1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태에서 부담부증여한 경우 양도소득세 과세여부

○○세무서장이 99.2.5 청구인에게 결정고지한 97년 귀속분 양도소득세 637,430원, 증여세 373,930원의 처분은 이를 취소한다.

처분청은 청구인이 89.6.3 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○연립 ○동 ○호(주택 34.74㎡, 대지 36.65㎡ 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인의 누나인 청구외 고○○에게 97.7.10 증여한데 대하여, 부담부증여로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하였으므로 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 이전된 것으로 보아 증여자인 청구인에게 양도소득세 637,430원을 과세하였고, 증여가액을 초과한 채무액에 대하여는 수증자인 청구외 고○○가 청구인에게 증여한 것으로 보아 증여세 373,930원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.03.03일 심사청구를 제기하였다.

청구인이 누나인 청구외 고○○에게 쟁점주택을 증여함에 있어 채무를 인수하고 증여재산가액을 초과하는 채무액에 대하여 양도소득세 및 증여세를 과세하였으나, 쟁점주택은 1세대1주택에 해당하며, 증여재산가액에 대한 채무초과액에 대한 증여세 과세는 부당하다.

청구인이 청구외 고○○에게 쟁점주택을 증여함에 있어 쟁점주택의 가액을 초과하는 청구인의 채무를 고○○가 인수한 경우, 이는 부담부증여로서 청구인에게 양도소득세를 과세하고 증여재산가액을 초과하는 채무에 대하여는 청구외 고○○가 청구인에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점주택을 증여함에 있어 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우 부담부증여로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부.

② 증여가액을 초과하는 채무에 대하여는 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부.

• 나. 관계법령 소득세법 제88조 제1항 에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다 라고 규정하고 있다. 상속세 및 증여세법 제36조 【채무면제 등의 증여의제】채권자로부터 채무의 면제를 받거나 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 자는 당해 채무를 면제.인수 또는 변제를 받은 경우에 그 면제.인수 또는 변제로 인한 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다. 같은법 제53조【증여재산공제】제1항에서 “거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 당해 증여전 5년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다. 1～2호 『생략』

3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만“이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점주택을 전세보증금 20,000,000원을 받고 청구인의 누나인 고○○에게 전세를 주었고, 쟁점주택을 담보로 ○○은행 ○○동지점으로부터 융자를 받아 증여당시에는 융자금 3,696,915원이 채무로 남아 있는 것이 부채증명과 근저당이 설정된 등기부등본에 확인되며, 전세보증금과 은행부채에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 또한, 쟁점주택의 증여재산가액이 15,820,490원임이 ○○세무서에서 처분청에 통보한 과세자료에 의거 확인된다.

(1) 처분청은 쟁점주택을 증여함에 있어 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우 부담부증여로 보아 양도소득세를 과세한데 대하여, 청구인은 증여재산이 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택이므로 비과세하여야 한다는 주장인바, 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점주택 등기부등본에 의하면, 쟁점주택을 89.6.3 취득하여 97.7.10 청구인의 누나인 고○○에게 증여한 것으로 등재되어 있고, 청구인은 쟁점주택을 증여함에 있어 전세보증금 20,000,000원과 융자금 3,696,915원 합계 23,696,915원의 부채를 수증자인 청구외 고○○가 부담하는 조건으로 증여하였음이 ○○세무서 과세자료통보(재산 46300-121, 98.9.1)서에 의거 확인된다. 둘째, 청구인이 쟁점주택을 3년 이상 보유한 상태에서 쟁점주택을 부담부증여하고 주거이전 목적으로 97.7.7 청구인의 처 안○○ 명의로 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 아파트 ○호(59.775㎡)를 취득 거주하고 있는 사실이 주민등록등본 및 부동산 취득.양도현황에 의거 확인된다. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점주택과 관련 청구인의 부채를 수증자인 청구외 고○○가 부담하는 조건으로 쟁점주택을 증여한 경우 부담부증여로서 쟁점주택은 양도소득세를 과세하여야 하나, 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태에서 유상양도되었으므로 이는 양도소득세를 비과세(재일 01254-1848, 91.7.1)함이 타당하다고 판단된다. 쟁점②에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 청구외 고○○에게 쟁점주택을 증여한데 대하여, 청구외 고○○가 인수한 채무액 23,696,915원에서 쟁점주택의 증여가액 15,820,490원을 차감한 금액 7,876,425원은 청구외 고○○가 청구인에게 증여한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세하였음이 증여세결정결의서에 의거 확인된다.

(2) 그렇다면, 증여재산가액을 초과하는 채무를 청구외 고○○가 청구인에게 증여한 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴보면, 상속세법 및 증여세법 제60조 규정에 의하면, 증여세가 부과되는 재산가액은 증여일 현재 시가에 의하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격 등에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해재산의 종류, 규모, 거래현황 등을 감안하여 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준에 의하여 평가하여야 한다고 규정하고 있으며, 국세청 예규에 의하면, 어머니가 아들에게 부동산을 증여함에 있어서 당해부동산의 가액을 초과하는 어머니의 채무를 아들이 인수한 경우, 이는 부담부증여로서 당해부동산은 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 아들이 인수한 채무액에서 당해부동산의 가액을 차감한 금액에 대하여는 상속세및증여세법 제36조 의 규정에 의하여 아들이 어머니에게 증여한 것으로 본다고 해석(재삼 46014-1049, 95.4.26)하고 있다. 처분청은 개별공시지가에 의하여 쟁점주택의 가액을 15,820,490원으로 평가하고 이를 증여재산가액으로 한 다음 수중인 고○○가 인수한 채무액 23,696,915원과 위 가액과의 차액 7,876,425원을 청구인이 고○○로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 청구인에게 과세하였으나, 증여재산가액은 증여당시의 시가에 의함이 원칙인바, 당심에서 쟁점주택 인근에 소재한 부동산중개사무소(시정부동산 전화번호 000-000-0000)에 전화로 확인해본 결과현재시세가 27,000천원～30,000천원 정도이고, 통상 전세보증금이 주택가액보다도 낮은점 등을 감안할 때 쟁점주택의 증여당시의 시가는 최소한 전세보증금 이상이었을 것이므로 전세보증금 20,000천원을 증여재산가액으로 이건 증여세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.