개별공시지가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지외 2필지의 번 1,235,310㎡와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(대지 95.18㎡, 아파트 169.49㎡, 11.97㎡, 1.45㎡)를 96. 10. 23 양도하고, 96. 12. 13 자산양도차익예정신고와 함께 양도소득세 및 농어촌특별세를 납부하였다. 처분청은 청구인이 양도한 토지 중 ○○동 ○○번지 소재 번 1,143,310㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 환지예정지구내 토지로 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 종전토지와 현저히 달라져 개별공시지가가 없는 토지로 보고, 관할 ○○세무서장이 97. 10. 20 통보한 새로운 개별공시지가를 적용하여 추가납부할 ’96년 귀속분 양도소득세 98,991,500원, 농어촌특별세 5,349,860원, 합계 104,339,360원을 98. 9. 15 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98. 11. 19 이의신청을 거쳐 99. 3. 19 본 심사청구를 제기하였다.

⑴환지예정지구내 토지가 『개별공시지가가 없는 토지』라고 세법이 규정한 바 없으므로 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보고 세무서장이 재 산정한 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하고, ⑵토지에 대한 기준시가를 적용함에 있어 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도하는 경우 직전의 기준시가에 의하는 것으로 관할 포항세무서장이 산정한 개별공시지가는 고시하지 아니하였으므로 처분청이 이를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 법적용의 오류이다.

⑴쟁점토지는 환지예정지로 환지예정지 지정 전과 토지 특성이 현저히 달라져 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 있으므로, 세무서장이 산정한 지가를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하며, ⑵개별공시지가가 없는 토지에 대하여 세무서장이 지가를 산정한 것은 행정처분으로 볼 수 없으므로 공시 등 효력요건이 필요하다고 할 수 없다.

• 가. 쟁점 ⑴ 환지예정지구내 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보고 세무서장이 산정한 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있는지 그 여부과 ⑵세무서장이 산정한 개별공시지가를 고시하지 아니한 경우 개별공시지가로서의 효력이 있는지 그 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항 제1호 가목에서, 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가이고, 『다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령제164조 【 토지ㆍ건물의 기준시가 산정 】제1항(97.12.31 개정전의 것)과 제2항에서, 『①법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 본다 청구인은 87. 5. 6 취득한 쟁점토지 외 2필지의 번 1,235,310㎡를 96. 10. 23 국민주택건설용지로 청구외 주식회사 ○○건설에 양도하고, 양도당시 개별공시지가인 ㎡당 90,000원을 적용하여 양도차익을 산정한 후 같은 날 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트○동 ○호와 함께 96. 12. 13 자산양도차익예정신고를 하였는 바, 청구인이 납부한 세액은 양도소득세 80,945,190원과 감면분에 대한 농어촌특별세 1,476,960원 합계 82,422,150원이다. 처분청은 청구인이 양도한 토지 중 쟁점토지가 96. 10. 16 환지예정지로 공고되고 쟁점토지 소재지를 관할하는 포항세무서장이 97. 10. 20 쟁점토지의 개별공시지가를 ㎡당 349,000원으로 새롭게 산정하여 통보해 옴에 따라, 쟁점토지의 양도에 따른 추가납부분 양도소득세를 처분내용과 같이 결정 고지한 사실이 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 이에 대하여 청구주장에서와 같이 처분청의 과세처분이 부당하다고 주장하고 있는 바, 사실관계와 관계법령을 종합하여 살펴본다. 청구주장⑴ 쟁점토지는 당초 번 1,942㎡에서 환지로 인하여 1,143,310㎡로 변경된 사실이 환지예정증명원에 의하여 확인되고, 청구인은 환지된 면적을 청구외 주식회사 ○○건설에 양도하였다. 우리청은 『개별공지지가 없는 토지에 대한 가격평가지침(97.2.6)』에서 개별공시지가 없는 토지의 범위에 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 토지(구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 토지)를 포함하도록 규정하고 있으며,

97. 12. 31 소득세법을 개정하면서 동 지침의 내용을 소득세법시행령 제164조 제1항 각호에 신설하였고, 필지분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정활이 현저히 달라짐으로 인하여 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납게지 관할세무서장이 소득세법 시행령 제164조 제1항에의하여 평가한 차액으로 양도가액을 계산하는 것이며,(재일 46014-2112, 97.9.4) 환지예정지가 지정되었음에도 불구하고 시장ㆍ군수가 지방세법에 의하여 잠정등급을 설정하지 않았다고하여 토지의 지목,품위 또는 정황이 현저하게 달라진 토지구획정리 사업지구내 토지의 과세시가표준액이 종전에 설정된 토지등급가격에 의하여 정하여진다고 볼 수 없는 것이고,(대법원 88누 11346, 89.10.13) 경정된 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과하는 것이 납세자의 신뢰를 저버리거나 소급과세를 하는 것은 아니므로,(대법원 98두 2744, 98.6.23) 『개별공시지가 없는 토지』에 대하여 세법이 규정하고 있지 아니하므로·부당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 청구주장⑵ 환지 및 택지개발 등에 의하여 형질이 변경된 토지로 구 토지의 개별공시지가 활용이 불합리한 경우 관계법령 우리청의 개별공시지가 없는 토지에 대한 가격평가지침에 의하여 납세지 관할세무서장 등이 토지가액을 평가하는 것은, 양도소득세 과세표준을 산출하기 위한 것으로, 변경된 개별공시지가에 의한 세액계산 결과와 함께 통지하는 것으로 별도의 고시를 필요로 하지는 않는다고 보여진다. 이와 같이 심리결과, 처분청이 환지예정지로 공고된 쟁점토지에 대하여 관할 포항세무서장으로부터 통보받은 개별공시지가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 당초 처분에 달리 잘못은 없다고 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.