고급주택 판정시 주택 부수토지에 주택 외에 부수되는 토지의 제외 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 89.7.5 취득한 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 542.1㎡ 및 위 지상주택 및 근린생활시설 402.06㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 96.11.4 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하며 처분청은 96년 귀속 양도소득세 229,417,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.11.30 이의신청을 제기하였고 처분청은 청구인의 주장을 일부 받아들여 96년 귀속 양도소득세를 97,822,800원으로 경정결정하였으나, 청구인은 이에 불복하여 99.2.23 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산은 청구인이 89.7.7 취득하여 7년 4개월 보유하고 다른주택을 소유한 사실이 없으므로 1세대 1주택에 해당되고, 쟁점부동산의 주택이외의 부분은 185.45㎡이고 주택부분은 216.61㎡로서 주택부분의 면적이 더 큰 경우에 해당되므로 전채를 주택으로 보아 비과세하여야 하는데 이를 고급주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

주상복합건물에 있어서 주택면적이 주택이외의 면적적보다 과다하여 전체를 주택으로 보는 경우, 주택에 부수되는 토지는 양도되는 토지 전채를 기준으로 고급주택 여부를 판정하는 것으로 쟁점부동산은 토지의 연면적이 495㎡이상이고 양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택의 요건을 충족함으로 이에 대한 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 고급주택의 판정시 주택에 부수되는 토지에 주택외에 부수되는 토지를 제외할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 제1항에서 『법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. (단서 생략)라고 규정하고 있고, 제3항에서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복함되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택뇌의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있고. 같은법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】 에서 『법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것(95.12.30 개정)

• 가. 주택의 연면적(지하실부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적적에 포함되는 것으로 한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 부수되는 토지의 양도가액의 5억원을 초과하는 것(이하 생략)』이라고 규정하고 잇다.
• 다. 사실관계 및 판단 본 건의 과세경위를 보면, 청구인은 ○○불교조계종에 등록된 승려로서 청구인이 거주하고 일부 임대하던 쟁점부동산을 96.11.4 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하여 처분청이 기준시가를 적용하여 양도소득세 229,417,000원을 부과하였으나, 청구인이 1세대 1주택의 양도에 해당된다는 이의신청을 제기함에 따라 처분청은 이를 심리하여 쟁점부동산의 주택면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에 해당되어 전체를 주택으로 보았으나 그 주택이 고급주택에 해당되는 것으로 판단하여 일반주택부분은 비과세하고 나머지 고급주택부분에 대하여 양도소득세 97,822,800원을 경정결정하였다. 이에 대하여 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 주택일부를 사무실로 개조하여 역사비평출판사 및 역사문제연구소의 사무실로 임대한 사실을 인정하여 쟁점부동산의 주택부분이 고급주택기준에 해당되지 아니한 것으로 조사하였는데도 고급주택을 양도한 것으로 양도소득세를 부과한 것은 부당하다고 주장함으로 이에 대하여 보면, 전시한 법령에 의하면, 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택 제외)의 양도에 대하여는 양도소득세를 비과세하고, 주상복합건물의 경우 전체를 주택으로 보는 것이나 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 적은 경우에는 주택부분만 주택으로 보도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제156조 (95.12.30, 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 고급주택의 범위를 지방세법상 시가표준액이 2천만원 이상으로 주택의 연면적이 264㎡이고 그 주택 및 부수토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하거나 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡이상이고 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것으로 규정하고 있다. 본 건의 경우 쟁점부동산의 주택부분중 2층 178.35㎡는 공부상 주택으로 청구인이 그 주택에서 실제로 거주한 사실에 대하여는 서로 다툼이 없고, 1층 183.31㎡ 중 베란다 18.05㎡를 청구인은 사무실로 본 반면에 처분청은 주택으로 보았고, 지하실 면적 차이 1.56㎡는 주택 및 주택외의 면적에 의한 안분계산의 차이로 그 규모가 적어 처분청의 조사결과에 의하더라도 주택의 연면적기준으로는 고급주택에 해당되지 아니한 것으로 판단된다. 그러나 본 건의 경우 양도한 토지면적이 542.1㎡로서 기준면적 495㎡를 초과하고 양도가액도 5억원을 초과함으로 쟁점부동산은 고급주택의 양도에 해당되는 것으로 인정되므로 처분청의 과세처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3조의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.