건물의 실지취득가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 4필지 임야, 잡종지 3,531㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 주식회사○○관광개발공사로부터 1994.12.09 815,000천원에 분양계약을 체결하여 1996.08.06 대금을 완납과 동시에 소유권 이전등기를 종료한 후, 그 지상에 지하1층∼지하2층 휴게소 및 주유소 1,241.78㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1996.10.02 신축한 다음 1997.01.27 청구 외 서○○외 1인에게 소유권이전등기하고 양도소득세 과세표준 확정 신고를 이행하지 않았다. 처분청에서 쟁점부동산 양도에 대하여 조사한 바, 청구인이 조세부담을 회피할 목적으로 청구 외 서○○외 1인 및 청구인의 처 이○○명의를 빌려 단기양도로 위장하여허위로 소유권이전등기로 경료 하였으나, 청구인이 1997.06.30 청구 외 정○○에게 양도한 사실을 실지 거래가액 (양도가액2,250,000천원, 취득가액 1,129,000천원, 취득세 및 등록세 42,521천원)이 확인되어 실지 거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 646,147,750원을 결정 고지하였다. 청구인의 이의신청에 의하여 쟁점부동산의 취득가액에 분납금 이자 91,687,500원을 가산하여 경정 결정하여 양도소득세 55,005,270원을 감액 결정되었다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(1998.11.06 접수, 1998.12.04 결정통지)을 거쳐 1999.02.05 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점 토지 실지 취득가액 및 쟁점부동산 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없으나, 쟁점건물을 신축함에 있어 골조공사만 청구 외 ○○건설(주) 와 314,000천원으로 도급계약을 체결 공사를 완료한 후 세금계산서를 교부받았고, 나머지 마감공사와 기타공사는 직접 공사하여 공사비가 7억 원 이상 지출되었으나 최소한 감정원의 감정가액 486,884천원을 쟁점건물의 취득가액을 인정하여 실지 거래가액으로 과세하여야 한다는 주장이다.

쟁점건물 신축에 대하여 1996.11.05 ○○감정원이 평가한 감정가액을 취득당시 실시거래가액으로 인정해 달라는 주장이나, 소득세법기본통칙 97-3 제1항에서 “사업자가 기장을 하기 이전에 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우라 할지라도 사전의 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액 또는 기준시가에 의한다.”라고 규정하고 있음을 볼 때 청구인의 주장 인정하기 어려우므로 확인된 신축공사대금을 취득 가액으로 하여 양도차익 산정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 실지취득가액을 314,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 제1호 단서에서 “다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 양도가액을 규정하고 있고, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “다만, 당해자신의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요되는 실지거래가액에 의한다.”라고 양도소득의 필요경비계산에 있어 취득가액을 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호가 목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”

1. 단기양도차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가.『생략』

• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성. 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 및 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제1항에서『법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)』 같은 법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】제1항에서 “법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산을 매입가액은 취득세. 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조. 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비.노무비.운임.하역비.보험료.수수료.공과금(취득세와 등록세를 포함한다). 설치비 기타 부대비용 합계액”이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이건 사실관계를 살펴본다. 청구인은 쟁점 토지를 1994. 07.09 청구 외 (주)○○관광개발공사와 매매대금 815,000천원으로 매매계약을 체결하고 계약내용에 따라 잔금을 96.08.06 지급 한 후 동일자로 소유권이전등기를 경료 하였고, 그 지상에 지하1층∼지상2층 휴게실. 음식점. 주유소1241.78㎡를 신축하여 1996.10.26 청구인 명의로 소유권보존 등기하였다. 그 후 청구인은 쟁점부동산을 1997.01.27 청구 외 서○○, 허○○에게 각각 2분의 1지분으로 소유권이전등기를 경료 하였고, 1997.06.09 청구 외 허○○은 쟁점부동산의 2분의 1지분을 청구인의 처인 이○○에게 소유권이전등기를 경료한 후 청구 외 서○○,이○○는 쟁점부동산을 1997.06.30 청구 외 정○○에게 소유권이전 등기한 사실이 등기부등본에 의거 확인된다. 처분청은 조세부담을 회피할 목적으로 청구 외 서○○, 허○○, 이○○의 명의를 빌려 단기양도로 위장하여 허위로 소유권이전 등기를 경료한 후 부정한 방법으로 쟁점부동산을 청구 외 정○○에게 양도한 사실과 확인된 실지거래가액으로 과세한데 대하여, 청구인도 쟁점부동산을 청구 외 정○○에게 직접 양도한 사실과 양도대금이 2,250,000천원인 점과 쟁점 토지를 815,000천원에 취득한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점건물 신축과 관련 공사비가 7억 원 이상 소요되었으나 최소한 1996.11.05 감정원의 감정가액 486,884천원을 쟁점건물의 취득가액을 인정하여 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 주장한바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점건물 신축과 관련 청구 외 ○○건설(주)와 도급금액 314,000천원(부가가치세별도)에 도급계약을 체결하고 공사를 완료한 후 1996.07.02 공급가액 314,000천원, 세액 31,400천원의 세금계산서를 교부받아 1996.2기 예정부가가치세 신고시부가가치세 31,400천원을 환급받았음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점건물 골조공사는 청구 외 ○○건설(주)가 공사를 하고, 나머지 마감공사와 기타공사는 직접 공사하여 총공사비가 7억 원이 소요되었다고 주장하나, 쟁점건물 신축 시 소요된 건축자재구입, 노임지급 등 건축비에 대한 입증자료 제시 없이 청구주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점건물의 실지 취득가액을 적용함에 있어 소득세법 기본통식 97-3 제1항에서“사업자가 기장을 하기 이전에 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우라 할지라도 동 자산의 양도차익계산에있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액 또는 기준시가에 의한다.”라고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 ○○감정원이 감정한 감정가액을 취득당시 실지 거래가액으로 인정할 수 없고 쟁점건물 신축공사대금 314,000천원이외 추가로 건축비 지급한 입증자료 제시를 못하고 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점건물을 신축하고 1996.2기 예정부가치세 신고시제출한 신축공사대금 314,000천원을 쟁점건물 취득당시 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 산정한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 의 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.