실지거래가액으로 신고한 양도소득세를 부인하고 기준시가로 과세 가능여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 2223㎡ 및 여관건물 448.5㎡(지하1층 지상3층, 객실 23실 - 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.1.9 취득하여 94.8.15 청구의 이○○에게 양도한 후 94.9.28 취득가액 250,000,000원, 양도가액 250,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 신고된 취득가액 및 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 99.2.5 양도소득세 74,957,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.2.24 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

청구인이 신고한 토지 취득가액 및 양도가액은 대금지급 등의 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 주변정황으로 보아 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도 당시 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서와 같은법 제95조 제1항 및 제100조 제1항과 같은법 시행령 제170조 제4항 제3호응 이 건과 관련하여 종합하면, 토지ㆍ건물 등의 부동산 양도에 대한 양도소득세를 과세하기 위하여 양도차익을 산정함에 있어서 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가로 하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 관할세무서장에게 신고한 취득 및 양도당시의 실지거래가액이증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 자녀들의 양육과 교육비를 감당하기 위하여 생계유지를위한 방편으로 구입(250,000,000원)하였으나 여관으로서 접합하지 않은 ○○구청인근에 위치하고 있어 사업이 부진하였고 자녀들의 교육상 부득이하게 낮은 가격(250,000,000원)으로 청구외 이○○에게 양도하였다고 주장하고 있는 바, 위 청구인 주장 실지거래가액이 증빙서류에 의하여 확인되는 지 살펴본다. 먼저 청구주장 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 89.1.5 청구외 고○○으로부터 250,000,000원에 매입하였다고 주장하면서 88.9.25자 매매계약서를 제시하고 있으나 동 매매계약서는 중개인도 없이 작성된 것으로서 88.9.25 계약금 25,000,000원 88.11.21 중도금100,000,000원 88.12.27 잔금 125,000,000원을 지급한 것으로 작성되었으나 대금지급 관련증빙을 전혀 제시하지 못하므로 청구인 주장 취득가액 250,000,000원을쟁점부동산의 실지취득가액으로 믿기 어렵다. 다음으로 청구주장 앙도가액에 대하여 살피면 청구인은 양도가액이 250,000,000원인 94.6.15지 검인계약서(94.5.15 계약금 30,000천원 94.7.15 중도금 100,000천원 94.8.15 잔금 120,000천원) 및 94.1.27자 매매계약서(94.1.27 계약금 50,000천원 94.3.2 잔금 200,000천원)와 양도대금을 입금받은 ○○은행의 거래명세장을 제시하면서 쟁점부동산이 여관으로서 적합하지 않은 ○○구청 인근에 위치하고 있어 사업이 부진하였고 자녀들의 교육상 부득이하게 낮은 가격으로 양도하였다는 주장이다. 국세청의 전산자료에 의하여 확인된 청구인의 사업내용을 보면, 94.7.1부터 85.2.11까지 ○○구 ○○동 ○○에서 ○○이라는 상호로 음식업을 영위하였고, 84.5.7부터 93.7.30까지 ○○구 ○○동 ○○번지에서 청목이라는 상호로 음식업을 영위하였고, 89.1.1부터 94.12.15까지 쟁점부동산에서 여관업을 영위하였고, 91.10.15부터 93.5.15까지 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○이라는 상호로 음식업을 영위하였고, 94.10.1부터 현제까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○에서 ○○장이라는 상호로 여관업을 영위하고 있음이 확인되는 바, 청구인이 쟁점부동산에서 여관업을 영위하는 기산에 서초동에서 음식업은 청목 및 ○○을 중복하여 영위한 사실과 쟁점여관을 양도하기 2개월전 수원의 ○○장여관을 취득하여 현재까지 영위하고 있음이 확인되고, 여관 밀집지역에 위치한 쟁점부동산이 여관으로서 적합하지 않은 ○○구청 인근에 위치하고 있어 사업이 부진하였다는 주장은 납득하기 어렵고 쟁점여관을 양도하기 2개월 전에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재한 여관을 취득하여 현재까지 영위하고 있으면서도 자녀들의 교육상 부득이하게 낮은 가격으로 양도하였다는 청구주장은 믿기 어렵다. 한편, 청구인이 제시한 94.6.15자 검인계약서와 94.1.27자 매매계약서는 작성일자 및 매매대금의 지급일, 지급금액 등이 서로 다르므로 그 진위 여부를 알기 어렵지만 양수인인 청구의 이○○이 94.1.27자 매매계약서에 기재된 금액을 동일자에 입금한 은행의 거래명세장만으로 쟁점부동산의 양도가액이 250,000,000원이라는 사실을 인정할 수 있는 지를 살피면, 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 94.1.27자 매매계약서의 잔금지급일인 94.3.2로부터 불과 2일전인 94.2.28까지 693.000.000원의 근저당권(88.12.19부터 94.2.28까지 청구인의 채무 315,000,000원, 93.10.27부터 94.2.28까지 청구인의 채무 140,000,000원, 94.2.22부터 94.2.28까지 청구외 이○○의 채무 418,000,000원)이 설정되어 있으며, 처분천의 조사서에 의하여 확인된 쟁점부동산의 양도당시 기준시가 383,088,000원의 65.2% 및 인근 부동산중개소 3곳에 탐문조사한 시가 671,500,000원의 37.2%에 불과한 250,000,000원에 쟁점부동산을 양도할 만한 청구인의 특별한 사정이나 정황이 인정되지 아니하므로 청구인이 양수인으로부터 양도가액의 일부를 청구인의 통장으로 입금받은 사실만으로 쟁점부동산의 양도가액이 250,000,000원이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 그렇다면, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지 취득 및 양도가액이 거래중빙에 의하여 확인된따고 할 수 없으므로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

이상과 같이 심리한 바 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2조의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.