철거보상비, 설계비 등의 양도차익계산시 필요경비 인정여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일수 없어 기각합니다.

청구인은 88. 8. 29일 취득한 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 대지 3,392.9㎡중 소유지분 642.62㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 94.12.10일 양도하고 취득가액 9,250,000원, 양도가액 227,292,000원을 실지거래가액으로하여 자산양도차익예정신고 및 납부하였다 처분청은 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 신고내용대로 결정하였으나 취득가액으로 신고한 금액 9,250,000원중 5,250,000원은 취득가액으로 인정하지 아니하고 98.9.7일 94과세령고 양도소득세 10,807,160원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98. 11. 4일 이의신청을 거쳐 99. 2. 20일 이 건 심사청구를 제기하였다.

법원경매시 낙찰받은 쟁점토지의 취득가액은 아파트 분양가액 4,000,000원과 실제낙찰가 10,500,000원중 청구인의 지분에 해당하는 5,250,000원 합계 9,250,000원이며, 쟁점토지에 주택을 신축하고자 지출한 무허가주택 철거비 10,500,000원 주택5동 철거비65,000,000원, 설계용역비 6,409,000원, 공사비 13,334,000원 합계 95,243,000은 필요경비로 인정하여야 하나 이를 인정하지 아니하고 과세한 처분온 부당하다.

쟁점토지 취득전 쟁점토지위의 아파트를 분양받기 위해 지급하였다는 분양계약금과 1차중도금 4,000,000원은 중빙을 제시하지 아니하여 인정하기 어렵고, 경락허가 결정서에 낙찰가가 8,000,000원으로 이 중 청구인 지분에 해당하는 금액이 4,000,000원이므로 취득가액을 4,000,000원으로 결정한 것은 정당하며, 필요경비라고 주장하는 95,243,000원은 사실을 증명할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 인정 할 수 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액과 필요경비를 인정하지 아니한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제45조 【양도소측의 필요경비계산】 체1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

(가) 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비.

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액.

4. 대통령령이 정하는 양도비』 라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제94조 【양도자산의 필요경비】 제1항 『법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 하은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제86조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액』 제2항 『법 제45조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용.

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용.

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용.

4. 제1호의 내지 제3호의 준하는 비용으로 비용으로서 재무부령이 정하는 것』이 라고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제47조 【양도자산의 필요경비계산】 제1항 『영 제94조 제2항 제4호에서 “재부부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

1. 3호 이하생략

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다. 8312.20일 청구인은은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 5필지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “○○아파트”라 한다)를 의제자백(궐석재판)에 의하여 주식회사 ○○주택으로부터 청구인에게 소유권이전등기 하라는 판결이 법원의 판결문에 의하여 확인되고, 88.8.29일 청구외 김○○과 공동으로 경매에 참가하여 쟁점토지를 8,000,000원에 낙찰받아 취득하였음이 법원의 경락허가결정서에 의하여 확인된다. 청구인을 포함한 지주 7명은 쟁점토지의 청구인지분 642.65㎡를 포함하여 총대지면적 3,392.9㎡를 94.12.10일 동지아파트 재건축 주택조합에게 1,200,000,000원에 양도하기로 계약하였으며, 청구인의 양도가액은 총양도가액을 소유면적비율대로 계산하여 청구인의 지분에 해당하는 227,292,286원에 양도하였음이 토지매매계약서에 의하여 확인 되고 있다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 9,250,000원, 양도가액을 227,292,286원을 실지거래가액으로하여 자산양도차익예정신고 납부하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 4,000,000원, 양도가액을 227,292,286원을 실지거래가액으로하여 양도소득세 결정고지하였으며, 청구인은 처분청이 취득가액과 필요경비를 인정하지 않고 과세함은 부당하다고 주장하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 먼저 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 동지아파트를 분양받기 위해 분양금2,000,000원과 1차중도금을 지급하였으나 건축주의 부도로 동지아파트 부지인 쟁점토지를 경매에 의하여 다시 취득하였으므로 분양금 4,000,000원을 실지거래가액에 합산하여야하며, 경매의 실제낙찰가는 10,500,000원이라고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 청구인이 지급하였다는 분양금 4,000,000원은 칭구인의 주장만 있을 뿐 이를 인정할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없어 인정하기 어렵고, 법원외 소유권이전동기 판결은 청구인이 분양대금 10,650,000원을 모두 지급한 것으로 되어 있어 분양금을 4,000,000원만 지급하였다는 주장과 서로 상의하며, 소송의 내용도 피고 주식회사 동지주택이 재판에 참석하지 아니한 의제자백에 의한 판결로서 실지내용이 확인되지 아니하여 청구주장을 받아들이기 어렵다. 또한, 법원의 경락허가결정서에 최고가 경매금액이 8,000,000원으로 기재되어 있어 쟁점토지의 실제 낙찰가가 10,500,000원이라는 청구주장이 확인되지 아니하며 이를 입증할 만한 증빙을 제시하지 아니하여 청구주장은 설득력이 없어 보인다. 다음, 필요경비에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지의 지상에 19세대의 주택을 지어 분양하고자 무허가주택거주자청구외 주○○에게 철거보상비 10,500,000원, 주택소유자 청구외 이○○외 5세대 철거보상비 65,000,000원, 설계비 6,409,000원을 지급하고 공사하였으나 부득이 공사가 중단되어 시공회사 ○○건설주식회사에게 손해배상금13,334,000원을 지급한 것은 쟁점토지의 필요경비에 해당한다고 주장하고 있어 살펴보면, 전시한 법령에 의거 필요경비는 설비비와 개량비 자본적 지출액이 있는 바, 당해고정자산의 내용년수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 중가시키는 것이어야 하나 쟁점토지의 양도매매계약서상에 총양도가액을 총면적으로 나누고 소유지분을 곱하여 양도금액을 계산하였음이 확인되고 있어 다른 지분소유자와 차별하여 청구인이 지출한 금액만큼 양도가액에 가산하여 양도하였다는 내용이 없으므로 토지의 가액을 현실적으로 증가시켰다고 볼 수 없어 이를 필요경비라고 인정하기 어려우며, 청구인이 지출하였다는 비용은 주택건설업을 하고자 쟁점토지위에 주택을 신측하기 위하여 지출한 주택신축 부대비용이고 주택사업을 중단하므로 인하여 발생한 사업손실로 보아야지 토지의 가액을 상승시키기 위한 필요경비라고 할 수 없으며, 또한, 비용을 지출하였다는 것에 대하여도 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시없이 사인간의 영수증 및 합의각서만을 제시하고 있어 신빙성이 있는 증거라고 보기 어렵다 하겠다. 위 사실을 종합하여 보면, 취득가액중 분양금 4,000,000원은 객관적인 증빙이 없으며 경락가액은 8,000,000원으로 확인되고, 청구인이 지출한 금액은 필요경비로 인정하기 어려우며 처분청에서 취득가액을 경락가액에서 청구인의 지분에 해당하는 4,000,000원으로 하고 청구인의 지출금액 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2조의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.