분할로 개별공시지가가 공시되기 전 양도한 토지의 기준시가 적용 시 모지번의 개별공시지가를 적용한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 91.9.25일 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 소재 임야 889㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 97.5.30일 ○○시에 양도(수용)한 것에 대하여, 처분청에서 양도차익을 기준시가로 계상하여 98.10.7일 97과세연도 양도소득세 6,594,710원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.12.4일 이의신청을 거쳐 99.2.13일 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 96.11.1일 분할되어 97.5.30일 양도하였으므로 양도 당시 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지로서 당해 토지의 개별공시지가의 산정은 납세지관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 평가하여야 하나 분할되기 전의 모지번 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

새로운 공시지가가 고시되기 전에 필지가 분할된 경우 당해토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정시 적용할 양도가액은 필지분할 직전 토지의 개별공시지가에 의하여 계산하는 것이므로 모지번의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분할로 개별공시지가가 공시되기 전 양도한 토지의 기준시가 적용시 모지번의 개별공시지가를 적용한 처분이 정한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항에서 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정한 기준시가는 다음 각호에서 정한는 바에 의한다

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】제1항에서 『법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다』 제9항 『법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다. 청구인은 91.9.25일 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 임야 4,934㎡를 취득하여 96.11.1일 같은동 산 ○○번지 임야 889㎡(쟁점토지)와 같은동 산 ○○번지 임야 1,490㎡로 분할하였고, 97.5.30일 쟁점토지를 ○○시에 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세하면서 쟁점토지가 분할로 인하여 97.1.1일 기준 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하여 모지번인 같은동 산 ○○번지의 96.1.1일 기준 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 계상하여 양도소득세를 과세하였으며, 청구인은 처분청의 처분이 부당하다고 주장하고 있다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 쟁점토지의 개별공시지가 및 토지수용가액은 【표】와 같음이 확인된다. 구분 96.1.1 기준 공시지가 97.1.1 기준 공시지가 비고

○○동 산 ○○번지 (분할전 지번) 60,600원 69,900원 보상가액 210,000원

○○동 산 ○○번지 (분할후 지번) 미산정 4,720원 전시한 법령에 의거 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하는 것이므로, 1필지의 토지가 수필지로 분할된 후 토지의 개별공시지가가 고시되기 전에 당해 토지를 양도한 경우에는 분할 전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이고(같은뜻 국세청 재일 46070-1649, 95.7.4) 필지분할로 인하여 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라져 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 양도가액으로 계산하는 것이며(같은 뜻 국세청 재일 46014-2112, 97.9.4) 청구인의 경우 쟁점토지가 도시계획법에 의한 수도시설로 편입되어 있어 모지번과는 특성차이로 지가가 현저하게 불리하다고 주장하고 있으나, 【표】에서와 같이 쟁점토지의 97년 개별공시지가가 4,720원인 것을 보상가액이 ㎡당 210,000원이라면 모지번을 보상가액으로 환산하면 평당 10,267,519원이 되어 쟁점토지의 97년 개별공시지가는 현실성이 없어 보이고, 쟁점토지의 보상가액이 모지번의 개별공시지가 60,600원보다 현저히 높아 청구주장을 인정하기 어렵다고 판단된다. 위의 사실과 같이, 토지가 분할되어 개별공시지가가 없는 경우에는 모지번의 개별공시지가를 적용하도록 되어 있고, 쟁점토지가 모지번과의 특성차이로 지가가 현저하게 불리하다고 볼 수 없으므로 처분청에서 쟁점토지의 기준시가를 적용하면서 모지번의 개별공시지가를 적용하여 과세한 당초처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.