실지거래가액 양도소득세 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익 산정 가능여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은곳 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 97. 2. 6 양도하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도에 따른 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 97년귀속분 양도소득세 6,345,360운을 98. 9. 15 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(98.11.23 신청, 98.12.29 기각결정)을 거쳐 99. 2. 5이 건 심사청구를 제기하였다.

이 건 양도소득세 결정일 이내에 쟁점주택의 양도차익이 없는 내용으로 실지거래가액을 신고하였음에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점주택의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다고 규정하고, 같은법 시행령 제166조제4항 제3호에서 양도가액과 취득가액은 양도자가 야도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 같추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하면서 같은조 제5항 및 제6항에서는 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있고, 같은령 부칙 제8조에서 위의 규정은 시행일(·96.1.1.)이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다('95. 12. 30, 대통령령 제14860호)고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인에게 양도소득세 결정전통지서를 보낸후 청구인은 98. 7. 29 과세적부심사청구를 하면서 실지거래가액에 의하여 계산한 양도소득세신고서를 제출하였다. 그러나 처분청은 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의거 이 건 양도소득세를 고지하였고 청구인은 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익이 없음에도 기준시가에 의거 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하는 바 이에 관하여 살펴본다.

(1) 취득가액 및 기타필요경비에 관하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택을 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지조합으로부터 138,246,000원에 분양받았고, 기타필요정비로 15,341,730뭔(취득세 1,873,330원, 내부공사비 7,218,400원, 샷시비 3,750,000원, 소개비 2,500,000원)이 지출되었다고 주장한다. 그러나, 첫째, 청구인은 취득당시 분양계양서를 분실하였고 주택조합 관계자들의 행방을 알 수 없다 하면서 주택조합 회의록일부의 사본과 함께 쟁점주택의 가격이 138,246,600원으로 기재된 분양가격표를 제출하였는 바, 90년 7월 아파트부지를 매입한 이후 94. 12. 20 입주예정일(주택조합 회의록의 기재내용임)까지 조합비, 계약금, 중도금, 잔금 등 수차례에 걸쳐 취득관련 대금을 지급하였을 것임에도 이에 관한 아무런 증빙의 제시가 없고, 주택조합 회의록에 의하면 ‘동호수 추첨후 최종정산서에 의거 개인별 납부금액을 통보할 예정’이라고 하였으나 그 최종정산내용을 확인할 증빙이 없는 점 등으로 보아 쟁점주택의 최종정산된 취득가액이 얼마인지 알 수 없고, 둘째, 청구인은 96.10.14자 청구외 ○○인테리어 ○○환이 공급자로 기재된 내부공사비 7,218,400원 및 96.10.15자 청구외 ○○인테리어 이○○이 공급자로 기재된 내부공사비 7,218,400원 및 96.10.15자 청구외 ○○기업 김○○이 공급자로 기재된 샷시비 3,750,000원의 영수증을 제시하였으나, 주택조합 회의록에 의하면 베란다샷시는 소수의 조합원을 제외하고 전원 설치로 간주하여 주택조합에서 시행할-예정이라고 하였는데 청구인은 직접 설치하였는지 여부가 확인되지 않으며 제시한 영수중도 단순히 금액만 기재된 영수증으로서 구체적인 공사내역이 기재된 견적서 및 합계금액 10,965,400원의 지급을 확인할 수 있는 객관적인 중빙 둥이 없는 점과 청구인으로부터 쟁점주택을 취득한 청구외 김○○의 인감증명서에 의하면 그는 95. 3. 23에 쟁점주택에 전입하였는 바 이 날로부터 1년 6개월이 지난후에 쟁점주택에서 거주하지 않은 청구인이 위와같은 비용을 지출하였다고 인정하기 어렵다.

(2) 양도가액에 관하여 살펴본다. 청구인이 과세적부심사청구 및 이의신청과 이 건 심사청구에서 제출한 쟁점부동산 양도에 관한 검인계약서(97.2.10 ○○구청장 검인)를 보면 쟁점부동산은 양도가액이 147000,000원이고, 96. 12. 27 계약금 40,000,000원, 97. 1. 2 중도금 7,000,000원 97.2. 6 잔금 100,000,000원을 지불하는 내용으로 하여 작성되었음이 확인된다. 청구인은 과세적부심사청구 및 이의신청시에 쟁점부동산의 양도와 관련하여 중개업자인 ○○부동산 이○○의 소개비 영수증을 제시하면서도 중개업자와 함께 작성한 매매계약서를 제시하지 아니하고 위의 검인계양서만 제시하였으나 이 건 심사청구에서는 검인계약서와 동일한 내용에 중개업자가 기재된 매매계약서 및 취득자 김이태의 부동산거래사실확인서를 제시하였다. 그러나 이 건 과세처분의 적정여부를 다툼에 있어서 중요한 증빙서류인 당초작성한 매매계약서를 과세적부심사청구 및 이의신청시에는 제시하지 않았다가 이 건 심사청구에서 새롭게 제시한 점과 쟁점주택을 취득한 청구외 김○○가 95. 3. 23 이후 계속 거주해 오던 쟁점주택을 매매계약하면서 임대보증금 등의 처리에 관한 내용이 없는 점 및 부동산관련 자료 (부동산뱅크 208호,97.1.23)에 의하면 쟁점주택 양도시기의 시가가 190,000,000원~220,000,000원이나 쟁점주택의 양도가액은 특별한 이유도 없이 이 시가보다 훨씬 적은 147,000,000원이라 고 하는 점 등으로 보아 이 매매계양서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 또한, 쟁점주택을 97. 2. 6 양도하였으면 98. 9. 15 과세처분이 있기까지 오랜기간이 경과하지 않았으므로 실지양도가액을 객관적으로 확인할 수 있는 대금수수에 관한 금융자료 등을 갖출 수 있을 것임에도 청구인과 취득자 모두가 제출하지 못하고 있어 쟁점주택의 실지양도가액은 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다.

(3) 판단 토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로하는 것이나 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이고, 신고한 실지거래가액이 거래중빙 둥에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 결정하는 것인 바, 위와같이 청구인이 '양도소득세 결정전통지서를 받고 과세적부심사청구를 하면서 제시한 실지거래가액이 거래증빙 둥에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제5항 에 의거 기준시가에 의하여 양도소득세를과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.