상가에서 주택으로 용도변경한 양도일 현재 공부상 주택의 1세대1주택 해당여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 81.8.3일 취득한 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지소재 대지 181.5㎡ 근린생활시설 346.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 96.1.18일 양도한데 대하여, 처분청은 98.12.10일 쟁점부동산중 주택면적인 3층 86.61㎡와 부수토지를 제외한 지하 86.61㎡, 1층 86.61㎡, 2층 86.61㎡ 및 부수토지에 대하여 기준시가로 결정한 양도 소득세 64,993,020원을 고지하였다.

86년부터 쟁점부동산의 2층은 주택으로 개조하여 청구인이 거주하던 중 95.11.16일 주택으로 용도 변경하였고, 82년 10월경 쟁점부동산의 부지에 무허가주택 2동 5평을 신축하여 청구인의 처남에게 거주토록 하였으므로 쟁점부동산은 전체적으로 주택부분의 면적이 큰 1세대 1주택으로 보아야 하나 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 2층 86.61㎡는 95.11.16일 상가에서 주택으로 용도별경한 것으로서 양도일 현재 공부상 주택이나 용도변경후 양도시까지 1세대 1주택의 요건에 해당하지 아니하므로 3층 주택을 제외하고 상가 및 부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도가 1세대 1주택에 해당하는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 에서 『다음 각호의ㅡ 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령렴이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 산정한 면전 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규저하고 있고, 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다』 제3항 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외외 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단 사실관계를 살펴본다. 쟁점부동산의 건물용도와 과세내용을 보면【표】와 같다. 【표】 구분 면적 용도 비고 공부상 청구주장 과세내용 3층 86.61㎡ 주택 주택 주택비과세 2층주택은 96.11.16일 공부상 상가에서 공부상 주택으로 용도 변경하였음 2층 86.61㎡ 주택 주택 주택과세 1층 86.61㎡ 상가 상가 상가과세 무허가 16.54㎡

• 주택 지하 86.61㎡ 상가 상가 상가과세 계 362.95㎡ 주택189.73㎡ 주택189.73㎡ 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 공부상 상가로 되어있는 2층을 95.11.16일 주택으로 용도를 변경하였음이 건축물 관리대장에 의하여 확인되고 있고, 청구인은【표】의 청구주장과 같이 2층과 무허가주택을 주택으로 보아 쟁점부동산은 주책부분의 면적이 주택의 부분의 면적보다 크므로 쟁점부동산 전체가 1세대 1주택에 해당한다고 하여 양도소득세 신고납부하지 아니한 사실이 있고, 처분청에서는 2층주택은 95.11.16일 주택으로 용도변경되어 양도일인 96.1.18일 현재 1세대 1주택이 요건에 해당하지 않으므로 쟁점부동산중 3층을 제외하고 양도소득세를 과세하였다. 청구주장과 사실관계를 종합하여 심리판단한다. 청구인은 쟁점부동산의 3층은 전세를 주고 2층은 86년부터 주택으로 개조하여 거주하고 있던 중 양도직전에 공부상 용도변경한 것이므로 공부와 관계없이 실질에 따라 주택으로 보아야 한다고 주장하고 있어 이를 보면, 하나의 건물에 주택과 주택이외 부분으로 복합된 건물의 양도에 대하여는 주택부분보다 주택외의 부분이 큰 복합건물중 주택외의 부분을 주택으로 용도변경함으로써 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 용도변경으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 이후 양도일까지 3년이상 경과한 경우에만 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것이라 할 수 있다.(같은뜻, 국세청 재일 46014-1724, 97.7.15) 청구인의 경우, 등기부등본에 의하여 쟁점부동산의 3층에 전세권이 3회 설정된 사실에 비추어 청구주장대로 청구인이 임대하였던 것으로 인정되나, 87.1.1일부터 95.1.20일까지 청구인은 쟁점부동산에서 ○○음악학원(000-00-00000)이라는 상호로 강습소를 운영하였던 것으로 확인된다. 그러므로, 2층주택은 용도변경전까지 상가이고 주택으로 용도변경후 양도일까지 1세대 1주택의 비과세요건에 해당하지 않으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 무허가주택의 사실여부에 관계없이 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 외거 주문과 같이 결정한다.