매수인이 부동산매매대금 외의 양도소득세를 부담하기로 하고 이를 대금청산일까지 지급하지 아니한 경우 양도시기 판정

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 3필지 986㎡를 청구인과 청구외 이○○ 및 심○○이 공동으로 청구인의 부친 청구외 심○○으로부터 82.5.23 상속으로 취득하여 그 중 1/3지분 328.67㎡(이하“쟁점토지”라한다)를 청구외 마포로 1-47지구 재개발조합설립추진위원회 위원장 노○○(이하 “재개발추진위원회”라 한다)에게 총매매대금을 1,093,510,000원으로 하여 양도하기로 약정하고 잔금을 완납한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 잔금을 완납한 95.5.16로, 취득일은 1982.5.23 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 99.1.15 자로 ’95년 귀속 양도소득세 178,158,010원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.3.16 본 심사청구를 제기하였다.

청구외 재개발추진위원회와의 부동산매매계약서상의 잔금을 94.12월 청산하였으나 매매계약 체결시 쟁점토지의 양도로 인한 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 바, 양도소득세를 매수인이 청산하지 아니하고 이를 이행중에 있어 쟁점토지의 양도시기가 도래하지 아니한 것이므로 쟁점토지 잔금지급일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 취소되어야 하고, 또한 쟁점토지의 잔금 수령일이 94.12.27 이므로 이건 95년 귀속양도소득세는 취소되어야 한다.

매수인이 부담하기로 한 양도소득세액은 소유권행사나 매매이행 여부에 필요한 선행조건을 명시한 조건부계약이라기 보다는 매매행위의 이행조건과는 별개의 새로운 채권채무행위이며, 매매대금 잔금지급일 이후 매수인이 임대차행위등 사실상 사용하고 있으므로 부동산매매대금 청산일을 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 정당하고 잔금수령일이 95.5.16 이므로 95년 귀속으로 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 가리는데 있다 하겠다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항에 자산의 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하면서 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정이로하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구외 ○○지구재개발추진위원회와의 부동산매매계약서상의 잔금을 94.12월 청산받았지만 매매계약 체결시 쟁점토지의 양도로 인한 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약하였고 매수인이 이를 이행하지 아니하여 소유권등기를 이전하지 못하였으므로 쟁점토지의 양도시기가 도래하지 아니하였다고 주장하며 고려합동법률사무소에서 공증한 약정서등을 제시하므로 이에 대하여 본다.

(1) ○○지방국세청의 이건 조사공무원과 청구외 ○○지구재개발추진위원장 노○○간에 작성된 문답서를 살펴보면 쟁점토지의 위 지상에 있는 건물을 ○○지구재개발추진위원회가 인수하여 그 건물임대료수입에 대한 부가가치세를 토지명의자가 신고하였다고 진술하고 있고,

(2) 쟁점토지에 대한 등기부등본을 보면 청구외 ○○지구재개발추친위원회는 쟁점토지의 매매대금을 완납한 이후 96.2.29 ○○은행을 근저당권자로 하고 로 제1구역 제47지구 재개발조합을 채무자로하여 근저당권을 설정하여 재개발사업을 추진하고 있는 등 매수인이 사실상 사용수익하고 있었던 사실이 확인되고 있다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 약정서 및 부동산매매계약서를 제시하였으나 95.5.16 잔금청산한 이후 이건 심사청구일 현재가지 매수인은 이를 이행하지 아니하였고 청구인으로서도 매수인이게 양도소득세 납부를 촉구하는 등 의사표시를 한 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하고 있다.

(4) 설사, 위 합의서에 기초하여 청구인이 납부하여야 할 양도소득세를 매수인인 청구외 ○○지구 재개발추진위원회가 부담한다하더라도 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득시기 및 양도시기를 적용하는 경우에는 원칙적으로 그 자산의 매매대금을 청산한 날이 되는 것이고 부동산의 매매에 따른 별도의 약정으로 매수자가 부동산의 매매대금 외의 양도소득세를 부담하기로 하고 이를 대금청산일이후 지급한 경우에도 그 부동산의 매매대금의 청산일을 양도시기로 적용하는 것(국세청 재일 46014-2092,96.9.12같은 뜻임)이며, 쟁점토지의 잔금청산일은 95.5.16임을 청구인이 확인한 사실이 있다. 위 사실과 관련법령을 종합해 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 매매대금을 청산한 95.5.16로 보고 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아 들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.