매수인이 양도소득세를 부담하기로 한 경우 토지의 양도시기 판정

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 3필지 986㎡를 청구인과 청구외 심○○ 및 이○○가 공동으로 1974.12.24 취득하여 그 중 1/3지분 328,67㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 ○○로 1-47지구 재개발조합설립추진위원회 위원장 노○○(이하 “○○지구개개발추진위원회”라한다)에게 총매매대금을 1,292,330,000원으로 하여 양도하기로 하고 1994.09.07 계약금 323,082,500원, 1994.10.30 1차중도금 323,082,500원, 1994.11.15 2차중도금 323,082,500원, 1994.12.15 잔금 323,082,500원을 지급하기로 약정하고 잔금을 완납한 사실에 대하여, 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 잔금을 완납한 1994.12.02로, 의제취득일은 1997.01.01로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.12.16자로 1994년 귀속 양도소득세 680,667,540원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.12 심사청구를 제기하였다.

청구외 ○○지구재개발추진위원회와의 부동산매매계약서상의 잔금을 1994.12월 청산하였으나 매매계약 체결시 쟁점토지의 양도로 인한 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 바, 양도소득세를 매수인이 청산하지 아니하고 이를 이행중에 있어 쟁점토지의 양도시가가 도래하지 아니한 것이므로 부동산매매계약서상의 잔금지급일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 취소되어야 한다.

매수인이 부담하기로 한 양도소득세액은 소유권행사나 매매이행 여부에 필요한 선행조건을 명시한 조건부계약이라기 보다는 매매행위의 이행조건과는 별개의 새로운 채권채무행위이며, 매매대금 잔급지급일 이후 매수인이 임대차행위등 사실상 사용하고 있으므로 부동산매매대금 청산일을 양도시기로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 가리는데 있다 하겠다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항에 자산의 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하면서 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금 지급약정일로하고, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 01월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1994.09.07 청구외 ○○지구재개발추진위원회와 쟁점토지의 부동산매매대금을 1,292,330,000원으로 하여 1994.09.07자로 계약금 323,082,500원, 1994.10.30 1차중도금 323,082,500원, 1994.11.15 2차중도금 323,082,500원, 1994.12.15자로 잔금 323,082,500원을 지급하기로 쟁점토지매매계약을 체결한 뒤 1994.12.02 잔금을 완납하였고, 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 잔금을 완납한 1994.12.02로, 의제취득일은 1997.01.01로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 전시 1994년 귀속 양도소득세를결정하였는 바, 쟁점토지의 매매대금을 1994.12.02 완납한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 청구인은 청구외 ○○지구재개발추진위원회와의 부동산매매계약서상의 잔금을 1994.12월 청산하였으나 매매계약 체결시 쟁점토지의 양도로 인한 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약하였으나 매수인이 이를 이행하지 아니하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있으므로 쟁점토지의 양도시기가 도래하지 아니하였다고 ○○합동법률사무소가 공증한 약정서등을 제시하여 주장하고 있으나,

(1) ○○지방국세청의 이건 조사공무원과 청구외 ○○지구재개발추진위원장 노○○간에 작성된 문답서를 살펴보면 쟁점토지 위 지상에 있는 건물을 ○○지구재개발추진위원회가 인수하여 임대료수입에 대한 부가가치세 신고를 토지명의자 명의로 신고하였다고 진술하고 있으며,

(2) 쟁점토지에 대한 등기부등본을 보면 청구외 ○○지구재개발추진위원회는 쟁점토지의 매매대금을 완납한 이후 1996.02.29 ○○은행을 근저당권자로하고 ○○로 제1구역 제47지구 재개발조합을 채무자로하여 근저당권을 설정하여 재개발사업을 추진하고 있는 등 매수인이 사실상 사용수익하고 있었던 사실이 확인되고 있다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 약정서 및 부동산매매계약서를 제시하였으나 1994.12.02 잔금청산한 이후 4년이 경과한 이건 심사청구일 현재까지 매수인은 이를 이행하지 아니하였고 청구인으로서도 매수인에게 양도소득세 납부를 촉구한다든지의 의사표시를 한 사실도 객관적인 증빙에 의하여 확인되고 있지도 아니하여 양도소득세를 납부하지 않았다하여 양도시가가 도래하지 아니하였다는 청구주장은 타당하지 않다 하겠다.

(4) 설사, 위 합의서에 기초하여 청구인이 납부하여야 할 양도소득세를 매수인인 청구외 ○○지구 재개발추진위원회가 부담한다하더라도 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득시기 및 양도시기를 적용하는 경우에는 원칙적으로 그 자산의 매매대금을 청산한날이 되는 것(국세청 재일 46014-2092, 1996.09.12 같은 뜻임)이므로 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 매매대금의 잔금청산일로 보아 기준시가로 양도차익 계산하여 결정한 처분은 정당하다 하겠다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아 들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 의 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.