시가와 근저당에 의한 추정시가에 대비하여 신고한 양도가액이 현저히 낮은 경우 당해 가액을 인정할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 89. 6. 21일 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○번지 소재 대지 248.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 95. 12. 18일 양도하고 취득가액 150,678,000원, 양도가약 262,500,000원을 실지거래가액으로하여 양도소득세 신고납부 하였다. 처분청은 실지거래가액으로 신고한 금액중 양도가액을 인정하지 아니하고 양도차익을 기준시가로 계산하여 99. 1. 4일 양도소득세 35,379,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99. 3. 3일 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도매매계약서와 거래사실확인서에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있으나 처분청에서 부동산중개업소에서의 탐문에 의한 시가와 근저당에 의한 추정시가가 실지거래가액보다 높다고하여 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 양도가액이 탐문조사에 의한 시가(376,000,000원)와 근저당에 의한 추정시가(330,000,000원)에 대비하여 현저히 낮고, 양도매매계약서에 중개인이 표시되어 있지 아니하여 신빙성이 없어보이며, 매매계약서와 거래사실확인서도 그 사실을 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어 인정하기 어려우므로 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (구 소득세법 제23조 제4항) 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 둥을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』 라고 규정하고 있고, 같은법 제100조(구 소득세법시행령 제170조) 【양도차익의 산정】제1항 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가예 의하는때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1~2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가약이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』 라고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제8조 제2항에서 『시행령 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 보면, 청구인은 95. 12. 18일 쟁점토지를 양도하고, 취득가액 150,678,000원, 양도가액 262,500,000원을 실지 거래가액으로하여 자산양도차익예정신고하면서 취득 및 양도시 매매계약서와 쟁점토지를 청구인에게 양도한 청구외 성○○(이하 "매도인"이라 한다)과 청구인으로부터 매수한 청구외 이○○(이하 "매수인"이라 한다)의 거래사실확인서를 제출하였다. 처분청은 청구인이 제시한 매매계약서와 거래사실확인서의 내용을 조사한 바, 신빙성이 없다고하여 공정과세협의회 자문을 거쳐 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가에 의해 양도소득세 결정고지 하였으며, 청구인은 과세처분이 부당하고 주장하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 본다. 청구인은 매매계약서와 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서에 의하여 실제내용이 확인된다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 취득시 매매계약서에는 중개인이 기재되어 있으나 양도시 매매계약서에는 중개인의 표시가 없는 바, 중개인의 표시가 없는 계약서는 일반적인 부동산 거래관행과 부합되지 아니하여 신빙성있는 계약서라고 할 수 없고, 실지거래내용을 확인할 수 있는 양도대금수수 영수증이나 금융기관을 통한 대금수수사항등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 사인간의 이해관계에 따라 사실과 다르게도 작성될 수 있는 확인서만을 증빙으로 제시하고 있고, 청구인은 계악서에 중개인의 표시가 없는 것에 대하여 평소 알고지내던 전직부동산중개인이 매수인을 소개하여 직접계약하였기 때문에 중개인의 표시가 없다고 주장하고 있으나 이를 입증할 만한 객관적인 증거를 제시하지 아니하고 있다. 쟁점토지에 대하여 【표】와 같이 신고가액과 기준시가를 보면,

① 기준시가

② 신고금액 차액 비율(②/①) 취득가액 122,625,934 150,678,000 28,052,066 122.9％ 양도가액 288,492,000 262,500,000 -25,992,000 91.0％ 양도차익 165,866,066 111,822,000 65,044,066 67.4％ 일반적으로 개별공시지가는 시가만큼 반영되지 앓고 그보다 낮은가액으로 공시되고 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점토지의 취득시에는 기준시가보다 높은가액으로 취득하고 양도시에는 기준시가보다 낮은가액으로 양도하였다는 주장은 이 거래만이 갖는 특수한 사정을 발견할 수 없어 인정하기 어려우며, 청구인은 이에 대하여 95년 5월 ○○감정원에서 ○○은행의 의뢰로 ○○감정원에서 평가한 쟁점토지평가액이 261,135,000원으로 기준시가보다 낮게 평가되어 있고 양도 당시 부동산실명제로 인하여 매매가 성사되지 않아 부동산의 지가가 하락하였다고 하나 처분청에서 인근부동산소개소의 탐문에 의하여 양도당시의 시가가 376,000,000원으로 조사하고 있어 감정당시의 가액이 양도당시의 시가라고 보기는 어렵다 하겠다. 또한, 쟁점토지에 대하여 친지인 청구외 김○○에게 300,000,000원에 근저당설정한 것은 청구인이 만일의 사태를 대비하여 재산보전차원에서 아무런 의미없이 설정한 것이라고 주장하면서도 이를 입증할 만한 어떠한 증빙서류도 제시하지 아니하고 있다. 한편, 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우를 보면 “양도 및 취득당시의 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우”라고 규정하고 있는 바, 청구인의 경우 부동산매매계약서와 거래사실확인서외 달리 증빙의 제시가 없고, 신고한 양도가액이 기준시가에 비하여 낮아 쟁점토지 거래만이 같는 거래의 특수성을 알 수 없어 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 위 사실로 미루어, 처분청이 청구인의 신고 거래금액 중 실지거래 양도가액이 욧확인되지 아니하는 경우로 보아 공정과세협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액 결정대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 처분에 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.