟁점2부동산을 양도하였다는 청구인의 주장도 믿기 어렵다. 그렇다면, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지 취득가액 및 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인된다고 할 수 없으므로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다. 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.