부동산 매매가 연불조건부 양도에 해당하는지 여부

○○세무서장이 1999.02.12 청구인들에게 결정고지한 1994년 귀속분 양도소득세 120,213,940원의 처분은

1. <별첨Ⅰ>과 같이 1991.06.03~1993.02.10사이에 청구인의 통장에 입금된 대금이 청구외 허○○의 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 주택 양도대금인지 여부를 재조사하여 주택 양도대금이 확인되면, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 656.8㎡,건물 662.52㎡의 양도시기를 1992.02.11로 보아 경정하고,

2. 나머지 청구주장은 이를 기각한다.

청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○유치원 대지 656.8㎡, 건물 662.52㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1994.04.18 청구외 허○○에게 소유권이전등기하고 양도소득세 확정신고를 이행하지 아니한데 대하여 처분청은 소유권이전등기일을 양도시기로하여 기준시가를 적용 양도차익을 계산하여 1999.02.12 양도소득세 120,213,940원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.23 본건 심사청구를 제기하였다.

(1) 청구인은 쟁점부동산에서 ○○유치원을 운영하다가 유치원을 남동생인 청구외 허○○에게 3억2천만원에 양도하고 양도대금은 매수자의 주택 양도대금(약 1억7천만원)으로 지급하고, 나머지 잔금은 3개월에 1천만원씩 지불하기로 구두계약하였으며, 1991.12.21 매수자와 그 가족이 입주하여 매수자 책임하에 유치원을 운영하였는바, 비록, 남매간에 서면에 의한 연불계약은 없었지만 1991.06.03 계약금 및 중도금 70,000천원을 수령한 이후부터 최종부불금 지급일까지 2년이상에 걸쳐 잔금을 수령한 사실이 통장에 의거 확인되므로 연불조건부 양도로 보아 첫부불금 지급일인 1992.02.11을 양도시기로 보아야 함에도 소유권이전등기일을 양도시기로하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산내 일부를 주택으로 사용하였고 양도당시 다른주택을 보유한 사실이 없으므로 주택부분과 그 부수토지를 1세대1주택으로 보아야 한다는 주장이다.

(3) 유치원은 공공사업의 양도,양수에 해당하므로 양도소득세를 면제하여야 한다.

(1) 청구인이 제시한 매매계약서는 1994.03.11 작성되어 있고 연불조건 또는 할부조건부 판매의사 및 부불방법등이 일제 표시되어있지 아니하며 청구인이 매매대금 입금자료로서 제출한 통장사본은 검토한바 입금사항의 일자,금액,입금자 등이 상이하여 계약내용과도 일치하지 않고 일반적인 할부 또는 연불조건부 판매시 통상적인 부불방식과는 상이하므로 장기할부조건부 매매라고 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 소유권이전등기일인 1994.04.18일을 양도시기로 봄이 타당하며,

(2) 양도당시에는 주택이 아닌 유치원 기숙사로 사용하였음이 등기부등본에 의거 확인되어 주택으로 볼 수 없고, 설사, 주택으로 본다하더라도 쟁점주택 양도당시에는 청구인의 남편인 이○○ 소유의 주택이 있어 1세대2주택에 해당되며,

(3) 청구인이 면세사업자등록증(사업자등록번호 000-00-00000)을 교부받아 경영한 “○○유치원”은 조세감면규제법에 규정하는 학교법인에 해당되지 않으므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산 매매가 연불조건부 양도에 해당하는지 여부.

② 쟁점부동산내 주택부분의 1세대1주택 해당여부

③ 유치원이 공공사업인 학교법인에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 (구) 소득세법 제51조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도】제6항에서 “거주자가 자산을 할부 또는 연불조건으로 판매한 경우에는 그 할부 또는 연불조건에 따라 당해연도 및 그 후의 연도에 있어서 각연도에 회수하였거나 회수할 판매금액과 이에 대응하는 비용을 당해연도의 총수입금액과 필요경비에 각각 산입한다.”라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제108조【할부 및 연불의 범위】제2항에서 법 제51조 제6항 및 제7항에 규정하는 연불조건부 양도 또는 연불조건부건설.제조 및 용역의 제공은 할부매매에 해당하지 아니하는 자산의 양도 또는 건설,제조 및 용역의 제공으로서 개별약관에 의하여 판매금액 또는 수입금액을 월부,연부 기타의 할부방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호에 해당하는 것으로 한다.

1. 3회이상 분할하여 판매금액 또는 수입금액을 받는 것

2. 당해 목적물의 인도기간의 다음날로부터 최종의 부불금의 지급기일 까지의 기간이 2년이상인 것이라고 규정하고 있다. 구 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조【양도 또는 취득의 시기】제1항에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급 약정일이 확정되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 01월을 초과하는 경우에는 등기부,등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부,등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 법 제51조 제6항에 규정된 장기할부조건부의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부,등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다 라고 규정하고 있다. 조세감면규제법 제73조【학교법인의 토지 등에 대한 특별부가세의 면세】제1항에서 “사립학교법에 의하여 설립된 학교법인의 다음 각호의 1에 해당하는 소득에 대하여 대통령령이 정하는 바에 따라 특별부가세를 면제한다.

1. 학교법인이 소유하는 기본재산인 토지 등을 교육사업에 사용할 목적으로 양도함으로써 발생하는 소득 같은조 제4항에서 “제1항의 규정에 의한 특별부가세의 면제는 대통령령이 정하는 바에 따라 세액면제신청을 하는 경우에 한하여 이를 적용한다”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점①에 대하여 살펴본다. 이건 사실관계를 보면

(1) 청구인은 쟁점토지 지상에 1982.11.19 지하1층,지상2층 건물을 신축한후 ○○유치원을 운영하던중 1984.05.28 1층 유치원 172.35㎡, 2층 주택 110.94㎡를 증축 사용하다가 1988.11.30 2층 유치원 214.23㎡를 추가로 증축하였고, 1991.09.30 2층주택을 기숙사로 용도변경하였으며, 또한, 쟁점부동산을 1994.04.18 청구외 허○○에게 소유권이전 하였음이 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인된다.

(2) 매수자인 청구외 허○○과 그가족이 쟁점부동산으로 전입하여 거주한 사실이 주민등록등본에 의거 확인되며, 매수자의 처인 현○○이 1992년 신학기(1992년 03월)부터 ○○유치원을 직접운영한 사실이 관련서류에 의하여 확인되고 있으며,

(3) 청구인은 1991.04.15 ○○시 ○○구 ○○동 택지개발지구내 ○○ B/L 유치원 부지 680㎡, 건물 482.67㎡를 ○○건설주식회사로부터 270,118,500원에 분양받아 1991.11.30준공검사를 받았으며, "○○유치원"으로 1992.03.17개원한 사실이 허가증 및 사업자 등록증에 의거 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산 양도대금을 직접적 관련없는 청구외 허○○,허○○,허○○,김○○ 명의로 <별첨Ⅰ> 청구인의 통장에 입금된 것은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 단독주택을 청구외 허○○,허○○이 공동으로 3억3천만원에 취득 단독주택을헐고 청구외 허○○이 연립주택 7동을 신축한 후 분양되면 당초 주택 취득자금 1억7천만원(청구인의 1/2지분)을 주기로 하였으나 약속을 이행하지 못하게 되자 연립주택 분양자의 분양대금 일부를 청구외 허○○의 승인하에 청구외 허○○,허○○,허○○,김○○이 직접 청구인의 계좌에 입금하게 되었다는 주장을 하고 있다. <별표1> 양도대금 입금 내역 (단위:백만원) 일자 은행 송금인 예금주 금액 계좌번호 1991.06.03 1992.05.20 1992.09.09 1992.11.19 1993.02.10 1993.02.10

○○

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○○

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○○ 허○○ 허○○ 허○○ 김○○ 허○○ 허○○ 〃 〃 〃 〃 〃 70 10 30 11 25 24 000-00-0000-000 〃 000-00-000000 000-00-0000-000 000-00-0000-000 허○○이 허○○의

○○채무 24백만원 인수 소계① 170 1992.02.11 1992.06.04 1992.09.07 1992.12.03 1993.12.13 1993.06.01 1993.09.02 1993.09.02 1994.02.16

○○ 〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃

○○ 〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃

○○ 〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃 〃 10 10 10 10 10 10 6 4 5.6 000-00-000000 〃 〃 〃 〃 〃 〃 000-00-000000 〃 소계② 75.6 1994.06.09 1994.12.03 1995.02.14 1997.02.19

○○ 〃 〃 〃 허○○ 이○○ 허○○ 허○○

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○○ 1 6 20 52 000000-0000000-00 000-00-000000 000-00-0000-000 000000-0000000-00 소계③ 79 총계 주택양도대금(①)+분기부불금(②)+ 등기이전후 잔금(③) 324.6 쟁점부동산 양도가 연불조건부 매매에 해당하는지 여부가 이건의 다툼인바, 이에 대하여 보면, 처분청은 연불조건부 판매의사 및 부불방법등이 표시되어 있지 아니하고 매매대금 입금자가 상이하여 통상적인 연불조건부 양도로 볼 수 없어 소유권이전등기일을 양도시기로 과세하였으나, 연불조건부양도라 함은 개별 약정에 따라 양도대금을 3회이상 분할하여 영수하면서 당해 자산의 인도기간의 다음날부터 최종부불금의 지급일까지 2년이상일 것으로 해석하고 있는바(재일 46014-1419, 1997.6.10. 93.12.31대통령령 제14083호 개정되기 전) 이건의 경우, 청구인이 쟁점부동산에서 거주하면서 운영하던 ○○유치원을 청구인의 남동생인 허○○에게 양도하기로 하고 1991.06.03 계약금 70,000천원을 수령한 후 1991.12.21 청구외 허○○과 그 가족이 쟁점부동산에 입주하여 1992년 신학기(1992년03월)부터 ○○유치원을 청구외 허○○의 처인 현○○이 원장으로 직접 운영하면서 부동산 대금을 1992.02.11~1993.09.02 사이에 3개월 단위로 10,000천원씩 청구인의 ○○은행통장에 입금되어 첫회부불금 지급일로부터 최종부불금 지급일까지 2년이상에 걸쳐 잔금을 수령하였음이 청구인이 제시한 통장 및 관련서류에 의하여 확인된다. 또한, 청구인이 쟁점부동산 양도대금으로 1991.04.15 ○○시 ○○구 ○○동 택지개발지구내 유치원부지와 건물을 청구외 ○○건설(주)로부터 분양받아 1992.03.17 ○○유치원을 개원한 사실이 확인된다. 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산을 양도함에 있어 매매당시 정상적인 서면계약을 체결하지 못하였으나, 청구인과 매수자인 청구외 허○○은 특수관계자인 오누이간으로 비록, 구두 계약이 되었지만, 계약금 지급한후 1992.02.11부터 3개월에 1천만원씩 연간 40,000천원을 지급한 사실과 1992년 신학기부터 유치원을 매수자가 직접운영한 점으로 보아 이건 거래 형태는 연불조건부 양도 요건에 부합된다 하겠다. 다만, <별첨Ⅰ>과 같이 1991.06.03~1993.02.10사이에 쟁점부동산 양도와 관련없는 청구외 허○○,허○○,허○○,김○○이 송금인으로 146,000천원이 청구인의 통장에 입금되었는바, 입금된 대금이 청구외 허○○의 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 주택 양도대금인지 여부를 재조사하여 주택 양도대금이 확인된다면, 쟁점부동산 양도시기를 1992.02.11로 보아 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산내 주택부분은 1세대1주택에 해당하므로 비과세하여야 한다는 주장이나, 청구인이 유치원내 일부를 주택으로 사용하다가 1991.09.30 기숙사로 용도변경하여 유치원으로 사용하였음이 건축물관리대장에 의거 확인되며, 설사, 주택으로 본다하더라도 쟁점①의 조사결과에 따라 양도시기를 판정하여 그 때에 1세대1주택 여부를 판단하여야 할 것이다. 만약, 연불조건부 양도에 해당된다면 1992.02.11 쟁점부동산외 주택을 소유하지 아니하였으므로 1세대1주택이 되며, 양도시기가 1994.04.18이라면 청구인의 남편인 청구외 이○○가 1992.08.10 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호를 취득 보유하고 있으므로 1세대2주택에 해당되어 쟁점부동산내 주택은 1세대1주택에 해당되지 않는다고 판단된다. 쟁점③에 대하여 살펴본다. 청구인이 운영하던 유치원은 공공사업(학교법인)에 해당되며, ○○유치원 매매대금으로 ○○유치원을 매입 운영하였으므로 쟁점부동산 양도는 조세감면규제법 제73조 규정에 의거 양도소득세가 면제되어야 한다고 주장하나, 사립학교법 제2조 제2항 에서 “학교법인”이라 함은 사립학교만을 설치,운영함을 목적으로 이법에 의하여 설립되는 법인을 말하며, 학교법인을 설립하고자 하는 자는 일정한 재산을 출연하고 교육부장관의 허가를 받아야 한다라고 규정하고 있는 바, 청구인이 운영하는 “○○유치원”은 면세사업자로 사업자등록증을 교부받아 개인이 운영하고 있으면서 위의 사립학교법에 의하여 교육부장관의 허가를 받은 사실이 없고, 유치원은 사립학교법에 의거 설립된 “학교법인”에 해당되지 않으므로 쟁점부동산 양도는 조세감면규제법 제73조 규정에 의거 양도소득세가 면세 되지 않는다고 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.